(KTSG Online) - Những vướng mắc trong việc cải tạo nhà chung cư cũ, một loại hình nhà ở đang có nhiều tại TPHCM và Hà Nội, sẽ được gỡ từ ngày 1-9-2021 khi Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực.
Xem dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư
Nghị định 69 đã đưa ra các cơ chế, chính sách quan trọng để các địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng trong triển khai thực hiện nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cụ thể, nghị định đưa ra một số nguyên tắc nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, trong đó coi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư để áp dụng quy định về thu hồi đất, giao đất theo quy định của Luật Đất đai, gắn với chỉnh trang đô thị.
Cho phép các chủ đầu tư được phân kỳ đầu tư để thực hiện dự án khu chung cư; xác định dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải là dự án nhà ở thương mại để không yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội. Nghị định cũng quy định cụ thể phạm vi ranh giới dự án để có cơ sở xây dựng phương án bồi thường, tái định cư.
Nghị định đã đưa ra chế tài chấm dứt thực hiện dự án để khắc phục tình trạng chậm triển khai thực hiện dự án.
Xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, đó là: Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ; nhà chung cư hư hỏng chưa thuộc diện phá dỡ nhưng nằm trong khu chung cư có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo xây dựng lại; nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền phải phá dỡ.
Nghị định 69 cũng giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết của khu vực nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại. Thay vì để chủ đầu tư thực hiện lập như quy định trước đây để bảo đảm tính khả thi, thống nhất.
Quy định hệ số bồi thường và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số này. Cho phép các hộ tầng 1 có dành diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này.
Nghị định cũng quy định cụ thể mức bồi thường đối với nhà ở, đất ở riêng lẻ hoặc trụ sở làm việc; quy định cơ chế bồi thường đối với diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc xử lý đối với diện tích đất thuộc công sản nằm xen kẹt trong khu chung cư để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật đất đai hiện hành.
Văn bản pháp luật mới này cũng xác định trách nhiệm cụ thể của chính quyền trong việc giải quyết chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, việc giải phóng mặt bằng, cưỡng chế di dời để phá dỡ nhà chung cư...
Thay thế những quy định cũ nhiều bất cập
Nghị định trên được ban hành đã tháo gỡ được hầu hết các khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP trước đây, gây ách tắc trong việc cải tạo chung cư cũ. Nghị định 101 đã quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc kiểm định chất lượng nhà chung cư; việc xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lập, phê duyệt quy hoạch khu vực cần cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về phá dỡ nhà chung cư; phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước, có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Số chung cư cũ này tập trung chủ yếu tại một số địa phương như: Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TPHCM có 575, Hải Phòng 205, Quảng Ninh 60, Phú Thọ 23, Nghệ An 22, Thanh Hóa 17, Cần Thơ 10…
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Nghị định 101 đã tạo hành lang pháp lý giúp các địa phương có cơ sở để thực hiện các hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư từ khâu kiểm định, đánh giá chất lượng an toàn chịu lực; lập và ban hành kế hoạch triển khai thực hiện; tổ chức di dời, phá dỡ, triển khai thực hiện dự án.
Tuy nhiên, tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM - 2 địa phương có số lượng nhà chung cư lớn nhất của cả nước, việc cải tạo, xây dựng vẫn còn chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra. Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ, trong đó đã thực hiện kiểm định được 401 chung cư. Từ năm 2007 đến nay, Hà Nội mới thực hiện cải tạo, xây dựng lại 18 chung cư, đang tiếp tục triển khai thi công 14 dự án, chiếm tỉ lệ 1,8%. TPHCM có khoảng 575 nhà chung cư cũ, trong đó đã cải tạo, xây dựng lại được 15 chung cư, chiếm tỉ lệ 1,3%.
Sở dĩ có tình trạng nêu trên, theo Bộ Xây dựng là do một số cơ chế, chính sách trong Nghị định số 101 chưa phù hợp với thực tế, đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung như: vướng mắc về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vướng mắc trong công tác kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; vướng mắc trong công tác quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vướng mắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án và trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư.
Do đó Bộ Xây dựng đã tổng hợp, đánh giá các khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện Nghị định 101, trên cơ sở đó đề xuất Chính phủ ban hành Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo đó, Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1-9-2021 nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM.
