(KTSG) - Cung cấp nhà ở giá hợp lý là một vấn đề toàn cầu và là chương trình nghị sự chính của Tổ chức Định cư con người Liên hiệp quốc (UN Habitat), chủ đề “nhà ở cho mọi người”. Việc cung cấp nhà ở giá hợp lý và có chất lượng tốt là nhu cầu cơ bản của con người và điều này có thể giúp các quốc gia đạt được một số mục tiêu chính sách kinh tế - xã hội.
Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 đã hiến định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (khoản 1 điều 22), “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 điều 59). Việc phát triển nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam được quan tâm trong suốt thời gian vừa qua, điển hình là chương trình phát triển nhà ở xã hội (NOXH) lần đầu tiên được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Việc phát triển nhà ở giá hợp lý phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong phạm vi bài viết này, các tác giả đề cập đến các yếu tố cấu thành chi phí của nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam và TPHCM nói riêng.
Chi phí nhà ở - nhìn ra thế giới
Trong một báo cáo của McKinsey năm 2014, mức giá ở điều kiện bình thường là 100%, nếu có các chính sách phù hợp thì có thể giảm được 22-48% chi phí trong việc cung cấp nhà ở giá hợp lý (hình 1). Trong đó cấu thành các loại chi phí bao gồm: chi phí đất đai (8-23%); chi phí phát triển (12-16%); chi phí vận hành (2%); chi phí tài chính (0-7%). Kết quả khảo sát này cho thấy một trong những hàm ý của việc phát triển nhà ở giá hợp lý đó là chính sách tiết giảm chi phí liên quan đến phát triển nhà ở.
Thực tiễn tại Việt Nam
Việc cung cấp nhà ở giá hợp lý sẽ phụ thuộc vào chi phí xây dựng cũng như mô hình kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản. Bảng 1 thể hiện cơ cấu chi phí xây dựng của các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam, trong đó chi phí xây dựng và chi phí đất đai (bao gồm quyền sử dụng đất) chiếm tỷ lệ cao nhất, kết quả này khá tương đồng với khảo sát của McKinsey.
Việc cung cấp nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam phụ thuộc vào các yếu tố chính: chi phí đất, chi phí liên quan đến thủ tục. Cắt giảm các chi phí này là trọng tâm của chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý.
Để có cái nhìn rõ hơn về các yếu tố cấu thành giá của nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam, các tác giả tiến hành khảo sát đối với các nhà phát triển bất động sản tại TPHCM thông qua phương pháp nghiên cứu phân tích nội dung (content analysis).
Nội dung chính của khảo sát liên quan đến các yếu tố cấu thành giá của nhà ở thương mại giá hợp lý tại thành phố: pháp lý; quỹ đất sạch; tài chính; chất lượng và mức độ đáp ứng của sản phẩm; tính đột phá trong chính sách của Nhà nước. Kết quả khảo sát và kiến nghị cải thiện sửa đổi chính sách được trình bày ở bảng 2.
Kết quả khảo sát đã cho thấy, theo quan điểm của các nhà phát triển bất động sản, việc cung cấp nhà ở xã hội cho đối tượng thụ hưởng đặc biệt nên do Nhà nước thực hiện còn các nhà phát triển bất động sản tư nhân sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở thương mại giá hợp lý.
Điều này có hàm ý để nhà ở giá hợp lý được cung cấp kịp thời và hiệu quả cần có sự tham gia của Nhà nước, chẳng hạn việc phát triển nhà ở có thể thực hiện bởi khu vực tư nhân, nhưng việc phát triển đất được thực hiện bởi một tổ chức chuyên trách của thành phố như các doanh nghiệp phát triển nhà ở của thành phố.
Cuối cùng, để cung cấp nhà ở giá hợp lý, cần thiết lập mục tiêu cung cấp bằng cách chia nhỏ từng khu vực và đối tượng và việc thiết lập mục tiêu này cần dựa trên dự báo nhu cầu nhà ở một cách khoa học. Nhu cầu này cần được ước tính bằng cách điều tra dân số toàn diện như ước tính số người có nhu cầu trong tương lai và khả năng chi trả tiền nhà ở của các hộ gia đình.
Việc khảo sát này có thể được sử dụng để thiết lập kế hoạch phát triển nhà ở tại TPHCM nói riêng và Việt Nam nói chung, đặc biệt là các loại hình nhà ở cho người có thu nhập thấp, điều này sẽ giảm khoảng cách cung - cầu nhà ở.
Như vậy, qua phân tích, chi phí nhà ở tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng cho thấy việc cung cấp nhà ở giá hợp lý phụ thuộc vào các yếu tố chính: chi phí đất, chi phí liên quan đến thủ tục. Do vậy việc cắt giảm các chi phí này là trọng tâm của chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam.
(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TPHCM
Chi phí đầu tư tạo nên phần lớn giá nhà ở. Việc tăng giảm chi phí này nằm trong tay các nhà quản lý và nhà đầu tư, nhưng nằm ngoài khả năng của người có mong muốn thuê mua nhà thực sự. Chưa kể động lực nào để thúc đẩy giảm chi phí, dẫn đến giá thành nhà ở hợp lý vẫn là câu hỏi chưa có lời giải. Thu nhập bình quân, có khả năng thanh toán của người thuê mua mới là nhân tố quyết định đến nhu cầu nhà ở. Để giải bài toán này nhất thiết nhà nước phải có một giải pháp chính sách tổng thể, đồng bộ, khả thi chứ không chỉ quan tâm đến chi phí.