Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc (kỳ 2): Đón ‘sóng’ dài hạn

(KTSG Online) – Các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực vượt khó trong bài toán thanh khoản ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng phải tính toán mới trong câu chuyện pháp lý về dài hạn, trong nỗ lực điều hướng dòng tiền của cơ quan quản lý vào các sản phẩm mang tính “hợp lý” trên mọi phân khúc.

• Dòng chảy tiền trên thị trường bất động sản: những tín hiệu mới
• Gỡ pháp lý, khơi dòng tiền để bất động sản vào quỹ đạo phục hồi

Chờ cơ hội mới từ câu chuyện chính sách

Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ để đón chu kỳ tăng trưởng mới, không chỉ “sửa sai” cho quá khứ mà còn đón chờ môi trường pháp lý mới đang được đặt nhiều kỳ vọng.

Hiện nay, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.

Trong đó, thị trường trục trặc không chỉ đến từ sản phẩm lệch pha cung cầu, mà nằm ở nhiều vấn đề khác nhau, từ câu chuyện của thị trường vốn, bao gồm thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và cả sự thay đổi dòng vốn tín dụng sẽ không còn khẩu vị rủi ro như trước đây.

Chia sẻ tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản năm 2024 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức mới đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đánh giá trong thời gian qua, số lượng sản phẩm nhà ở hạn chế và không đại diện cho thu nhập của đa số người dân, chênh lệch giá giữa những sản phẩm quá lớn.

Từ quí 4-2023 đến nay, một số dự án đưa ra với sản phẩm căn hộ có giá rất cao nhưng giao dịch hạn chế. Còn trên phân khúc đất nền, nhiều người dân có nhu cầu mua tích lũy với tâm lý “của để dành”, chứ nhà đầu tư thì khó mua bất động sản đã hình thành vì giá cao, hoặc giá sản phẩm đã vượt qua tích lũy của người mua.

Bức tranh thực tế này cho thấy tình hình cung – cầu trên thị trường bất động sản, trong khi hàng loạt các dự án vẫn chưa được triển khai. Do đó, các bộ luật bất động sản mới đây một khi sớm có hiệu lực, chưa tính đến các Nghị quyết khác của Quốc hội, được kỳ vọng sẽ cải thiện tâm lý thị trường và thúc đẩy sự thay đổi của các nhà phát triển bất động sản.

Chia sẻ tại sự kiện Diễn đàn, ở góc độ nhà làm chính sách, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, cơ quan thẩm tra dự án Luật Đất đai sửa đổi, nhìn nhận các bộ luật mới là kết quả của quyết tâm, nỗ lực trong việc hoàn thiện thể chế nói chung. Cả Quốc hội và Chính phủ mong muốn đạo luật đã được ban hành sẽ có hiệu lực thi hành sớm hơn.

Theo đại diện cá nhân tham gia khâu làm chính sách nhà đất, Quốc hội sẽ đánh giá dựa trên cục diện chung tổng thể toàn xã hội, chứ không nhìn riêng từng phân khúc nên chắc chắn sẽ có nhóm có lợi, sẽ có nhóm thiệt thòi. “Cục diện chung của xã hội có tốt hơn không mới là tiêu chí để ban hành quyết sách”, ông Hiếu nói thêm.

Tác động dự kiến sẽ làm thay đổi lớn cuộc chơi của bất động sản, với nhiều cơ chế khác nhau. Trong đó chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của ngành bất động sản, thông qua ba cơ chế quan trọng là thu hồi, đấu giá, đấu thầu của Luật đất đai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), hiện Quốc hội cũng đang cân nhắc hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội. Đồng thời các Bộ, ngành đang nỗ lực hoàn thiện hơn 20 Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan cho đợt cải thiện tình trạng pháp lý này.

Trong khi những hệ quả của các bộ luật mới và chi tiết hiện thực hóa vẫn nằm trên bàn thảo luận của cơ quan chức năng, thị trường cũng đã có sự chuyển dịch tích cực từ hiệu ứng chính sách, hỗ trợ về mặt dòng tiền cho doanh nghiệp.

Chẳng hạn như Nghị định 08 được nhắc đến nhiều cho phép giãn hoãn nợ trái phiếu. Hay từ phía ngân hàng, tăng trưởng tín dụng dành cho người mua nhà cũng có những tín hiệu tích cực trong bốn tháng đầu năm nhờ môi trường lãi suất thấp và cơ chế chính sách tạo điều kiện thuận lợi, theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM.

“Ở góc độ quản lý thì hiệu ứng chính sách đang tác động tích cực. Tới đây thực thi một số luật mới giúp chỉnh sửa, bổ sung sẽ khắc phục những tồn tại. Thực tế thị trường thị trường tự điều tiết rất linh hoạt và thông minh, nhóm ngành nào tốt thì tín dụng đều đáp ứng và hỗ trợ, ví dụ như lĩnh vực khu công nghiệp, khu chế xuất đang tăng trưởng tín dụng tốt”, ông Lệnh nói.

Tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn khi nhu cầu sở hữu vẫn vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp, và khoản tín dụng mua nhà vẫn còn khiêm tốn (chỉ chiếm khoảng 20% trên GDP), theo đánh giá của kinh tế gia của VinaCapital. Vấn đề hiện nay là giải quyết những trục trặc của thị trường để khôi phục lại niềm tin người tiêu dùng.

Hồi phục niềm tin từ sự minh bạch

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản phát triển dưới sự “mù mờ” về mặt pháp lý. Do đó, sự cải thiện về mặt pháp lý sẽ giúp xây dựng sự khác biệt cho câu chuyện tăng trưởng thị trường trong dài hạn.

Điển hình là thị trường vốn đi đầu trong việc đòi hỏi sự minh bạch, trong đó có sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Thực tế loại sản phẩm này không phải là xấu, kể cả mục đích phát hành là “đảo nợ”, vấn đề là sự minh bạch sử dụng vốn. Thực tế bài học Tân Hoàng Minh cho thấy việc sử dụng vốn trái phiếu sai mục đích, hay các công ty thành viên của FLC cho thấy các “thủ đoạn” của doanh nghiệp bất động sản trong cơ chế huy động vốn từ thị trường cổ phiếu.

Thứ hai, việc mua bán sản phẩm trên thị trường cũng cần phải minh bạch hơn. Theo bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, trước đây chưa cần biết dự án đã đầy đủ pháp lý hay không, doanh nghiệp vẫn có thể bán hàng, thu tiền của khách hàng và “quên” đi nghĩa vụ của mình. Cũng có trường hợp chủ đầu tư đẩy giá sản phẩm lên, để hợp thức hóa tiền đã rút từ ngân hàng, kéo theo hệ lụy là các đơn vị định giá bây giờ không có cơ sở để định giá.

“Thời điểm doanh nghiệp bất động sản “lùa gà vào chuồng” đã hết rồi. Tôi nghĩ rằng đây là thời điểm thị trường đang sàng lọc. Các công ty bất động sản phải bình tĩnh, cơ cấu lại, xác định hướng đi cho doanh nghiệp”, bà Thủy nói.

Mục đích của cơ quan quản lý là hỗ trợ thị trường với các chính sách mang tính dài hạn và minh bạch, nhưng chính bản thân trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản cũng phải có trách nhiệm, cần chủ động thay đổi.

Theo ông Châu, bài toán khó của doanh nghiệp bất động sản được xác định chủ yếu ở câu chuyện pháp lý, với con số đưa ra chiếm khoảng 70% khó khăn. “Câu chuyện vẫn là niềm tin của người tiêu dùng. Người tiêu dùng không bỏ tiền ra thì doanh nghiệp không vượt qua được khó khăn”, ông nói.

Theo ông Hiếu, tiếp cận đất đai và phân loại, cơ chế tiếp cận sẽ khác nhau đối với từng phân khúc bất động sản. “Dễ hay khó khác nhau tùy vào nhà đầu tư, có người dễ, nhưng sẽ khó với nhà đầu tư khác. Điều này tùy phân khúc và định hướng chiến lược của nhà phát triển”, ông Hiếu nói.

Với sự thay đổi khung thể chế vừa qua, ông Hiếu cho rằng doanh nghiệp nên dành thời gian nhiều hơn để nghiên cứu kĩ, cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh, xây dựng lại chiến lược. “Tôi vẫn khuyên các doanh nghiệp hiện nay là cuộc chơi này sẽ diễn ra trong 5 - 10 năm tới. Doanh nghiệp nên nghiên cứu thấu đáo, xây dựng, định vị lại chiến lược. Bốn luật mới sẽ cơ cấu lại thị trường”, ông Hiếu nói.