Ai xây nhà ở xã hội?

(KTSG) - Nhà nước cần đóng vai trò lớn hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội...

• Kiến nghị giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá thành nhà ở xã hội
• TS. Đinh Thế Hiển: Nhà ở xã hội nhìn từ góc độ cung - cầu

Ngôi nhà đầu tiên của gia đình tôi ở Hà Nội, theo định nghĩa hiện tại, là nhà ở xã hội. Công ty của bố tôi, một doanh nghiệp nhà nước, xây các khu tập thể cho người lao động từ những năm 1970, rồi cho thuê dài hạn hoặc cấp phát cho cán bộ có thâm niên. Có nơi ăn chốn ở ổn định là một trong những lý do vì sao trước đây các doanh nghiệp nhà nước vẫn có sức hấp dẫn lớn, dù mức đãi ngộ thua xa khu vực tư nhân. Khi quá trình cổ phần hóa được đẩy mạnh vào những năm 2000, mô hình nhà tập thể cho công nhân và người lao động cũng không còn mấy phổ biến.

Tôi nhớ đến những khu tập thể lao động khi theo dõi tranh luận về chính sách nhà ở xã hội trong thời gian vừa qua. Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa nhanh chóng trong giai đoạn vừa qua khiến nhu cầu về nhà ở đô thị tăng mạnh. Khảo sát của Chính phủ từ hơn 40 địa phương cho thấy trong giai đoạn 2021-2030, nhu cầu nhà ở là khoảng 2,6 triệu căn hộ. Trong khi đó, mục tiêu hoàn thành cho giai đoạn này là khoảng 1,8 triệu căn. Nghĩa là trong trường hợp hoàn hảo nhất, vốn ít khi xảy ra, chỉ có khoảng 60% nhu cầu được đáp ứng. Cho đến năm 2024, số lượng nhà mới xây theo kế hoạch trên mới chỉ đạt 5% mục tiêu.

Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội, qua đó kỳ vọng đẩy nhanh tiến độ thực hiện mục tiêu trên. Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở danh sách nhà đầu tư tiềm năng. Nhà ở xã hội, như tên gọi của nó, nhằm phục vụ một mục tiêu xã hội cụ thể, và vì thế, Nhà nước cần phải nắm giữ phần trách nhiệm chính. Đẩy trách nhiệm này cho các doanh nghiệp tư nhân, vốn ưu tiên tối đa hóa lợi nhuận sẽ dẫn đến hai vấn đề. Thứ nhất, có thể xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, khi doanh nghiệp xây dựng các khu nhà ở không đủ tiêu chuẩn để thực hiện các dự án thương mại theo yêu cầu từ Nhà nước. Thứ hai, chính các doanh nghiệp tư nhân không mấy mặn mà với việc đầu tư vào lĩnh vực có biên lợi nhuận thấp, rủi ro cao, chịu thanh kiểm tra thường xuyên, với các thủ tục giấy phép phức tạp. Việc gói tín dụng 125.000 tỉ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội mới chỉ giải ngân được 1% sau một năm triển khai cho thấy rõ vấn đề này.

Tăng cường trách nhiệm của Nhà nước không có nghĩa là gạt đi cơ hội tham gia của khối tư nhân. Nhà nước cần đảm nhận những cấu phần có rủi ro cao và lợi nhuận thấp khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Ở nhiều quốc gia trên thế giới, việc lên kế hoạch và xây dựng các chương trình nhà ở xã hội là trách nhiệm của nhà nước. Ví dụ như ở Singapore, trách nhiệm đó thuộc về Cục Nhà ở và Phát triển (HDB), cơ quan cung cấp nhà ở cho 80% cư dân Singapore - 90% trong số đó do họ sở hữu. Vai trò của các doanh nghiệp tư nhân nằm ở các cấu phần mà họ có năng lực cạnh tranh cao: xây dựng, vận hành, và quản lý nhà ở. Ở các nước phát triển khác, như Úc, nhà nước cũng đảm nhận trách nhiệm tương tự thông qua các quỹ đầu tư có vốn từ nhà nước.

Nhà nước cần đóng vai trò lớn hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, tương tự như vai trò đã từng có trong việc xây dựng nhà tập thể cho người lao động ở giai đoạn trước. Một nghịch lý đang diễn ra là dù hiện tại có nhiều doanh nghiệp nhà nước đang cạnh tranh với khối tư nhân trong nhiều lĩnh vực có biên lợi nhuận cao, không có nhiều doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Điều này vừa tạo ra hiệu ứng lấn án đầu tư của khối tư nhân, vừa gây lãng phí nguồn lực của xã hội. Đã có ý kiến về việc thành lập một doanh nghiệp nhà nước mới với nhiệm vụ tập trung xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với hàng chục doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng như hiện tại, thiết kế lại cách tổ chức và vận hành của các doanh nghiệp này, đồng thời thiết lập một cơ quan điều phối thống nhất như mô hình Singapore, có lẽ là nhu cầu cấp thiết hơn.

Tăng cường trách nhiệm của Nhà nước không có nghĩa là gạt đi cơ hội tham gia của khối tư nhân. Tuy nhiên, để sự tham gia của các doanh nghiệp tư nhân phát huy hiệu quả tốt nhất, Nhà nước cần “dọn dẹp” những vướng mắc về chính sách, bao gồm thủ tục thực hiện dự án, giải phóng mặt bằng, giải ngân vốn đầu tư công, và quy trình phê duyệt. Nói tóm lại, Nhà nước cần đảm nhận những cấu phần có rủi ro cao và lợi nhuận thấp khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Nhà nước cũng cần phân loại các nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách với nhu cầu khác nhau, để từ đó thiết kế các cơ chế ưu đãi phù hợp. Ví dụ, xây dựng nhà lưu trú khẩn cấp cho các đối tượng yếu thế, nhà cho thuê dài hạn với nhóm thu nhập thấp chưa có khả năng chi trả, và ưu đãi mua nhà ở xã hội với nhóm thu nhập trung bình thấp.

Quan trọng hơn, Nhà nước cần tìm ra các giải pháp dài hạn và tổng thể để xây dựng một thị trường bất động sản cân bằng và lành mạnh, từ đó tạo điều kiện để người dân tiếp cận được nhà ở với chi phí hợp lý. Giá nhà ở Việt Nam cao hơn thu nhập bình quân 24 lần, trong khi mức khuyến nghị rơi vào khoảng 5-7. Tỷ lệ này ở Mỹ là 4,1; Malaysia là 8,5 và Indonesia là 18,9. Khi người lao động có thể mua nhà bằng chính thu nhập của mình, nhu cầu nhà ở xã hội sẽ tự khắc gói gọn lại những người thực sự cần chúng.