(KTSG) - Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua ngày 27-11-2023, có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, với các nội dung mang tính tư duy có chiến lược, kế hoạch trong quản lý nhà nước để có thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và hài hòa lợi ích của các bên.
Về tổng thể, Luật Nhà ở 2023 kế thừa Luật Nhà ở 2014; luật hóa các văn bản hướng dẫn dưới luật; có sửa đổi, bổ sung để đảm bảo vai trò quản lý nhà nước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương thích với các loại quy hoạch chuyên ngành khác; có chính sách rõ ràng để khuyến khích các thành phần kinh tế khác nhau tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; giảm bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn, lúng túng khi áp dụng - tránh tình trạng cùng một vấn đề lại được quy định ở các luật khác nhau; tăng cường yêu cầu về sự minh bạch trong đầu tư, kinh doanh dự án nhà ở.
Trong phạm vi của bài viết này, tác giả chỉ trình bày dưới góc độ quan điểm cá nhân và giới hạn nội dung về các vấn đề liên quan đến việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm bất động sản tại dự án nhà ở thương mại mà chịu ảnh hưởng, tác động bởi các quy định của Luật Nhà ở 2023, trên cơ sở so sánh các điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 với các quy định pháp luật về đầu tư, kinh doanh dự án nhà ở thương mại trước đó và thực tiễn thực hiện.
Khắc phục sự chồng chéo, phân tán trong quy định về thủ tục, điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư
Luật Nhà ở 2023 không có quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại như trong pháp luật về nhà ở 2014. Cụ thể, điều 36 Luật Nhà ở 2023 đã không còn quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như điều 22 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi bổ sung bởi điểm c, khoản 1, điều 75 Luật Đầu tư 2020 và điều 4 Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi bổ sung một số điều của các luật như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…) mà chỉ quy định về điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 không còn lấn sân quy định pháp luật về đất đai để quy định về hình thức sử dụng đất nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại như tại điều 23 Luật Nhà ở 2014, mà sử dụng phương pháp dẫn chiếu đến luật chuyên ngành là Luật Đất đai 2024 (điều 36 Luật Nhà ở 2023).
Hướng tiếp cận và quy định như vậy của Luật Nhà ở 2023 là vừa đủ, hợp lý và tương thích với quy định pháp luật về đầu tư hiện hành. Theo đó, Luật Đầu tư 2020 đóng vai trò là tập hợp các quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư các dự án nhà ở (luật hình thức), trong đó có dự án nhà ở thương mại; Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đóng vai trò là luật chuyên ngành (luật nội dung), quy định về điều kiện, yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và yêu cầu khi thực hiện dự án nhà ở thương mại; cũng như hình thức cụ thể để sử dụng đất, điều kiện để giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Trước khi có Luật Đầu tư 2020, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở được điều chỉnh bởi hai luật là Luật Nhà ở 2014 (dự án đầu tư nhà ở) và Luật Đầu tư 2014 (dự án đầu tư có sử dụng đất nói chung). Hệ quả của việc này là dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa chính xác quy định trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư ở một số địa phương, khi có hiện tượng chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở mà nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở. Hiện tượng này là do áp dụng “cục bộ” một, một số điều luật liên quan chứ không có sự liên kết, hoặc có sự “nhầm lẫn” giữa quy định về thẩm quyền trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có sử dụng đất hoặc có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (điều 33 Luật Đầu tư 2014) thành điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư nhằm thực hiện dự án nhà ở, sau đó thực hiện thủ tục thu hồi đất của người dân để giao cho doanh nghiệp ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trên cơ sở điều 58 Luật Đất đai 2013.
Một ví dụ khác gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp là trường hợp khi nhà đầu tư có sẵn quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ, nhưng chưa phải đất ở thì có địa phương áp dụng Luật Đầu tư 2014 để chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, nhà đầu tư sẽ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để thực hiện dự án. Vấn đề đặt ra là trong trường hợp này, nhà đầu tư và cơ quan có thẩm quyền có phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hay không, vì trong quyết định về chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2014 đã có nội dung chấp thuận nhà đầu tư. Nói cách khác trong trường hợp này, nếu thực hiện theo quy định Luật Nhà ở 2014 thì phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, nếu thực hiện theo quy định Luật Đầu tư 2014 thì không cần.
Ngoài ra, bất cập liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư lúc thì áp dụng Luật Nhà ở 2014 (cơ quan tham mưu chấp thuận chủ trương đầu tư là sở xây dựng), lúc thì áp dụng Luật Đầu tư 2014 (cơ quan tham mưu chấp thuận chủ trương đầu tư là sở kế hoạch và đầu tư) gây ra sự lúng túng cho các cơ quan quản lý trong quá trình thực hiện dự án nhà ở mà có nhu cầu chuyển nhượng dự án. Lúc này, thẩm quyền xem xét, lấy ý kiến sở ngành liên quan và tham mưu cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chuyển nhượng dự án là sở xây dựng, trong khi ban đầu tham mưu chấp thuận chủ trương đầu tư là sở kế hoạch và đầu tư, dẫn đến tình trạng “hỏi qua hỏi lại” và yêu cầu bên tham mưu trước đó xác nhận về tính chính xác, phù hợp với quy định pháp luật của những đề xuất, tham mưu trước đó.
Hy vọng rằng, sắp tới các quy định hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 sẽ không đặt ra quy định về trình tự thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu đến các quy định pháp luật về đầu tư; cũng như không đặt ra quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở mà chỉ dẫn chiếu hoặc để các nội dung liên quan đến việc giao đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi quy định pháp luật về đất đai. Như vậy sẽ dễ hơn cho cơ quan quản lý, nhà đầu tư trong việc hiểu, áp dụng quy định pháp luật, sẽ hạn chế tình trạng có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau cho cùng vấn đề, cũng như khắc phục tình trạng khi cần sửa đổi một nội dung không phù hợp thì lại phải rà soát và sửa nhiều luật khác nhau cùng điều chỉnh nội dung đó.
Giải chấp trước khi bán hàng
Một sửa đổi đáng chú ý nữa trong Luật Nhà ở 2023, tác động lớn tới việc cân đối dòng tiền của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là quy định chủ đầu tư dự án phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án trước khi ký hợp đồng huy động vốn theo quy định pháp luật (điều 183 Luật Nhà ở 2023), khác biệt so với quy định pháp luật về nhà ở trước đó là Nghị định 99/2015/NĐ-CP cho phép bên bán, bên mua và ngân hàng (bên nhận thế chấp) thỏa thuận với nhau về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không cần giải chấp.
Việc Luật Nhà ở 2023 loại bỏ “yếu tố tự do thỏa thuận” giữa các chủ thể tham gia giao dịch thể hiện quan điểm bảo vệ triệt để lợi ích chung để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Ý chí của các bên khi tham gia giao dịch không còn quan trọng bằng mục tiêu giám sát, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư có năng lực tài chính không đảm bảo, cùng lúc xoay vòng vốn để thực hiện nhiều dự án, dẫn đến tình trạng người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng, thiệt thòi nếu đến giai đoạn bàn giao nhà ở và chuẩn bị cho quá trình thực hiện thủ tục cấp “giấy chứng nhận” cho khách hàng thì chủ đầu tư dự án lại chưa thu xếp được nguồn tiền để giải chấp nhà ở.
Đứng dưới góc độ một chủ đầu tư dự án, quy định này còn đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính thật sự “vững”, có thể nói là bài toán hóc búa về tài chính bởi trước khi đủ điều kiện huy động vốn thì chi phí phát triển dự án cũng đã phân bổ “kha khá” vào trong giai đoạn chuẩn bị như chi phí đất, chi phí thuê ngoài (tư vấn thiết kế, tư vấn quản lý dự án, giám sát), chi phí xây dựng phần móng và phải chuẩn bị thêm nguồn tiền để giải chấp tài sản. Trong khi, theo như cách làm trước đó, chủ đầu tư chỉ cần tung ra các chương trình bán hàng có chiết khấu cho khách hàng, để được đồng ý việc ký hợp đồng mua bán trong khi tài sản vẫn đang thế chấp cho ngân hàng, nguồn thu sau đó tiếp tục được tích lũy theo tiến độ xây dựng và bán hàng để thực hiện thủ tục giải chấp ở thời điểm thực hiện thủ tục cấp “giấy chứng nhận”. Việc sử dụng vốn này tất nhiên cũng có sự kiểm soát, giám sát của ngân hàng nhận thế chấp.
Giới hạn việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
Một trong những vấn đề mà nhà đầu tư rất chờ đợi chính là cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Về vấn đề này, Luật Nhà ở 2023 rất hợp lý khi chỉ ghi nhận về nguyên tắc bên nhận quyền sử dụng đất, loại đất được phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thì được chấp thuận là nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại (điều 36 Luật Nhà ở 2023), còn loại đất nào được xem là loại đất được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại, điều kiện để được nhận quyền sử dụng đất do Luật Đất đai 2024 xác định.
Mở rộng vấn đề ra, tham chiếu khoản 2, điều 127 Luật Đất đai 2024, với quy định này, có thể hiểu nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này làm không ít nhà đầu tư cảm thấy hụt hẫng, vì đã hạn chế cơ chế dịch chuyển về đất đai trên cơ sở “tự nguyện giao kết” và hạn chế khá nhiều nguồn lực xã hội bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Có thể hiểu, cơ chế Nhà nước thu hồi đất để đấu giá thực hiện dự án hoặc tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án là để tránh thất thoát tài sản nhà nước, nâng cao tính cạnh tranh và minh bạch trong việc sử dụng đất vốn tác động đến an sinh của rất nhiều hộ gia đình. Tuy vậy, cũng không thể khẳng định việc để cho nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án, có khả năng tài chính, đạt được sự đồng thuận với người có đất để hình thành quỹ đất thực hiện dự án là sẽ phát sinh tiêu cực hoặc thất thoát.
Vấn đề cần quản lý chặt chẽ ở đây là lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đảm bảo nguồn thu từ việc chuyển mục đích sử dụng đất khác thành đất ở để thực hiện dự án của nhà đầu tư, trên cơ sở tiền sử dụng đất được tính toán theo phương pháp định giá phù hợp, sát với giá trị thị trường. Như vậy, nhà đầu tư vừa được sự đồng thuận của người có đất trong khu vực (thông qua việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, thỏa thuận được nhận lại bất động sản tại dự án), Nhà nước vẫn có nguồn thu từ đất đai (khi nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất) và vẫn rút ngắn được thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng, tránh lãng phí tài nguyên đất.
