Phía sau cuộc đua đấu giá đất lên đỉnh ở Thủ Thiêm

(KTSG Online) - Sau cuộc đấu giá các lô đất vàng ở Thủ Thiêm với mức giá cả tỉ đô la cho thấy mọi kỷ lục về giá trị đầu tư đều có thể xảy ra ở bán đảo này.  Với mức giá 2,4 tỉ đồng/m², đã có nhiều câu hỏi đặt ra là chủ mới sẽ ứng xử với khu đất như thế nào sau kỷ lục đấu giá mà mình thiết lập. Đồng thời, thị trường sẽ bị tác động ra sao từ cuộc đua đưa giá đất TPHCM lên đỉnh trong tuần qua.

• Đấu giá thành công bốn lô ‘đất vàng’ Thủ Thiêm thu về ngân sách hơn 37.000 tỉ đồng

Bài toán kinh doanh sau đấu giá?

Sau phiên đấu giá, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) sở hữu hơn 1 héc ta đất với nguồn tiền phải chi tương đương với mức vốn điều lệ của một ngân hàng tầm trung. Vậy phương án kinh doanh có lãi của lô đất này sẽ như thế nào khi mức giá đã vượt xa khu vực lõi trung tâm TPHCM?

Thực tế, giá đất tại đường Nguyễn Huệ hay Đồng Khởi, trung tâm quận 1, vốn được xem là đắt đỏ nhất của thành phố thì hiện nay có thể cũng chỉ xoay quanh mức 1,8 - 2 tỉ đồng/m². Giá trị đất luôn được tính đi kèm với vị trí là hạ tầng, dịch vụ xung quanh nối liền với dự án. Vì vậy chỉ có trung tâm thành phố đã phát triển với hàng loạt khách sạn, khu hội nghị phức hợp hạng sang, dịch vụ kinh doanh nhộn nhịp và được xem là đất hiếm mới có thể lên cao như vậy.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM cho biết, lô đất mới trúng đấu giá của Tân Hoàng Minh nếu dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Như vậy, giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỉ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 80% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp. Để doanh nghiệp đạt được lợi nhuận kỳ vọng thì mức giá chào bán căn hộ phát triển trên lô đất này phải ở mức gần 500 triệu đồng/m².

Nhiều doanh nghiệp có thâm niên với lĩnh vực bất động sản tỏ ra nghi ngờ về giá và tính hiệu quả của các dự án, cũng như kế hoạch phát triển của những chủ sở hữu vừa thắng đấu giá. Bởi sản phẩm bất động sản, chi phí đất quyết định giá bán.

Hiện nay các căn hộ thuộc dạng cao cấp của khu Thủ Thiêm cũng chỉ xoay quanh 110 - 120 triệu đồng/m², tương đương với căn hộ trung bình khoảng 80 - 90 m² thì giá tổng cộng từ 8 - 10 tỉ đồng/căn. Mức giá căn hộ nếu triển khai trên lô đất mới trúng giá theo tính toán cơ sở lên tới 40 tỉ đồng đang thực sự thách thức về sức cầu.

Có thể doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ tìm phương án khai thác dịch vụ siêu cao cấp như khách sạn 6 - 7 sao, các khu trung tâm hội nghị cao cấp khi kỳ vọng Thủ Thiêm được phát triển thành trung tâm tài chính của cả nước và khu vực. Tuy nhiên dòng sản phẩm nhà ở siêu sang tại Việt Nam đang tăng trưởng khá mạnh nhưng số lượng không nhỏ, trong khi nhóm khách hàng có thể mua những sản phẩm giá trị lớn như vậy không nhiều. Vì vậy, việc phát triển và định vị sản phẩm đòi hỏi một sự cân nhắc kỹ lưỡng trong dài hạn của mỗi chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng, doanh nghiệp có thể giảm giá vốn bằng cách xin nâng chỉ tiêu quy hoạch, chẳng hạn nâng tầng cao và chấp nhận đóng thêm chi phí. Tuy nhiên, trong bối cảnh các địa phương đang siết chặt việc điều chỉnh cục bộ các quy hoạch đã được duyệt như hiện nay thì khả năng trên được cho là khó xảy ra. Nếu doanh nghiệp thu nhỏ diện tích căn hộ (chỉ tiêu dân số lên tới 3.420 người) thì cũng sẽ làm “kém sang” các bất động sản xa xỉ nếu như có diện tích nhỏ.

Các doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ định vị sản phẩm trong tương lai thế nào khi một yếu tố đầu vào là chi phí đất đai đã vượt trội so với mức cao nhất trên thị trường hiện nay là một ẩn số. Nhưng có một điều rõ ràng, Nhà nước là bên được lợi nhất từ cuộc đấu giá này khi thu về tới 37.346 tỉ đồng từ việc bán tổng cộng khoảng 3 héc ta đất.

Tác động khó lường đến thị trường

Dù Nhà nước và một vài đơn vị trúng giá phấn khởi sau khi đạt được hiệu quả hay mục đích của đợt đấu giá, tuy nhiên vẫn có nhiều doanh nghiệp sẽ phải lo lắng. Bởi với mức giá quá cao như vậy thì việc họ tìm kiếm quỹ đất tại TPHCM để phát triển các dự án trong tương lai trở nên khó hơn. Điển hình là hàng chục doanh nghiệp đăng ký tham gia phiên đấu giá vừa qua đã bỏ cuộc ở mức giá khoảng 6.000 - 8.000 tỉ đồng nhưng không theo được mức giá cuối cùng.

Việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới. Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở. Đồng thời không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn.

Bên cạnh đó, mức giá trúng đấu giá này có thể là tham chiếu quan trọng không chỉ để chủ đầu tư các dự án bất động sản ở TPHCM định vị lại giá bán và có thể dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn, mà còn để cho các cơ quan nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào các mức đấu giá cho các lô đất vàng ngày 10-12, thì nếu lấy mức giá thấp nhất làm cơ sở thì mỗi mét vuông đất vàng ở Thủ Thiêm cũng đã có mức giá 600 triệu đồng.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư những dự án bất động sản mới tạm ứng tiền sử dụng đất mà đã bán hàng và những dự án chưa tính tiền sử dụng đất trong khu Thủ Thiêm sẽ phải lo lắng. Bởi rất có thể số tiền sử dụng đất họ phải nộp vượt xa tính toán con số tạm ứng ban đầu.

Ngoài những rủi ro trên, kết quả cuộc đấu giá này sẽ tác động mạnh đến mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm và vùng lân cận. Trong một kịch bản xấu, nếu không có sự khuyến nghị và quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia trong ngành, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản là hoàn toàn có. Từ đó việc phát triển nhà ở giá bình dân gần như không xuất hiện trong các kế hoạch của nhiều chủ đầu tư bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường bất động sản như bình thông nhau, nếu giá ở phân khúc này lên sẽ kéo phân khúc khác lên theo. Trong trường hợp này tác động không mong muốn chính là mục tiêu phát triển nhà giá rẻ sẽ trở nên khó khăn hơn khi chi phí đầu vào mà cụ thể là giá đất bị đẩy lên một mặt bằng mới.

“Việc trúng giá cao nó thể hiện việc kỳ vọng vào tương lai Thủ Thiêm của nhà đầu tư, chắc hẳn họ đã có kế hoạch của mình. Tuy nhiên khi mức giá quá cao phần nào tác động đến việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm trở nên khó khăn hơn trong tương lai bởi đây là khu vực được TPHCM định hướng trở thành trung tâm tài chính của cả nước. Vì vậy đây là câu chuyện của hiệu quả thực tế của tiến trình thực hiện nghĩa vụ sau khi đấu giá từ tiến độ đóng tiền lẫn việc triển khai dự án. Tiến trình này hoàn tất đúng kế hoạch thì mới khẳng định được việc đấu giá thành công, còn hiện tại vẫn là những câu hỏi”, ông Châu cho hay.

Trước thực trạng đang đặt ra của thị trường, một số chuyên gia nhận định, cần hài hòa bài toán lợi ích phát triển để đảm bảo công bằng xã hội. Nhà nước có thể đấu giá các vị trí đất vàng với giá cao nhưng số tiền thu được cũng cần được phân bổ một phần để đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân.