(KTSG) - Hầu hết giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành trong chín tháng đầu năm nay thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Điều đáng nói là sức khỏe tài chính của nhiều trong số này là đáng lo ngại.
Đẩy mạnh tìm vốn qua kênh trái phiếu
Theo thống kê, trong năm năm qua, trái phiếu đã trở thành kênh huy động quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản, với giá trị phát hành trung bình xấp xỉ 100.000 tỉ đồng mỗi năm, chiếm 30-40% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Năm 2021 cũng không phải là ngoại lệ khi trong chín tháng đầu năm, giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản đạt 172.000 tỉ đồng, tương đương cùng kỳ năm ngoái và chiếm 40% giá trị huy động trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường.
Trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn, và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt, kênh trái phiếu tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản. So với phương thức truyền thống là tín dụng từ ngân hàng thương mại, phát hành trái phiếu mang lại cho doanh nghiệp nhiều ưu điểm như không cần thế chấp tài sản và được chủ động trong việc sử dụng số tiền huy động mà không có sự giám sát của ngân hàng.
Mặt bằng lãi suất ở mức thấp được cho là động lực chính khiến các doanh nghiệp tích cực đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) để có thể huy động vốn nhanh chóng và giảm áp lực lên chi phí tài chính. Theo thống kê của Công ty Chứng khoán SSI, lãi suất phát hành bình quân của TPDN (loại trừ trái phiếu ngân hàng) trong quí 3-2021 là 9,3%, giảm 1,1 điểm phần trăm so với cuối năm 2020, trong khi đó mặt bằng lãi suất cho vay chỉ giảm khoảng 0,6-0,7 điểm phần trăm trong cùng giai đoạn. Về phía người mua, nhu cầu đầu tư TPDN từ các nhà đầu tư cá nhân vẫn duy trì tích cực khi chênh lệch giữa lãi suất phát hành TPDN và lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao (lên tới 4%/năm), cho thấy dư địa dòng tiền cá nhân tìm đến những tài sản đầu tư tài chính như TPDN vẫn còn rất lớn.
Hầu hết trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết đều phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng và công ty chứng khoán. Phần lớn trong số này (86%) đều có tài sản tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Mặc dù vậy, có tài sản bảo đảm không có nghĩa là an toàn.
Xét riêng các doanh nghiệp bất động sản dân cư đã niêm yết trên sàn chứng khoán, trái phiếu hiện đã chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp này, thể hiện vai trò rất quan trọng của kênh trái phiếu trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo Fiingroup, trong chín tháng đầu năm nay, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Đáng chú ý, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này có những dấu hiệu đáng lo ngại.
Hầu hết trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết đều phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng và công ty chứng khoán. Phần lớn trong số này (86%) đều có tài sản tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Mặc dù vậy, có tài sản bảo đảm không có nghĩa là an toàn. Theo Fiingroup, khi xếp hạng tín nhiệm cho một đợt phát hành TPDN bất động sản, tài sản bảo đảm không mang nhiều ý nghĩa. Trên thực tế, tài sản bảo đảm chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài.
Cơ quan quản lý vào cuộc
Có thể thấy, thị trường TPDN đang có sự tăng trưởng “nóng” đi kèm với đó là rủi ro không thanh toán được gốc và lãi của các doanh nghiệp khi trái phiếu đến hạn, nhất là đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản. Điều này càng trở nên có cơ sở khi thanh khoản của thị trường bất động sản có xu hướng giảm trong thời gian gần đây, cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần; các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh; hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng đang chậm hơn dự kiến. Các yếu tố này làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc, lãi trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.
Thực trạng trên buộc các cơ quan quản lý phải sớm vào cuộc nhằm ngăn chặn rủi ro đổ vỡ (nếu có) xảy ra. Cụ thể, trong tháng 10 vừa qua, Bộ Tài chính đã chỉ đạo kiểm tra 10 công ty chứng khoán về tình hình cung cấp dịch vụ TPDN trong bối cảnh gần đây xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư “lách” các quy định của pháp luật để trở thành nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp nhằm mục đích mua TPDN riêng lẻ. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng rà soát lại một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu lớn, phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm, tình hình tài chính yếu nhằm hạn chế tối đa nguy cơ vỡ nợ trên thị trường. Đáng chú ý, mới đây, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Dự thảo Thông tư nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động phát hành TPDN. Trong đó, đối với hoạt động phát hành TPDN riêng lẻ, điều khoản đáng chú ý nhất là việc quy định trái phiếu của công ty không phải công ty đại chúng phải có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm thanh toán toàn bộ gốc, lãi khi đến hạn.
Ngân hàng Nhà nước cũng vừa ban hành Thông tư 16 quy định tổ chức tín dụng chỉ được mua TPDN khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%. Đồng thời, Thông tư 16 cũng quy định rõ ba trường hợp tổ chức tín dụng không được mua TPDN. Thứ nhất, tổ chức tín dụng không được mua TPDN phát hành với mục đích cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành. Thứ hai, tổ chức tín dụng không được mua TPDN phát hành với mục đích góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác. Thứ ba, tổ chức tín dụng không được mua TPDN phát hành với mục đích tăng quy mô vốn hoạt động.
Trong ngắn hạn, rủi ro vỡ nợ từ TPDN nói chung và trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản nói riêng có thể chưa quá lớn, do thời điểm đáo hạn của các khoản trái phiếu này hiện rơi nhiều vào năm 2023-2024. Mặc dù vậy, các động thái của cơ quan quản lý nhằm “siết” lại thị trường như trên là hết sức cần thiết, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp như hiện tại có thể sẽ đẩy nhanh nguy cơ vỡ nợ của các doanh nghiệp khi dòng tiền bị mất cân đối. Trên cơ sở đó, TPDN nhiều khả năng sẽ bớt đi sự sôi động trong thời gian tới.
