Sẽ áp dụng hàng loạt giải pháp để ngăn chặn ‘thổi’ giá đất

(KTSG Online) – Đại diện các bộ, ngành kiến nghị sửa đổi quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng thông đồng “dìm giá”, “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính.

• Nghị quyết 18 và đổi mới quản lý giá đất
• Đại biểu Quốc hội đề nghị Chính phủ quản lý chặt đấu giá đất
• Mạnh tay thu hồi dự án ‘treo’ để giải phóng nguồn lực đất đai

Lỗ hổng pháp lý gây “sốt” giá đất

Tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản chiều 14-7, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết giá đất nền liên tục gia tăng trong hai năm gần đây.

Cụ thể, giá đất nền năm 2021 tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quí 1 và đầu quí 2 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí “sốt giá” đất nền tại nhiều địa phương như xã Tân Lợi và An Khương thuộc tỉnh Bình Phước hay thành phố Thủ Đức thuộc TPHCM.

Lượng giao dịch đất nền tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch. Phía Bắc tập trung tại vùng ven thành phố Hà Nội và các tỉnh Quảng Ninh, Hòa Bình, Bắc Giang, Thanh Hóa. Phía Nam tập trung tại các khu vực vùng ven TPHCM và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Phước, Khánh Hòa.

Đáng lưu ý, một số địa phương, có hiện tượng hoạt động phân lô, bán nền, tung tin, đồn thổi, nhiễu loạn thị trường để trục lợi thiếu kiểm soát.

Sáu tháng đầu năm 2022, giá đất nền tiếp tục tăng với mức tăng bình quân 5-7% so với cuối năm 2021. Đáng lưu ý, các vùng ven Hà Nội, TPHCM và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh vào cuối tháng 3-2022.

Lý giải nguyên nhân, ông Nghị cho biết sự chênh lệch về cung và cầu, nguồn cung bất động sản trong khi nhu cầu đầu tư, mua để sử dụng của người dẫn vẫn cao và xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các lĩnh vực khác dồn vào trú ẩn trong lĩnh vực bất động sản là hai nguyên nhân làm tăng giá bất động sản.

Tuy nhiên, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết nhằm “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” để hưởng chênh lệch.

Ngoài ra, một số địa phương chưa thật sự sát sao, quyết liệt trong việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất có nơi, có lúc còn tùy tiện. Còn việc thực hiện chia, tách thửa đất với các loại đất, gồm cả đất nông nghiệp, đất khác không phải là đất ở, cộng thêm công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả, nhất là ở cấp cơ sở.

Những yếu tố này, theo ông Nghị, là nguyên nhân đã dẫn đến tình trạng lợi dụng để “hô biến” các lô đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất.

Ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT), cho biết một số nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có hành vi trả giá rất cao với một số lô đất, rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi – bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác, hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực nhằm thu lợi.

Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài, khoảng 180 ngày như ở Thủ Thiêm là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như “thổi” giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng, theo ông Ngân.

Cũng theo lãnh đạo bộ TNMT, Luật Đấu giá tài sản đã có quy định về việc đấu giá viên quyết định dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản, theo điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Đấu giá tài sản.

Người có tài sản đấu giá cũng có quyền làm việc này khi có căn cứ cho rằng tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản.

Tuy nhiên, các hành vi vi phạm nêu trên rất khó nhận biết, khó bị phát hiện trong quá trình thực hiện đấu giá.

Những giải pháp lâu dài

Để ngăn chặn hành vi “thổi” giá đất, Bộ Xây dựng cho biết sẽ hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Về pháp lý, cơ quan này kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất như pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế để bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Về thuế, Bộ Xây dựng cho biết Mỹ, Anh, Hong Kong hiện áp dụng hình thức thuế lũy tiến trong mua, bán bất động sản, nhà ở. Đồng thời, áp thuế giao dịch đặc biệt bằng 20% giá trị tài sản với trường hợp mua bán trong thời gian dưới 3 năm.

Còn Hàn Quốc đánh thuế tài sản, thuế sử dụng đất theo phương thức luỹ tiến với người có nhiều nhà, đất và có giao dịch trong thời gian ngắn. Cụ thể, thu thuế với mức bằng 50% lợi nhuận với bất động được mua – bán trong vòng 1 năm, 40% lợi nhuận trong vòng 2 năm và 70% lợi nhuận bất động sản chưa có đăng ký.

Về đấu giá quyền sử dụng đất, ông Lê Minh Ngân cho biết Bộ TNMT đang tiếp tục nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất theo hướng quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá.

Ngoài ra, bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, kiến nghị bổ sung trở lại quy định về “đấu thầu dự án có sử dụng đất” vào Luật Đất đai theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW, đi đôi với sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh – quân đỏ” hoặc “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Về định giá đất, lãnh đạo Bộ TNMT cho biết sẽ quy định việc xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất.

Bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), kiến nghị cần công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ.

Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sựChủ trì hội nghị trực tuyến “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững” nhằm đánh giá thực trạng và nêu rõ những hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng và cũng là một trong những nền tảng rất cơ bản phát triển tất cả các ngành, lĩnh vực đúng hướng, bền vững. Theo Baochinhphu.vn, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, thời gian qua, việc phát triển thị trường bất động sản có nhiều bất cập, nhiều vi phạm đến mức phải xử lý, nhưng tinh thần là không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sự, song ai sai phạm thì phải xử lý; khuyến khích bảo vệ, ủng hộ những người làm đúng, những người làm ăn chân chính, hiệu quả.Từ những vụ án vừa qua, đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ Công Thương, Ngân hàng Nhà nước… và các ban ngành liên quan tập trung nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm trong nước, quốc tế, từ đó đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan nhằm đảm bảo thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, an toàn và bền vững.Đông Hải