(KTSG Online) – Nhìn lại chu kỳ khủng hoảng bất động sản năm 2012, nhà vừa túi tiền được coi là “mồi lửa” giúp cho thị trường phá băng, gia tăng tính thanh khoản, giải tỏa tâm lý tiêu cực. Sau 10 năm, chu kỳ khủng hoảng manh nha trở lại, nhà ở vừa túi tiền một lần nữa được kỳ vọng trở lại với sứ mệnh “giải cứu” thị trường như đã từng thực hiện trước đó.
Nhà vừa túi tiền: trạng thái tốt trong 2023?
Dòng sản phẩm bất động sản vừa túi tiền luôn được quan tâm suốt thời gian qua. Sau những động thái tích cực từ Nhà nước lẫn doanh nghiệp, năm 2023 được xem là đạt trạng thái tốt nhất để phân khúc này trở lại.
Kể từ năm 2022, thị trường nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ biến chuyển khi Bộ Xây dựng đưa ra thông điệp mới. Theo đó, bộ sẽ tập trung xây dựng chính sách, tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, dần khắc phục tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở như hiện nay. Hiện Chính phủ đang triển khai chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội giai đoạn 2022 – 2023. Trong đó có các chính sách liên quan trực tiếp đến việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045 với các yêu cầu, định hướng mới về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững.
![](https://cdn.thesaigontimes.vn/wp-content/uploads/2022/08/khu-tai-dinh-cu-Binh-Khanh-11.jpg)
Có thể thấy, suốt những năm qua, sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường bất động sản đã gây ra những hệ luỵ nhất định. Trong đó, vấn đề lệch pha cung – cầu dễ thấy nhất. Theo các chuyên gia, đó là sự bất ổn về mặt xã hội khi mà nhu cầu nhà cho người thu nhập trung bình và thấp vẫn luôn chiếm tỷ lệ rất lớn trên thị trường địa ốc.
Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012, thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ và mặt bằng giá. Nếu so với 2015, giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, tùy theo từng khu vực, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang, dự án vừa túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng khan hiếm, đến nay gần như mất tích.
Theo số liệu từ DKRA Việt Nam, 3 năm liên tiếp không ghi nhận nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. “Thời gian tới, thị trường sẽ thanh lọc. Thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền”, đại diện DKRA Việt Nam nhận định.
Mới đây, loạt “ông lớn” bất động sản như Hưng Thịnh, VinGroup, SunGroup, Himlam và trước đó là Nam Long Group, Becamex… cùng vào cuộc làm nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp lớn cùng “bắt tay” làm nhà ở xã hội nghĩa là tính bền vững cho phân khúc này sẽ cao hơn. Điều đó cũng cho thấy thị trường bất động sản năm 2023 và các năm tiếp theo có thể sẽ là các năm “kích hoạt” mạnh của phân khúc này, đáp ứng được nhu cầu an cư cho đối tượng người thu nhập thấp.
Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh nhận định, sự trở lại của phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm của người tiêu dùng. Đây là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vốn thiếu hụt nguồn cung trầm trọng những năm gần đây, đẩy cơn khát nhà ở phân khúc này lên tới đỉnh điểm trong các năm qua. Vì vậy, rổ hàng nhà vừa túi tiền này bùng nổ ở vùng ven sẽ là điểm nhấn của thị trường các năm tới.
“Sự khác biệt của phân khúc căn hộ vừa túi tiền với phần còn lại là nhu cầu để ở lớn, khả năng chi trả cao, thanh khoản tốt. Đây cũng là phân khúc đứng vững trong mọi hoàn cảnh, dù thị trường nóng sốt hay đóng băng. Nếu nguồn cầu được cải thiện nhanh chóng có thể góp phần giảm áp lực lệch pha cung – cầu nhà ở tại các thành phố lớn hay các địa phương tập trung phát triển khu công nghiệp. Điều này giúp thị trường bất động sản trở nên cân bằng và bền vững hơn”, ông Chánh nói.
Thị trường cần một cuộc tái cấu trúc
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường bất động sản hiện nay đang cho thấy rõ sự lệch pha cung cầu. Nguồn cung thiếu hụt do liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường thời gian qua phát triển mất cân đối.
Tác động của dịch bệnh và những khó khăn từ kinh tế vĩ mô nửa cuối năm 2022 như lửa thử vàng góp phần thanh lọc và đo khả năng chống chịu của thị trường bất động sản. Chính bối cảnh trầm lắng đã bộc lộ những khuyết điểm cần khắc phục, vướng mắc cần tháo gỡ để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong tương lai.
![](https://cdn.thesaigontimes.vn/wp-content/uploads/2022/06/minh-hoa-bai-nha-gia-re-1-1.jpg)
Trong khi đó, chia sẻ tại tại hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, khó khăn về thanh khoản trong nhiều tháng qua là minh chứng cho thấy thị trường bất động sản cần một cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ.
“Chúng ta phải thấy rằng, năm 2020, 2021 nền kinh tế rất khó khăn, giá bất động sản vẫn tăng mạnh. Còn trong năm 2022, các doanh nghiệp cho rằng, thanh khoản giảm nhưng giá vẫn tăng liên tục. Chính điều này tạo nên sự bất thường đối với thị trường bất động sản. Do đó, việc tái thiết lại thị trường sẽ giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Quá trình tái cấu trúc để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản có thể hình thành, đảm bảo sự phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ”, ông Đinh Trọng Thịnh nhận xét.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ tiếp tục chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ. Những biến động trong giai đoạn hiện tại sẽ thúc đẩy thị trường tạo ra các sản phẩm thật, đáp ứng nhu cầu thực. Đây cũng là cơ hội cho các chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính và quỹ đất sạch tiếp tục triển khai các dự án có tính thanh khoản tốt trong khi thị trường đang khan hiếm nguồn cung.
Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động “giải cứu” chính mình bằng việc ổn định lại bộ máy, định hướng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị hiếu của thị trường. Đặc biệt là chủ động kiểm soát tài chính để có lộ trình kinh doanh phù hợp. Các sản phẩm có giá trị thực và thanh khoản tốt vẫn là cơ hội đầu tư an toàn cho thị trường.
Nhiều động lực tích cực đến trong năm 2023Chính phủ đang có những động thái tích cực góp phần tháo gỡ khó khăn và tạo ra những thay đổi căn bản để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại trong thời gian sớm nhất. Khi cuộc tái cấu trúc trên thị trường được thực hiện mạnh mẽ hơn, dòng tiền đầu tư quay trở lại, thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới.Mới đây, Thủ tướng đã quyết định thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Ngay sau khi thành lập, Tổ công tác đã làm việc với thành phố lớn, doanh nghiệp và hiệp hội, trao đổi trực tiếp và tìm cách hướng dẫn về thực thi, thể chế, phân loại nhóm khó khăn vướng mắc, xác định rõ thẩm quyền giải quyết từng nhóm vấn đề. Điều này đã tạo kỳ vọng cho thị trường bất động sản dần được khơi thông và tháo gỡ các khó khăn tồn đọng.Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5- 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, hỗ trợ các dự án nhà ở sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt… Theo nhiều chuyên gia, đây sẽ là động lực hỗ trợ thị trường bất động sản có thể dần hồi phục và phát triển trở lại.
xây được sao ? tiền đâu ra? Chi phí vật tư rất cao.