Kỳ vọng nhà ở xã hội ‘đẩy’ được nguồn cung lên để ‘kéo’ giá phân khúc khác xuống

(KTSG Online) - Các bộ luật mới liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản đã có hiệu lực được gần 1 tháng nay. Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) trao đổi với KTSG Online liên quan đến các bộ luật này, nhất là những quy định mới được cho là sẽ "cởi trói" cho nhà ở xã hội (NƠXH) tăng tốc, trong bối cảnh Đề án 1 triệu căn NƠXH khó hoàn thành mục tiêu, giải ngân gói 120.000 tỉ đồng rất thấp.

• Nhà ở xã hội vừa ‘xanh’ vừa không tăng chi phí có khả thi?
• Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội có thể giảm 3-5%

Luật mới giúp NƠXH phát triển linh hoạt hơn

KTSG Online: Cả chủ đầu tư và người mua nhà kỳ vọng các bộ luật mới có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 sẽ “cởi trói” về cơ chế, giúp thị trường NƠXH tăng tốc. Dưới góc độ quản lý nhà nước, theo ông thì phải mất bao lâu để các quy định của luật được chuyển hóa tích cực trên thực tế?

Ông Hà Quang Hưng: Chúng ta biết rằng các luật liên quan đến phát triển nhà ở xã hội gồm có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng thì đã bắt đầu đều có hiệu lực từ ngày 1-8-2024. Để triển khai các dự án bất động sản thì phải thực hiện qua nhiều bước khác nhau từ đề xuất dự án, đến bước chấp thuận chủ trương đầu tư, rồi giao đất, lựa chọn chủ đầu tư, đến bước triển khai đầu tư xây dựng… Mỗi bước này đều có các cái thủ tục hành chính và trình tự thời gian của nó.

Chúng tôi cho rằng trong vòng 6 tháng đến 1 năm thì các quy định, các nghị định của luật này bắt đầu chuyển hóa vào trong cuộc sống và sẽ được thể hiện bằng những dự án triển khai; các căn hộ NƠXH sẽ sớm được đưa vào thị trường.

Đâu là những điểm tích cực trong các bộ luật mới thông qua để các bên tham gia vào đầu tư và phát triển phân khúc này kỳ vọng, thưa ông?

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực vào ngày 1-8 vừa qua có rất nhiều các quy định mới. Một trong những quy định mới mà chúng tôi, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp đánh giá rất cao là lần đầu tiên trong Luật Nhà ở có quy định hướng dẫn trình tự thủ tục hoàn chỉnh để đầu tư phát triển một nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Đó là những quy trình từ khâu đầu tiên đề xuất dự án, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, đến việc đầu tư xây dựng, kinh doanh và kết thúc dự án.

Các quy định này sẽ giúp cho các cái địa phương cũng như các doanh nghiệp thống nhất thực hiện trên toàn quốc; khắc phục được tình trạng trước đây là mỗi địa phương làm các quy trình khác nhau; không đồng bộ về quy định của pháp luật. Điều này giúp các doanh nghiệp xây dựng NƠXH rút ngắn được nhiều thời gian và các thủ tục pháp lý liên quan.

Thiếu quỹ đất phát triển NƠXH cũng được nhiều nhà đầu nêu khó khăn trong thời gian qua. Với Luật Nhà ở sửa đổi 2023 đã quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm để tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện đây là một sự thay đổi có tính đột phá trong luật về nhà ở.

Trên thực tế, thị trường NƠXH hiện nay vẫn còn nhiều thách thức, đặc biệt là vấn đề giá cả, nhiều ý kiến gần đây cũng lo ngại Luật Đất đai 2024 sẽ có tác động và làm tăng giá NƠXH. Điều này có đúng không, thưa ông?

Chúng tôi có thể khẳng định rằng giá đất sẽ không ảnh hưởng tới giá NƠXH vì chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất của dự án. Trường hợp nếu chủ đầu tư giành 20% diện tích đất trong dự án NƠXH để làm nhà thương mại thì chủ đầu tư chỉ đóng tiền phần diện tích đất để làm nhà ở thương mại này theo pháp luật về đất đai. Còn đối với phần diện tích đất làm NƠXH thì được miễn hoàn toàn và trong cơ cấu giá bán NƠXH thì không có tính tiền sử dụng đất. Như vậy, chúng ta có thể thấy rằng giá NƠXH sẽ không phụ thuộc vào giá đất theo pháp luật về đất đai.

Ông nghĩ sao đang xảy ra một nghịch lý là dù nhu cầu của người lao động về nhà ở khá cao nhưng NƠXH làm ra tại nhiều nơi... vẫn bị ế. Vậy cách nào để kéo gần được nhu cầu giữa hai bên lại với nhau?

Thông tin cơ bản mà chúng tôi nắm được là hiện không có dự án NƠXH nào được làm ra rồi bị ế cả. Tôi nghĩ có chăng thì một hoặc hai dự án nào đó do quy hoạch nằm ở những vị trí không phù hợp, hoặc khá xa với nhu cầu người mua mà thôi. Tuy nhiên những thông tin về việc này thế nào thì cần phải được thu thập và cần có báo cáo cụ thể.

NƠXH sẽ giúp thị trường tái cơ cấu giá sản phẩm

Thưa ông, vốn cho NƠXH là vấn đề được nhắc đến nhiều về tính hiệu quả, đâu là lý do khiến các gói tín dụng hỗ trợ cho phân khúc này đang “kẹt”?

Với gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng, qua tổng hợp cho thấy hiện đã có 32 địa phương công bố danh mục các chủ đầu tư dự án NƠXH trên địa bàn được tiếp cận với gói tín dụng với 76 dự án. Đến nay, các ngân hàng thương mại cũng đã giải ngân số tiền của gói này cho các chủ đầu tư là 1.234 tỉ đồng.

Tuy nhiên, việc giải ngân của gói tín dụng như trên là chưa đạt được như sự kỳ vọng. Có các nguyên nhân, trong đó một số dự án đủ điều kiện để vay thì chủ đầu tư đã tiếp cận với khoản vay ở các ngân hàng thương mại khác. Một số chủ đầu tư khác thì có tiềm lực về kinh tế nên họ cũng không có nhu cầu vay từ gói tín dụng này.

Trong khi đó, một số chủ đầu tư thì dự án được đảm bảo các yêu cầu về điều kiện xây dựng như được cấp phép để triển khai đầu tư xây dựng nhưng họ lại không đảm bảo các tiêu chí điều kiện tín dụng theo pháp luật về tín dụng. Điều này dẫn đến họ chưa tiếp cận được với nguồn vốn ưu đãi này.

Do đó, trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đã sửa đổi, hướng dẫn lại các điều kiện và cắt giảm bớt các điều kiện được vay để các chủ đầu tư NƠXH tiếp cận gói tín dụng ưu đãi này. Cụ thể trước đây, các điều kiện để được vay là phải có dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã lựa chọn được chủ đầu tư, đã có đất sạch và đã được cấp phép xây dựng thì hiện nay Bộ Xây dựng đã bỏ đi điều kiện dự án đã được cấp phép xây dựng.

Chúng tôi hy vọng trong thời gian tới sẽ có nhiều chủ đầu tư NƠXH được tiếp cận với nguồn vốn này.

Nhà ở vừa túi tiền hay NƠXH được kỳ vọng khơi lại việc phục hồi cho những chu kỳ suy giảm của thị trường bất động sản. Vậy trong bối cảnh pháp lý thay đổi đâu là những thuận lợi lẫn thách thức để thị trường tái cơ cấu sản phẩm thành công? Theo ông, loại hình bất động sản nào sẽ hợp lý?

Hiện nay giá nhà ở và giá bất động sản đất nền có xu hướng đang neo giá khá cao, trong khi thị trường thiếu vắng các sản phẩm bất động sản nhà ở phân khúc tầm trung và phân khúc giá thấp như NƠXH.

Dựa trên kinh nghiệm quốc tế cũng như ở trong nước của giai đoạn 2010-2014 khi mà có khủng hoảng thị trường bất động sản thì trong giai đoạn này, chúng ta cần tập trung kích thích để phát triển nguồn cung về nhà ở giá rẻ, ở đây cụ thể là NƠXH. Điều này sẽ có tác động tích cực lan tỏa tới các phân khúc khác; giúp cơ cấu lại thị trường và góp phần làm giảm giá thành của các phân khúc nhà ở tầm trung và phân khúc nhà ở tầm cao để giá bán phù hợp hơn. Từ đó giúp cho thị trường phát triển ổn định, minh bạch hơn.

Chính vì vậy mà trong thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng cũng đã chỉ đạo các bộ, ngành cũng như là các cái địa phương khẩn trương, phải quyết liệt triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ cho người có thu nhập thấp, công nhân... Đây cũng là một trong những mục tiêu kép của Đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay tới năm 2030.

Năm 2024 được coi là năm bản lề cho sự phục hồi khi các giải pháp tháo gỡ đã có một thời gian tiếp cận thị trường. Nhiều ý kiến cho rằng thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua rồi, vậy theo ông thời điểm để thị trường thực sự phục hồi là lúc nào? Đâu là phân khúc sẽ bước vào vạch xuất phát đầu tiên để hướng tới chu kỳ phục hồi?

Thị trường bất động sản sẽ có độ trễ nhất định sau khi chính sách mới đưa vào cuộc sống. Tuy nhiên khi các dự án bất động sản có được nguồn cung ra thị trường thì nó sẽ có tác dụng điều chỉnh lại thị trường. Vì vậy, chúng tôi cho rằng trước mắt có thể trong vòng một năm tới thì thị trường có thiết lập được các mặt bằng mới.

Chúng tôi đánh giá phân khúc NƠXH trong thời gian sẽ có nhiều điều kiện cũng như cơ hội để phát triển ở cái giai đoạn ngắn hạn trước mắt và cũng sẽ giúp tái cơ cấu thị trường như tôi nêu trên.

Xin cám ơn ông!