(KTSG Online) – Một số thị trường nhà ở đắt đỏ nhất châu Á – Thái Bình Dương đang bắt đầu hạ nhiệt sau đà tăng trưởng chóng mặt vào năm ngoái. Giá nhà đã bắt đầu giảm ở Sydney và Hong Kong, trong khi thị trường bất động sản dân cư ở Singapore hầu như không tăng trong quý trước giữa lúc người mua chọn cách đứng ngoài cuộc chơi vì thận trọng với mức lãi suất đang tăng và các cản lực đối với nền kinh tế.
Tâm lý người mua nhà thay đổi nhanh chóng
Tâm lý của người mua nhà đang thay đổi quá đột ngột sau khi chi phí vay nợ thấp và nỗi sợ bị bỏ lỡ cơ hội trong đại dịch đã thúc đẩy cơn sốt bất động sản toàn cầu trải dài từ Toronto (Canada) đến Auckland (New Zealand). Năm ngoái, giá nhà ở Sydney, thành phố cảng của Úc, đã tăng gần 27% vào năm ngoái, trong khi đó, giá nhà ở Singapore tăng mạnh nhất trong hơn một thập kỷ và Hong Kong vẫn là nơi đắt đỏ thế giới để mua nhà.
Mặc dù các điều kiện thị trường là khác nhau giữa các khu vực, nhưng có một số mẫu số chung đằng sau tình trạng ảm đạm hiện nay. Các lo ngại về tính hợp lý của giá nhà đã khiến giới chức Singapore triển khai một loạt biện pháp để “hạ sốt” thị trường bất động sản, trong khi đó, rủi ro lạm phát đang khiến các ngân hàng trung ương trong khu vực cân nhắc việc tăng lãi suất, có thể khiến người mua nhà gặp khó khăn trong việc trả các khoản vay thế chấp.
Đợt bùng phát dịch Covid-19 cũng đang phủ bóng đen lên các thị trường bất động sản của Trung Quốc. Hong Kong đối mặt với làn sóng người dân chạy ra nước ngoài sau khi đặc khu này thất bại trong nỗ lực khống chế làn sóng lây nhiễm Covid-19 gần nhất. Lệnh phong tỏa kiểm soát dịch bệnh tại TP. Thượng Hải cũng đang làm dập tắt các hy vọng thị trường bất hồi nhanh chóng sau cú suy sụp do chiến dịch siết chặt hoạt động vay nợ của các nhà phát triển bất động sản.
“Kể từ cuộc khuảng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009, các chính phủ trong khu vực đã trở nên cảnh giác với hiện tượng giá cả tài sản tăng cao, trong khi đó, đại dịch cũng khiến giới chức trách chú ý đến vấn đề khoảng cách giàu nghèo ngày càng nới rộng. Mặc dù sự chuyển dịch từ một thị trường cho người bán kiểm soát sẽ tạo ra nhiều cơ hội, người mua có thể trở nên kén chọn và nhạy cảm về giá hơn”, Victoria Garrett, người đứng đầu bộ phận bất động dân cư khu vực châu Á – Thái Bình Dương ở hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, nói.
Garrett ước tính trong năm 2022, giá nhà ở trong toàn khu vực sẽ tăng với tốc độ nhẹ hơn và ổn định hơn từ 3-5%, thấp hơn mức tăng 9,1% của năm ngoái. Garrett nhận định chắc chắn, nhu cầu có thể tăng lên ở một số thị trường, một phần là do tình trạng thiếu nguồn cung nhà khó có thể giảm bớt trong 12 tháng tới.
Bà cho biết thêm chu kỳ tăng lãi suất vẫn đang ở giai đoạn đầu, vì vậy, còn cơ hội để người mua tận dụng các mức lãi suất còn mềm. Ở các thị trường phát triển, thị trường nhà ở vẫn còn nóng. Tại Anh, trong tháng 3, giá nhà tăng với tốc độ hàng năm nhanh nhất kể từ năm 2004, trong khi giá nhà tại 20 thành phố lớn ở Mỹ cũng đang tăng.
Thị trường nhà ở Sydney, Hong Kong quay đầu giảm
Đà tăng giá nhà tại Sydney, thành phố đông dân nhất của Úc, đang có dấu hiệu đuối sức khi ở gần mức cao kỷ lục do thị trường lo ngại Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) sẽ bắt đầu tăng lãi suất sớm.
Hiện tại, phân khúc nhà ở cao cấp tại Sydney đang chịu áp lực vì tăng trưởng thu nhập của người dân không theo kịp mức tăng giá nhà. Từ tháng 3-2020 đến tháng 12-2021, tiền lương của người dân chỉ tăng 3,3% so với mức tăng 22,6% về giá nhà. Giá nhà trung bình ở Sydney giờ đây cao hơn 17 lần mức lương trung bình hàng năm trên cả nước.
Ngoài ra, tổng nợ hộ gia đình của Úc tính theo tỷ trọng thu nhập khả dụng đang ở mức gần 200%. Tất cả những điều đó đã khiến người mua tại thị trường nhà ở lớn nhất Úc trở nên thận trọng. Giá nhà tại Sydney đã giảm 0,2% vào tháng trước sau khi giảm vào tháng 2, làm đứt đoạn chuỗi tăng giá liên tục bắt đầu từ tháng 10-2020.
Nerida Conisbee, nhà kinh tế trưởng tại Công ty bất động sản Ray White, nói: “Thị trường bị ảnh hưởng nhiều bởi cuộc thảo luận tăng lãi suất, và vì Sydney là một thị trường đắt đỏ nên rất nhạy cảm khi mọi người nói về việc tăng lãi suất”.
Giá bất động dân cư ở Hong Kong cũng đang trong xu hướng giảm kể từ tháng 8 năm ngoái mà không thấy triển vọng phục hồi nhanh trước mắt.
Những thách thức đối với thị trường bao gồm nền kinh tế đi xuống, lãi suất tăng cao và làn sóng rời bỏ Hồng Kông của người dân địa phương và người nước ngoài khi họ thất vọng với các căng thẳng chính trị và các biện pháp giãn cách xã hội nghiêm ngặt để kiểm soát đại dịch Covid-19.
Đà tăng trưởng của thị trường nhà ở của Hong Kong dường như không có gì cản nổi vào năm ngoái, với mức tăng giá phá kỷ lục vào tháng 8. Tuy nhiên, kể từ đó, giá nhà ở Hong Kong đã giảm 7,3%, theo Công ty môi giới bất động sản Centaline Property Agency.
Ngân hàng UBS dự báo giá nhà ở trung tâm tài chính châu Á sẽ giảm trong năm nay do các mức lãi suất tăng lên và làn sóng tháo chạy ra nước ngoài của người dân địa phương. Ngân hàng Goldman Sachs thậm chí còn bi quan hơn khi dự đoán thị trường bất động sẩn Hong Kong sẽ giảm đến 20% trong ba năm tới.
Bất động sản dân cư ở Singapore hạ nhiệt
Sau một năm thăng hoa, chứng kiến giá nhà tăng cao nhất trong hơn một thập kỷ, thị trường bất động sản của Singapore đang hạ nhiệt do giới chức trách siết chặt các biện pháp kiểm soát, bao gồm tăng thuế trước bạ đối với người mua nhà và khống chế mức cho vay mua nhà.
Tuy nhiên, các nhà phân tích vẫn cho rằng, các biến pháp này có thể chỉ là một giải pháp ngắn hạn do nhu cầu thực sự của người dân địa phương vẫn cao, chẳng hạn như nhiều người muốn nâng cấp nơi ở, từ căn hộ xã hội (nhà ở xã hội) sang căn hộ tư nhân cũng như những người thuộc thế hệ thiên niên kỷ (sinh ra trong giai đoạn 1981-1996) đang muốn mua nhà để sống riêng với cha mẹ.
Alan Cheong, Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Công ty tư vấn bất động sản Savills, cho rằng giá cả tiêu dùng tăng cũng có thể thúc đẩy những người mua tiềm năng tham gia thị trường sớm hơn để bảo vệ sức mua.
Giá bất động sản dân cư tại Thượng Hải, một trong những thị trường nhà ở có sức bật tốt nhất Trung Quốc, đã nối lại đà tăng lại vào tháng 12 năm ngoái sau 3 tháng suy giảm liên tục nhờ giới chức trách triển khai các biện pháp ứng phó cuộc khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản. Giờ đây, đà phục hồi của thị trường đang bị đe dọa bởi đợt phong tỏa kiểm soát Covid-19 trên toàn thành phố.
Roddy Allan, Giám đốc nghiên cứu phục trách khu vực Châu Á – Thái Bình Dương tại Công ty tư vấn bất động sản JLL, nhận định: “Chúng tôi hiện nhận thấy đại dịch Covid tác động mạnh hơn ở Thượng Hải, điều này có thể hạn chế triển vọng thị trường bất động sản ở thành phố này trong quí 2”.
Tuy nhiên, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Thượng Hải có vẻ tốt hơn nhờ lượng nhà tồn kho thấp và việc cắt giảm lãi suất. Đà tăng trưởng kinh tế suy yếu đã buộc giới chức trách Trung Quốc chuyển sang chính sách nới lỏng tiền tệ, đi ngược lại chính sách ở các nền kinh tế lớn khác.
Hồi tháng 1, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã cắt giảm một lãi suất cơ bản ở gói vay 5 năm lần đầu tiên sau gần hai năm, trong khi đó, các ngân hàng thương mại lớn cũng hạ lãi suất cho vay thế chấp và rút ngắn thời gian phê duyệt khoản vay.
Theo Bloomberg
