(KTSG Online) - Ban quản trị hàng ngàn chung cư ở TPHCM đang xôn xao trước tin một ban quản trị bị cơ quan thuế phạt đến 120 tỉ đồng vì không xuất hóa đơn khi thu phí dịch vụ. Đây là lúc cần sửa tận gốc những bất hợp lý trong quản lý tài chính chung cư, đặc biệt là giám sát chi quỹ bảo trì và phân định vai trò của ban quản trị.
- Các loại hình căn hộ và chính sách quản lý căn hộ chung cư ở thành phố
- Hơn 38% bể chứa nước tại chung cư TPHCM không đạt chất lượng
Quản lý quỹ bảo trì và cung cấp dịch vụ cho tòa nhà chung cư luôn là vấn đề gây tranh cãi không có hồi kết giữa cư dân, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Những cuộc tranh cãi gay gắt thậm chí đến mức chửi bới trên các group cư dân và tại hội nghị nhà chung cư không phải là chuyện hiếm. Tuy nhiên, với mô hình quản lý theo các quy định pháp luật hiện nay, tình trạng bất đồng này khó mà chấm dứt.
Trên lý thuyết, mô hình quản lý với việc cư dân bầu ra ban quản trị và ban quản trị ký hợp đồng thuê một công ty quản lý vận hành, định kỳ báo cáo thu chi có vẻ rất chặt chẽ nhưng thực tế lại không toàn màu hồng như vậy.
Tùy quy mô chung cư lớn hay nhỏ, ban quản trị có từ 5 đến 10 người. Trong số này phụ trách trực tiếp, tức là có quyền chi quỹ bảo trì và quản lý các nguồn thu như quảng cáo, hoa hồng dịch vụ internet, cho thuê mặt bằng... chỉ nằm trong tay 3-4 người.
Dù theo quy định, ban quản trị phải thống nhất trong các khoản chi nhưng lại thiếu cơ chế kiểm soát, tức là nhóm thành viên quản lý tài chính vẫn chi được tiền mà không cần thông qua các thành viên còn lại của ban quản trị. Việc chọn ngân hàng nào để gởi tiết kiệm quỹ bảo trì và thời hạn gởi cũng có thể do nhóm ít người này quyết định.
Quỹ bảo trì chung cư tương đương 2% giá trị căn hộ được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị quản lý theo luật định. Với những chung cư lớn, đây là khoản tiền khổng lồ từ vài chục đến vài trăm tỉ đồng. Mô hình quản lý hiện nay đặt trọn khoản tiền lớn này vào tay chỉ vài người quản lý mà lại thiếu cơ chế kiểm soát hiệu dẫn đến nguy cơ thất thoát luôn tiềm ẩn.
Trong thời gian gần đây ở TPHCM đã có vài vụ thành viên ban quản trị chiếm đoạt tiền quỹ bảo trì đến 22 tỉ đồng tại chung cư Golden Mansion hay 2,5 tỉ đồng tại chung cư Miếu Nổi. Vấn đề là các vụ việc này đều bị phát hiện sau nhiều năm và dù những người sai phạm đã bị bắt giam, khả năng thu hồi số tiền bị chiếm đoạt lại cho quỹ bảo trì cũng không dễ như trường hợp chung cư Golden Mansion vì số tiền quá lớn.
Để ngăn chặn các vụ việc như ở chung cư Golden Mansion hay Miếu Nổi cần phải thay đổi quy định pháp luật để chuyển mô hình giám sát chi quỹ bảo trì theo cơ chế "tiền kiểm" (kiểm soát trước khi chi) thay vì "hậu kiểm" (chi rồi mới báo cáo) như hiện nay.
Quản lý số tiền rất lớn ở các chung cư không chỉ rủi ro mà còn có thể trở thành cơ hội béo bở nên không loại trừ được những người tìm đủ cách vào ban quản trị để trục lợi. Chưa nói đến tham lạm mà chỉ cần ký hợp đồng bảo dưỡng, bảo trì thay thế các hạng mục lớn trị giá vài tỉ đồng khi chưa cần thiết hay "đi đêm" lãi suất với ngân hàng thì những thành viên biến chất trong ban quản trị có thể hưởng hoa hồng vài chục hay vài trăm triệu đồng rất dễ dàng.
Một bất cập khác trong quản lý tài chính chung cư cũng cần sửa đổi tận gốc qua vụ ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á bị phạt 119,8 tỉ đồng vì không lập hóa đơn khi cung cấp dịch vụ cho cư dân (1). Thông tin này đang được giới chuyên gia luật phân tích và chỉ ra nhiều điểm bất hợp lý vì cần phân định rõ ràng vai trò của ban quản trị trong trường hợp này. Nếu ban quản trị chung cư phải "mặc chung áo" với doanh nghiệp thì có lẽ không ai còn dám làm việc nữa vì quá rủi ro khi phải gánh trách nhiệm thậm chí có thể bị khởi tố về tội "trốn thuế".
Lẽ ra cơ quan thuế cần kiểm tra giám sát và nhắc nhở thay vì để các ban quản trị chung cư "tự bơi" trong việc thu phí suốt bao nhiêu năm qua rồi mới hậu kiểm và phạt ban quản trị một với số tiền khổng lồ như vậy. Với mức phạt này thì có lẽ sắp tới chung cư này và cả nhiều chung cư khác sẽ không còn ai dám ứng cử vào ban quản trị nữa.
Cách đây vài ngày, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà đã có đơn gửi đến Sở Xây dựng TPHCM xin thành lập Hiệp hội Quản lý, vận hành nhà ở TPHCM (2). Thiết nghĩ đây là bước đi cần thiết để hướng tới mô hình quản lý chung cư chuyên nghiệp thay thế mô hình hiện nay vốn còn nhiều lổ hổng về quản lý tài chính và không rõ ràng trong phân định trách nhiệm ban quản trị.
Nếu được chấp thuận thành lập, hiệp hội này nên sớm xây dựng bản đề xuất mô hình mới trong quản trị chung cư vừa bảo đảm tính chuyên nghiệp trong quản lý vận hành, kiểm soát chặt chẽ được tài chính quỹ bảo trì vừa xác lập được hành lang trách nhiệm về pháp lý cho ban quản trị chung cư yên tâm làm việc.
----------------------
(1) https://thanhnien.vn/mot-ban-quan-tri-chung-cu-bi-phat-hanh-chinh-hon-119-ti-dong-185250506141940513.htm
(2) https://thanhnien.vn/kien-nghi-thanh-lap-hiep-hoi-quan-ly-van-hanh-nha-o-tphcm-185250512131941705.htm
Có lẽ cần điều chỉnh từ luật nhà ở cho đến nghị định 95, rồi đến thông tư 05 của BXD và cả những quyết định con của UB mới hi vọng. Tôi đang làm BQT nên thấy tồn tại bất cập. Từ mô hình hoạt động BQT cho đến các vấn đề tài chính thu chi, lây ý kiến cư dân, hội nghị thường niên và bất thường. Nguồn thu quĩ bảo trì bản chất là do cư dân góp vào để trả cho hoạt động bảo trì có phải là doanh thu? BQT tuyệt đối không thể là doanh nghiệp để hạch toán lãi lỗ, Duy trì hoạt động của BQT về điện, nước, văn phòng phẩm, bưu gửi, photo, máy tính, điện thoại, trà nước lại không có trong qui định được chi, tiền phụ cấp thì phải xin ý kiến cư dân; tăng phí quẩn lý phải đạt trên 70% cư dân đồng ý-Phí này phải trả toàn bộ cho đơn vị Quản lý vận hành. Có ai đồng ý tăng giá? Có ai đồng ý thu lạo BQT cao bằng phiếu? Có thể miệng thì đồng ý nhưng vào bỏ phiếu thì không. Rất nhiều bất cập, bất lý mà BQT cũng e ngại.