(KTSG Online) - Thị trường bất động sản đã tạm thời "thoát hiểm" khi cơ quan điều hành liên tiếp đưa ra các phương án giải quyết tình huống, mở cơ hội tái cơ cấu cho doanh nghiệp. Tuy nhiên các vướng mắc về pháp lý lẫn tâm lý thị trường vẫn chưa được cải thiện khiến cho động lực phục hồi của bất động sản trong ngắn hạn bị hạn chế.
- Bất động sản trước áp lực cơ cấu nợ ngắn hạn
- Dòng vốn đang chuyển động ra sao trên thị trường bất động sản?
Vướng mắc cả pháp lý lẫn tâm lý
Chính phủ và các địa phương đang thể hiện nỗ lực củng cố thị trường bất động sản với những giải pháp gỡ rối trong ngắn hạn về vốn, trái phiếu, tín dụng… Dẫu vậy những vướng mắc cố hữu như hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản rất khó tháo gỡ trong một sớm một chiều. Hay trong bối cảnh hiện nay, vấn đề tâm lý e ngại, sợ sai của người thực thi pháp luật cũng không dễ để cởi bỏ.
Đánh giá về một số tồn tại chính trên thị trường thời gian qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp. Trong khi đó, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao khiến động lực tham gia thị trường của cả phía cung và cầu yếu đi.
Theo ông Khởi, vướng mắc của thị trường có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan. Thứ nhất là vướng mắc từ hệ thống pháp lý, trong đó đáng chú ý nhất là quá trình thực thi Luật Đất đai với nhiều điểm nghẽn. Thứ hai là vướng tâm lý e ngại của người thực thi pháp luật ở nhiều địa phương khiến rất nhiều dự án bị đình trệ.
“Tôi tham gia Tổ công tác của Chính phủ làm việc với các địa phương thì phải thừa nhận không phải tất cả các dự án đều bị vướng về pháp lý. Ngược lại, nhiều dự án pháp lý rất rõ ràng nhưng hiện nay các địa phương đang e ngại chưa cho triển khai. Do đó các sở, ngành tại địa phương cứ ngồi với nhau rồi lại loanh quanh ý kiến, cho nên có những dự án từ năm trước đến năm nay vẫn đứng yên”, ông Khởi cho hay.
Cũng có góc nhìn tương tự tại hội thảo mới đây, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long, cho rằng khung pháp lý hiện không vướng đến mức các doanh nghiệp không thể hoàn thiện để kinh doanh. Cái khó hiện nay là ở tâm lý của những người thực thi pháp luật.
Lấy dẫn chứng từ một dự án của doanh nghiệp, bà Hà cho biết có dự án đã hoàn thiện về thủ tục đất đai, đã đóng thuế, giấy phép xây dựng đã có, doanh nghiệp triển khai đến khâu cất nóc. Tuy nhiên, do dự án hết hạn chấp thuận chủ trương đầu tư, buộc doanh nghiệp phải đi làm thủ tục gia hạn.
"Hiện doanh nghiệp không vi phạm nghĩa vụ gì cả nhưng 3 năm nay gia hạn dự án không được. Hồ sơ dự án trình lên thì đẩy đi khắp nơi, doanh nghiệp cũng chủ động trình hết cơ quan này đến cơ quan khác ở mỗi vấn đề gia hạn dự án thôi", bà Hà cho hay.
Không chỉ tâm lý e ngại của địa phương mà ngay cả từ phía người mua cũng chưa tin tưởng để tham gia thị trường thời điểm này. Các báo cáo thị trường bất động sản quí 1 năm nay của nhiều đơn vị nghiên cứu đều có chung quan điểm, sự chần chừ của bên mua trước nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu dẫn đến lực cầu suy giảm.
Đối tượng mua căn hộ ở giai đoạn này chủ yếu là người mua để ở thực và đầu tư dài hạn, vắng bóng các nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính như trước đây. Đánh giá từ phía cung, nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng, tình hình kinh tế ảm đạm cùng những khó khăn trong việc hoàn thiện pháp lý của địa phương ảnh hưởng đến tốc độ phát triển dự án của các chủ đầu tư.
Trên góc độ kinh doanh, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết thị trường sụt giảm thê thảm tới mức các doanh nghiệp sẵn sàng bán không lợi nhuận, thậm chí giảm giá "âm" vào lợi nhuận tích lũy cả 10 năm chỉ để nhà đầu tư "xuống tiền" tạo thanh khoản. Doanh nghiệp nhìn nhận, thị trường bất động sản trở nên trì trệ trong thời gian qua không chỉ đến từ vướng mắc pháp lý mà còn bị khống chế bởi vấn đề tâm lý. Do vậy cơ cấu sản phẩm phù hợp là điều doanh nghiệp cần làm để giải tỏa tâm lý cho chính mình và người mua.
Thiếu động lực phục hồi trong ngắn hạn
Quá trình tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gần đây cho thấy, sự lạc nhịp của các bên tham gia khiến thị trường thiếu sự đồng nhất trong cách tiếp cận để giải quyết vấn đề. Vì vậy động lực phục hồi trong ngắn hạn của thị trường bất động sản đang phần nào bị hạn chế dù những thông tin tích cực đã xuất hiện.
Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản hiện đang có những "bệnh" cần nhận diện để có giải pháp căn cơ. Đó là thị trường rất méo mó, kích thích đầu tư, hướng đến tiền tệ chứ chưa hẳn hướng đến giá trị ở thực. Hiện thị trường bất động sản đóng băng phân khúc đầu tư, dang dở pháp lý, còn những phân khúc phù hợp nhu cầu người ở không đóng băng nhưng lại không có hàng để bán.
Dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư bất động sản đang đầu tư vào nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, nhận định việc ban hành nhiều văn bản về nhà ở xã hội và hỗ trợ thị tường bất động sản gần đây là một tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, doanh nghiệp đang trông chờ vào một công cụ cụ thể trong vấn đề triển khai các gói hỗ trợ này. Thực tế, gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỉ đồng đã ban hành nhưng khó đi vào thực tế bởi hiện không có dự án để triển khai. Trong khi đó, doanh nghiệp triển khai dự án trước đó lại không được hưởng.
Cụ thể, Công ty Lê Thành đã vay ngân hàng 6 năm, trả được 3 năm, còn lại 3 năm. Ngày 25-4 vừa rồi, ngân hàng thông báo lãi suất vay nhà ở xã hội là 14%/năm do thời điểm vay không có gói tín dụng nào hỗ trợ lãi suất, phải vay gói thương mại. Ngay cả khách hàng cũng vay lãi suất tương tự.
"Từ năm 2016 đến nay không có gói tín dụng nào cho nhà ở xã hội, nay có mà chúng tôi không được hưởng lãi suất 8,2 - 8,7%/năm thì quá vô lý. Với người mua nhà cũng vậy, hãy cho họ vay được hưởng lãi vay thấp. Hơn nữa, gói tín dụng lãi suất này hỗ trợ 5 năm, mà khoản vay 15 năm, vậy sau thời gian ưu đãi thì khách hàng vay sẽ chịu lãi suất nào. Nếu thả nổi lãi suất như hiện nay nữa thì cũng chịu không nổi", ông Nghĩa cho hay.
Trong quí 1 vừa qua, thị trường bất động gần như “đóng băng”, không có giao dịch do cung không gặp cầu. Trả lời cho câu hỏi tại sao doanh nghiệp không giảm giá bất động sản để có thanh khoản, nhiều doanh nghiệp lý giải rằng họ vẫn phải gánh đủ chi phí, không thể giảm giá. Trong khi người mua thì chỉ tìm sản phẩm giá rẻ, không sẵn sàng xuống tiền cho những sản phẩm giá cao.
Bà Thái Hà cho biết, dự án đã được cấp phép xây dựng nên bắt buộc phải thi công tiếp. Trong thời gian dự án tạm ngưng, doanh nghiệp vẫn phải vay ngân hàng với lãi vay trung hạn 14 - 15%, có những tháng lên tới 16%. Doanh nghiệp phải “ôm” trả lãi ngân hàng cao như thế, khi bán ra phải tính vào giá vốn nên bất động sản không thể có giá rẻ, giá thấp.
Thừa nhận các chính sách hỗ trợ tài chính thời gian qua đã phần nào phát huy tác dụng, từ giữa tháng 4 đến nay đã bắt đầu có khách hàng quay lại tìm hiểu sản phẩm, tuy nhiên các doanh nghiệp cho biết tỷ lệ xuống tiền hiện vẫn đang rất thấp vì tâm lý chờ chính sách hỗ trợ thiết thực hơn.
Ở góc nhìn ngược lại, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng nguyên nhân cũng có một phần chủ quan của doanh nghiệp trong việc đề ra chiến lược đầu tư, kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp quá kỳ vọng vào sức tiêu thụ của thị trường mà không đánh giá kỹ nhu cầu thực của người mua.
“Tôi chưa thấy một doanh nghiệp bất động sản nào đến cơ quan nhà nước như chúng tôi hỏi xem chính sách sắp tới đây như thế nào để đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp. Tới đây nhiều luật sửa đổi được ra đời như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và sẽ có tác động, đây là chỗ doanh nghiệp cần quan tâm”, ông Khởi nhấn mạnh.
Tuy vậy, chính sách bất động sản khác với các chính sách tài chính bởi có độ trễ ít nhất 6 tháng. Tức là 6 tháng sau khi các luật này ra đời các doanh nghiệp mới có thể thấy vướng. Vì vậy ở thời điểm hiện tại nhiều doanh nghiệp có thể tái cơ cấu sản phẩm nhưng rào cản pháp lý vẫn còn đó. Phía đội ngũ thực thi pháp luật cũng chưa cởi bỏ hoàn toàn về tâm lý e ngại, trong khi người mua vẫn chưa sẵn sàng trở lại khi mặt bằng lãi suất chưa hạ. Điều này có thể khiến cho thị trường bất động sản thiếu đi động lực phục hồi trong ngắn hạn.
