(KTSG Online) - Mặt bằng bán lẻ trên các tuyến phố đang dần mất đi thế cạnh tranh với các trung tâm thương mại. Nhan nhản các cửa hàng bỏ trống không có khách thuê, còn trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy cao.
Nhiều nhãn hàng lớn dần tìm đến các trung tâm mua sắm, thay đổi chiến lược kinh doanh theo hành vi mua sắm của người dân để đạt hiệu quả kinh doanh tốt hơn. Mặt bằng nhà phố tạm thời lép vế.
Ngoài phố trống trơn, trung tâm thương mại lấp đầy
Kể từ khi bùng phát dịch Covid-19 đến nay, tình trạng trống vắng của các căn nhà mặt phố cho thuê diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Khu vực bỏ trống nhiều nhất xuất hiện ở những tuyến phố có giá thuê đắt đỏ, cao hơn mặt bằng chung.
Tại TPHCM, các tuyến phố trung tâm quận 1 như Lý Tự Trọng, Mạc Đĩnh Chi, Đồng Khởi, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Nguyễn Huệ... có nhiều mặt bằng bỏ trống, thậm chí cả năm chưa tìm được khách thuê. Một số tuyến đường như Đồng Khởi, giá thuê trên 100 triệu đồng/tháng cũng có vài căn bỏ trống. Theo khảo sát của Cushman & Wakefield hồi cuối năm 2023, giá thuê mặt bằng đường Đồng Khởi đắt thứ 13 thế giới.
Những tuyến phố thời trang, tiêu dùng đông đúc như Phan Xích Long (Phú Nhuận), Nguyễn Trãi (quận 1) cũng trong tình cảnh tương tự khi nhiều mặt bằng bị bỏ không. Trước đây, những con đường này tấp nập người qua lại, mặt bằng chỉ cần trả ra là có người thế chân, khách muốn thuê phải xếp hàng chờ tới lượt.
Ngược lại với khung cảnh ảm đạm trên các tuyến phố, mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại lại khá nhộn nhịp, tỷ lệ lấp đầy cao.
Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy tỷ lệ lấp đầy trong các trung tâm thương mại tại TPHCM đạt 90%, tăng nhẹ so với quý trước và ổn định theo năm. Giá thuê trung bình đạt mức 53 đô la Mỹ mỗi m2/tháng, giảm nhẹ 1,5% so với quý trước nhưng tăng 3,6% so với cùng kỳ năm trước.
Đơn vị này lý giải do các trung tâm mua sắm mới và cải tạo bắt đầu hoạt động một phần và toàn bộ vớicông suất lấp đầy tốt. Ngoài ra, một số dự án đã hoàn tất việc cơ cấu lại cơ cấu khách thuê và chào đón thêm nhiều khách thuê quy mô lớn trong các siêu thị, thiết kế nội thất, thời trang và ẩm thực, góp phần một phần vào việc cải thiện công suất thuê chung.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TPHCM nhận định, nền kinh tế nội địa phục hồi mạnh mẽ đã thúc đẩy sự phát triển của ngành bán lẻ, thu hút các thương hiệu mới gia nhập thị trường và tiếp tục mở rộng. Đơn vị này ghi nhận nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng 2% trong quý vừa qua, tiếp tục di chuyển ra ngoài trung tâm thành phố với 6 dự án lớn.
Các giao dịch thuê mặt bằng trong nửa đầu năm tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận nhiều chuỗi thương hiệu nổi tiếng như Muji, Poseidon, Uniqlo mở rộng. Ngành thời trang chiếm 35% diện tích cho thuê, tiếp theo là F&B chiếm 30%, thiết bị gia dụng và nội thất chiếm 15%.
Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận các thương hiệu lớn có nhu cầu gia tăng diện tích thuê tại các khu vực trung tâm hoặc quận lân cận tại TPHCM. Ngày càng nhiều trung tâm thương mại cải tạo và tái cơ cấu danh mục khách thuê để thu hút các nhà bán lẻ mới ghi nhập thị trường, tăng trải nghiệm mua sắm cho khách hàng. Đơn vị này dự kiến giá thuê năm nay sẽ tiếp tục tăng trưởng khả quan, với mức tăng 8-9% ở khu vực ngoài trung tâm và 17-18% ở khu vực trung tâm.
Diễn biến trái ngược trên thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại và mặt phố cho thấy một cuộc dịch chuyển lớn của thị trường. Một số đơn vị vẫn dành nhiều kỳ vọng cho thị trường bán lẻ tại Việt Nam tiếp tục có sự phát triển mới, khi dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.
Nguyên nhân của sự dịch chuyển
Tình trạng ế ẩm, bỏ trống hoặc trả mặt bằng bán lẻ trên các tuyến phố diễn ra mạnh nhất kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát và kéo dài mấy năm sau đó. Một số mặt bằng thậm chí chỉ thuê vài ba tháng hoặc nửa năm, sau đó sang nhượng hoặc bỏ không. Giới chuyên môn, quan sát thị trường đưa ra nhiều lý do cho sự ảm đạm này.
Đầu tiên là vấn đề kinh tế và sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng của người dân. CBRE Việt Nam chỉ ra niềm tin người tiêu dùng đã sụt giảm mạnh mẽ kể từ trong dịch Covid-19 và tiếp tục giảm sau đó, chưa thể về ngưỡng trước đây. Đơn vị này dẫn báo cáo từ IFM Research cho thấy trong quí 2, niềm tin người tiêu dùng Việt Nam đi ngang so với đầu năm, ở mức 51 điểm. Con số này đã giảm tới 33 điểm so với thời gian trước Covid-19 và giảm liên tiếp trong 2 năm nay.
Ngoài ra, người dân cũng đang chững lại về vấn đề chi tiêu khi mọi nhhu cầu đều giảm hoặc đi ngang. Nhất là hoạt động giải trí, ăn uống bên ngoài đã giảm 20% trong quí 2, cùng nhiều lĩnh vực khác giảm như thiết bị gia dụng, thiết bị điện tử cá nhân.
Công ty nghiên cứu thị trường NielsenIQ Việt Nam cũng đưa ra những số liệu tương tự, cho thấy người Việt ngày càng tiết kiệm hơn trong chi tiêu. 62% người tiêu dùng được hỏi trong quý I chọn nấu ăn tại nhà để tiết kiệm, 32% nói họ giảm ăn ở ngoài. Tỷ lệ người được hỏi chọn các phương thức tiết kiệm này tăng liên tục từ giữa năm ngoái. Ngoài ra, 16% người được hỏi cho biết đã giảm mua hàng tạp hóa và 50% không mua hàng xa xỉ, tăng lần lượt 6 và 8 điểm phần trăm so với quí 3 - 2023.
Số liệu khác từ Tổng cục Thống kê cũng cho thấy tính từ 2019, tiêu dùng tại TPHCM chỉ tăng 3% sau khi loại trừ yếu tố tăng giá, bằng một nửa so với trước dịch Covid-19. Mức tiêu dùng quí 2 có dấu hiệu chậm lại so với quí 1.
Kinh tế khó khăn, người dân thắt chặt chi tiêu, trong khi các mặt bằng kinh doanh trên tuyến phố vẫn giữ mức giá cao. Nhiều người cho rằng nếu chỉ kinh doanh nhỏ lẻ sẽ khó có nguồn thu đáp ứng được giá thuê nhà, chưa nói tới các loại chi phí ngày càng gia tăng và lợi nhuận. Giá thuê trên đường Lê Lợi (quận 1) theo khảo sát đều trên 100 triệu đồng/tháng, thậm chí cao hơn 2-3 lần, tùy địa điểm. Giá thuê trên đường Đồng Khởi phần lớn trên 100 triệu đồng/tháng tùy diện tích, chủ nhà hầu như chỉ cho thuê 1-2 năm.
Chủ nhà đòi giá thuê rất cao là ý kiến mà một số chuyên gia đều đồng tình giai đoạn này, khi kinh tế khó khăn nhưng chủ nhà thà bỏ trống còn hơn hạ giá thuê. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, giá trị các mặt bằng bán lẻ hầu như ở mức cao, do ở vị trí trung tâm, đắc địa. Chủ nhà hiểu được giá trị đó nên quyết giữ giá thuê hoặc giảm chút xíu, trong khi khách thuê muốn giảm hơn nữa.
Đại diện Cushman & Wakefield chỉ ra các mặt bằng muốn các nhãn hàng thuê, có lẽ cần một cuộc tái cấu trúc, cải tạo lại thành các không gian có diện tích lớn và phát triển thành tầng cao.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, tiết lộ một khảo sát do đơn vị này thực hiện khoảng 3 tháng trước đây. Giá thuê mặt bằng ở các con đường lớn tại TPHCM giảm 10-15% nhưng tỷ lệ lấp đầy cũng giảm 20-25%. Nhưng giá thuê ở các mặt bằng phía trong hẻm thì có mức độ giảm thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy tăng lên.
Ông Thắng cho rằng một xu hướng mới là các thương hiệu có thể thay đổi mô hình kinh doanh nhờ sự phát triển của thương mại điện tử và tìm đến các vị trí cửa hàng khiêm tốn để giảm được chi phí. Trong ngắn hạn, đại diện DKRA Group cho rằng mặt bằng cho thuê trên các tuyến phố sẽ rất khó để lấp đầy và còn kén khách thuê.
Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại đang có nhiều ưu điểm hơn. Việc đáp ứng nhu cầu đa dạng người dùng, lượng người di chuyển cũng đông đúc hơn mặt bằng nhà phố khiến cơ hội kinh doanh lớn hơn. Các nhãn hàng cũng được quảng bá thương hiệu và có độ nhận diện dễ dàng hơn.
Ngoài ra, mặt bằng trong trung tâm thương mại giúp khách thuê tạo được không gian trải nghiệm tốt hơn, tận hưởng dịch vụ đa dạng hơn, khác với mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ, quy mô trưng bày hạn chế. Hơn hết, khách thuê tại trung tâm thương mại giá minh bạch hơn và không phải kì kèo trả giá thuê với chủ nhà. Trong cuộc đua lấy lòng khách thuê, nhà mặt phố yếu thế hơn trung tâm mua sắm.
Trong bức tranh tổng thể chung, nhiều đơn vị lại bày tỏ lạc quan khi nhìn về năm 2025. Đại diện Savills Việt Nam dẫn báo cáo từ Oxford Economics dự báo chi tiêu tiêu dùng tại TPHCM được dự báo sẽ tăng 8,4% vào năm sau. Bán lẻ hiện đại tại TPHCM sẽ chiếm 50% thị phần các kênh bán lẻ. Do đó, ngành bán lẻ sẽ còn nhiều cơ hội phục hồi, phát triển và mặt bằng bán lẻ sẽ có tiếp tục được mở rộng.
