Nỗi lo về thị trường bất động sản chưa sớm kết thúc

(KTSG) - Là một trong những kênh hấp thụ vốn chính của nền kinh tế, tài sản được sử dụng rất nhiều trong các hoạt động thế chấp để vay vốn, thị trường bất động sản không chỉ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, mà có thể còn ảnh hưởng sâu rộng đến các ngành nghề khác nói chung và ngành ngân hàng nói riêng.

• Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng
• Thúc đẩy thành lập sàn giao dịch việc làm và bất động sản

Khó khăn kéo dài và rủi ro gia tăng

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam công bố kết quả kinh doanh quí 2-2023 suy giảm nặng nề, hoặc chuyển từ lãi sang lỗ, phản ánh những khó khăn của thị trường nhà đất trong hơn hai năm qua vẫn đang tiếp diễn. Một số doanh nghiệp hiếm hoi công bố lợi nhuận tăng trưởng chủ yếu nhờ vào các khoản thu nhập bất thường từ hoạt động tài chính, do phải bán bớt dự án hay thoái vốn khỏi công ty con.

Có thể kể đến như Công ty cổ phần (CTCP) Phát triển Đô thị Từ Liêm (HOSE: NTL) chứng kiến lãi ròng quí 2 giảm 99% so với cùng kỳ, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HOSE: SCR) giảm 96%, CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD1 (HOSE: HU1) giảm 95%, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà (HOSE: ITC) giảm 88%, CTCP Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) giảm 88%, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) giảm 87%.

Một số doanh nghiệp chuyển từ lãi sang lỗ như Novaland lỗ 153 tỉ đồng, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị VINAHUD (UpCom: VHD) lỗ 60 tỉ đồng, CTCP Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) lỗ 11 tỉ đồng...

Đứng về phía các doanh nghiệp bất động sản, quan trọng nhất là phải tiêu thụ được sản phẩm đầu ra. Nhưng với triển vọng kinh tế khá bi quan như hiện nay, thu nhập người dân sụt giảm, lãi suất cho vay vẫn còn cao, các hoạt động mua nhà để ở hay đầu tư nhà đất sẽ chưa thể sớm phục hồi như kỳ vọng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận vốn ở cả kênh tín dụng và trái phiếu, khó tiêu thụ sản phẩm... thì dòng tiền càng thêm thâm hụt. Không ít doanh nghiệp không thể huy động vốn mới để tái tài trợ cho các trái phiếu đã, đang và sắp đến hạn thanh toán.

Nhìn vào những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc, nỗi lo về rủi ro tương tự ở thị trường Việt Nam có thể chưa sớm kết thúc.

Cụ thể, ngày 17-8-2023, China Evergrande Group nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ, sau gần hai năm rơi vào khủng hoảng. Là công ty lạm dụng đòn bẫy tài chính quá lớn để phát triển dự án và kinh doanh đa ngành, khi các cơ quan quản lý Trung Quốc bắt đầu hạn chế khả năng vay mới của các công ty bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống, China Evergrande Group gánh chịu thiệt hại nặng nề và mất khả năng thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn tại thời điểm đó.

Và mới đây nhất, đến lượt Country Garden - từng là công ty địa ốc lớn nhất Trung Quốc, cũng đứng trước khả năng vỡ nợ vì đã trễ hạn thanh toán nợ trái phiếu, với tổng khối nợ mà công ty này đang gánh là 200 tỉ đô la Mỹ. Hiện Country Garden đang chịu sức ép thanh khoản tạm thời do doanh số lao dốc và môi trường tài chính khó khăn. Đáng lưu ý, Country Garden là một trong những công ty địa ốc hiếm hoi chưa vỡ nợ kể từ khi thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng thanh khoản hai năm trước.

Là một trong những kênh hấp thụ vốn chính của nền kinh tế, tài sản được sử dụng rất nhiều trong các hoạt động thế chấp để vay vốn, thị trường bất động sản không chỉ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, mà có thể còn ảnh hưởng sâu rộng đến các ngành nghề khác nói chung và ngành ngân hàng nói riêng. Con số tăng trưởng tín dụng trì trệ trong những tháng đầu năm nay, rủi ro nợ xấu gia tăng và lợi nhuận suy giảm đã phần nào khắc họa những tác động này, khi thị trường bất động sản suy yếu.

Hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn

Vì vậy, dễ hiểu vì sao các cơ quan quản lý gần đây liên tục có những giải pháp, cam kết trấn an và đề xuất tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản.

Đơn cử như sau những tranh luận về việc chủ đầu tư dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có được vay vốn, gần đây Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã gửi thông tin đến Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) xác nhận chủ đầu tư vẫn được vay, kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Với Thông tư 06/TT-NHNN vừa được ban hành, mà HoREA cho rằng đã dựng thêm “rào chắn” tiếp cận tín dụng so với trước đây, do đã quy định tăng thêm (từ 6 lên 10) trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và người mua nhà để ở không tiếp cận được tín dụng, thì Thủ tướng Chính phủ đã có công văn hỏa tốc, giao Phó thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì họp ngay với Thống đốc NHNN và các bộ để nghiên cứu sửa.

Người đứng đầu Chính phủ thời gian qua cũng yêu cầu các bộ, ngành tiếp tục quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trong đó, NHNN tiếp tục rà soát và thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản (và nhà đầu tư, người mua nhà để ở)..., vừa tạo thuận lợi, hỗ trợ doanh nghiệp, vừa kiểm soát được rủi ro..., nhất là xem xét rất cụ thể để cho vay với các dự án bất động sản đang dở dang, sắp hoàn thành.

Trước đó, hồi tháng 3-2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các giải pháp như hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, tổ chức thực hiện của các địa phương và việc thông tin, truyền thông khôi phục niềm tin, hỗ trợ thị trường và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Có thể nói Nghị quyết 33 đã phần nào tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản trong những tháng vừa qua.

Tuy nhiên, đứng về phía các doanh nghiệp bất động sản, quan trọng nhất là phải tiêu thụ được sản phẩm đầu ra. Nhưng với triển vọng kinh tế khá bi quan như hiện nay, thu nhập người dân sụt giảm, lãi suất cho vay vẫn còn cao, các hoạt động mua nhà để ở hay đầu tư nhà đất sẽ chưa thể sớm phục hồi như kỳ vọng. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn cố neo giữ giá bán sản phẩm các dự án ở mức cao, dù hoạt động đang gặp rất nhiều khó khăn và dòng tiền kinh doanh luôn ở trạng thái âm.

Chính phủ gần đây đặt mục tiêu tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Dù vậy, các dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn rất ít, không đáp ứng được điều kiện để vay vốn tín dụng ưu đãi. Thống kê gần đây cho thấy gói tín dụng nhà ở xã hội (và nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ) 120.000 tỉ đồng mới có 26 dự án đề xuất tham gia với tổng nhu cầu vay vốn khoảng 12.800 tỉ đồng, nhưng trong đó mới chỉ có khoảng 95 tỉ đồng được giải ngân và 950 tỉ đồng được cam kết cho vay.