(KTSG) - Thị trường bất động sản trong những năm vừa qua đang phát triển theo chiều hướng không lành mạnh. Tình trạng mất cân đối này khiến thị trường phát triển không bền vững, như mô hình “kim tự tháp bị lộn ngược”. Đây cũng là những gì đang diễn ra ở Hà Nội.
Theo Báo cáo thị trường sáu tháng đầu năm 2025 của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), từ năm 2024 đến nay TPHCM không có dự án nhà ở thương mại nào thuộc phân khúc trung cấp, bình dân; 100% dự án được mở bán trong nửa đầu năm thuộc phân khúc cao cấp.
- Bất động sản phục hồi trước cao điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp
- Muốn siết đầu cơ bất động sản, phải minh bạch dữ liệu bằng công nghệ
Việc phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống dần biến mất, thay vào đó là toàn căn hộ cao cấp, cho thấy đối tượng khách hàng các doanh nghiệp phát triển bất động sản hướng đến không phải là những người có nhu cầu về chỗ ở, mà chủ yếu dành cho nhu cầu đầu cơ và tích trữ tài sản.
Xu hướng này chẳng những làm cho giấc mơ an cư của hàng triệu gia đình ngày càng trở nên xa vời, mà còn gây ra nhiều hệ lụy xấu về kinh tế và xã hội.
Vấn đề đầu tiên là hiệu ứng “nước lên thì thuyền lên”. Báo cáo của CBRE Việt Nam, cho thấy quí 2-2025 giá bán chung cư tại các địa phương lân cận TPHCM (cũ) tăng 10-19% so với cùng kỳ và “đà tăng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp mới ra mắt, kéo mặt bằng chung đi lên”. Khi giá nhà chung cư tăng thì tất yếu giá đất trong khu vực cũng sẽ tăng và đến lượt giá đất sẽ lại kích giá căn hộ ở những dự án sau tăng tiếp, tạo ra vòng lặp không hồi kết.
Mặt bằng giá đất đai cao chắc chắn sẽ ảnh hưởng xấu đến các chương trình đầu tư phát triển, nhất là những dự án có sử dụng đất. Ngoài ra, giá nhà ở cao cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều gia đình trẻ ngại sinh con và điều này sẽ để lại hệ lụy lâu dài cho đất nước.
Vấn đề tiếp theo là rủi ro về thanh khoản. Theo Bộ Xây dựng, tồn kho căn hộ của cả nước trong quí 2-2025 tăng tới 40% so với quí trước, chủ yếu là căn hộ cao cấp. Tình trạng này không những tạo thêm rủi ro cho ngành ngân hàng, mà còn tác động xấu đến ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng và trang trí nội thất, vì nhu cầu căn hộ cao cấp thì không thể lớn nên nhu cầu đối với các ngành vật liệu xây dựng và trang trí nội thất cũng hạn chế.
Thực trạng trên cho thấy thị trường bất động sản đang cần được Nhà nước uốn nắn. Trước hết cần giải quyết những tồn tại khách quan khiến cho các nhà phát triển bất động sản phải từ bỏ phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Trong đó, tiền sử dụng đất và quy trình thủ tục kéo dài được doanh nghiệp nói đến nhiều nhất. Đây là những yếu tố khiến cho việc chọn phân khúc nhà vừa túi tiền trở nên nhiều rủi ro với họ. Vì biên lợi nhuận của phân khúc này không cao, nếu bị chậm được bán 1-2 năm thì chủ đầu tư có thể thua lỗ.
Tiếp theo Nhà nước cần có chính sách để động viên, khuyến khích doanh nghiệp tập trung vào phát triển căn hộ vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu của số đông người dân. Cụ thể hơn, có thể xem xét miễn giảm thuế cho các dự án nhà ở giá trung bình trở xuống, đồng thời tăng thuế với những sản phẩm cao cấp và với người mua căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3 trở đi, và dùng toàn bộ tiền thuế thu được để tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội. Vì chỉ có chính sách thuế mới là công cụ uốn nắn thị trường bất động sản hiệu quả nhất.
Nguyên tắc, cần được tái lập đầy đủ. Thứ nhất, đất đai là sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý. Cả hai vế này đều chưa ổn, do chính sách đất đai bất cập kéo dài, người dân có thu nhập trung bình và thấp rất khó khăn khi tiếp cận đất và nhà ở. Thứ hai, giá đất xác định thông qua giá thị trường. Đây là điểm nghẽn lớn nhất trong chính sách, bởi lẽ đất đai là “hàng hóa đặc biệt” chứ không phải là hàng hóa bình thường, do đó phải xác định thông qua định hướng và giải pháp quản lý cụ thể của nhà nước. Thứ ba, tăng trưởng kinh tế càng cao, giá cả đất đai càng nóng, thu nhập của dân thì tăng chầm chậm, trong khi giá đất luôn ở trạng thái phi mã ? Thậm chí nhiều ý kiến cho rằng, chỉ khi khủng hoảng xảy ra thì mới mong cầm cương được giá đất ? Đây là bài toán lớn cần xử lý.