(KTSG Online) – Hàng loạt mặt bằng có vị trí đắc địa tiếp tục vắng bóng người thuê khi nhiều chủ cửa hàng thay đổi mô hình kinh doanh. Các vị trí mặt tiền không còn được săn lùng mà thay vào đó là các mặt bằng trong trung tâm thương mại, khu vực đông dân, con đường lân cận trung tâm thành phố.
- Sự chuyển hóa của mặt bằng bán lẻ trong bối cảnh khó
- Mặt bằng trung tâm TPHCM vẫn tiếp tục ‘chờ’ khách thuê
Thay đổi phân khúc mặt bằng bán lẻ được ưa chuộng
Không ít mặt bằng nằm ở khu trung tâm quận 1, quận 3 ở TPHCM… nhiều tháng liên tục đóng cửa treo bảng cho thuê. Thời gian qua, thị trường cũng chứng kiến nhiều sự rời đi, chuyển địa điểm của các thương hiệu lớn trong ngành bán lẻ và F&B sau nhiều năm hoạt động như Starbucks Hàn Thuyên, McDonalds Bến Thành... ở quận 1, TPHCM vài tháng gần đây.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, mặt bằng bán lẻ có nhiều sự thay đổi cả trong phân khúc khối đế bán lẻ (khu thương mại tập trung tại các cao ốc, chung cư...), trung tâm thương mại hay nhà phố.
Đối với phân khúc nhà phố, nhiều mặt bằng thay đổi do khách thuê cũ kinh doanh không ổn định cần trả lại mặt bằng, thay thế bằng các mô hình kinh doanh hoặc cửa hàng mới mở có khả năng chi trả cao hơn. Mô hình khối đế bán lẻ tập trung nhiều khách thuê văn phòng ngân sách thấp, hoặc phòng khám, siêu thị, cà phê, nhà hàng với ưu điểm thuận tiện cho cư dân sẵn có và giá thuê thấp hơn hẳn so với trung tâm thương mại.
Trong năm 2024, nhiều khu vực đắc địa có mặt bằng trống nhiều vì giá đất và giá nhà tăng cao, dẫn đến chủ nhà có kỳ vọng cao đối với giá thuê mặt bằng. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh F&B tăng trưởng đang không tương ứng so với tốc độ tăng giá của mặt bằng thuê nhà phố.
Bên cạnh đó, số lượng các thương hiệu mới mở tìm kiếm mặt bằng flagship (cửa hàng đầu tư lớn của thương hiệu) tại Hà Nội và TPHCM cũng gia tăng, dẫn đến việc nhóm khách flagship sẵn sàng chi trả nhiều tiền hơn cho các vị trí đắc địa nhằm quảng bá cho các mô hình hoặc thương hiệu mới tại Việt Nam. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, việc tăng giá này sẽ khó bền vững nếu khách thuê bán lẻ không đạt được kỳ vọng về kinh doanh, dẫn đến trả mặt bằng và đóng cửa, bất chấp thời hạn ký hợp đồng còn dài.
Khảo sát từ Savills cho thấy khối đế bán lẻ tại các tòa chung cư có xu hướng giảm giá thuê để lấp đầy dự án, đồng thời ưu tiên các khách thuê là tiện ích cho cư dân, thay vì chỉ chú trọng đến các khách thuê có giá cao nhưng không ổn định.
“Mặt bằng bán lẻ tại các trục Tràng Tiền, Lý Thái Tổ, hay các trung tâm thương mại được triển khai cho thuê bài bản sẽ tiếp tục tăng giá thuê, do đây vẫn là khu vực thu hút lượng lớn khách tham quan và mua sắm”, bà Minh nhận định.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết số liệu từ nền tảng chỉ ra, giá thuê trong quí 3-2024 so với quí 2-2024 tại TPHCM, giá nhà mặt phố ở khu trung tâm kinh doanh (CBD) tăng 4%, trong khi đó giá ở khu vực còn lại có xu hướng giảm từ 3% đến 20% hoặc đứng yên. Ở phân khúc cửa hàng, kiosk, giá thuê tại khu trung tâm tăng, những khu vực khác của thành phố như phía Đông, Tây… đều giảm nhẹ từ 6% đến 23%.
Ông Tuấn nhìn nhận thị trường mặt bằng ở các khu trung tâm thành phố, tuyến phố vàng có sự suy giảm vị thế. Sự rút đi từ nhiều thương hiệu lớn làm lượng tin đăng rao cho thuê cũng tập trung chính ở những khu vực này. Trong khi đó, các nhà kinh doanh có xu hướng “săn” các vị trí tiệm cận để mở cửa hàng có chi phí phải chăng.
Mặt bằng ở quanh khu vực trung tâm TPHCM như Phan Xích Long, Nguyễn Gia Trí, Nguyễn Thị Thập, các tuyến phố nổi bật với khu ẩm thực, ăn uống ở quận 12, Gò Vấp vẫn hút khách thuê với giá tầm 30-70 triệu đồng/tháng.
Nhà kinh doanh chuyển hướng tối ưu
Anh Trần Văn Quyền, kinh doanh tiệm thức ăn đã ba năm nay, cho biết anh chuyển cửa hàng khoảng vài trăm mét, mỗi tháng anh đã tiết kiệm được chi phí mặt bằng gần 8 triệu đồng. Từ vị trí mặt tiền, anh chuyển vào trong đường nhỏ hơn gần trục đường chính TP Thủ Đức (TPHCM). Anh đầu tư bảng biểu để thu hút khách vào mua hàng, đăng ký quảng cáo trên các ứng dụng công nghệ, giảm giá sản phẩm nhưng vẫn giữ chất lượng.
Theo anh, việc dịch chuyển dần từ offline sang bán online là điều tất yếu, nhưng với mặt hàng thực phẩm, cửa hàng để làm bếp, điểm tập kết vận chuyển rất cần thiết. Thời gian qua, anh ghi nhận doanh thu bán trực tiếp giảm 10% và tiền mặt bằng chiếm đến 40% doanh thu hàng tháng. “Chưa kể hết hợp đồng ba năm, đến năm sau có thể sẽ tăng giá thuê theo đà trượt giá chung nên tôi quyết định chuyển vào vị trí nhỏ, khuất hơn”, anh Quyền nhấn mạnh.
Một chủ cửa hàng bán món Hàn Quốc trên đường 3/2 cũng đã chuyển chi nhánh từ mặt tiền vào đường nhánh Trần Minh Quyền, quận 10, TPHCM trước đà tăng giá của chủ nhà lên đến cả trăm triệu đồng/tháng cho căn nhà ba tầng. Được biết, cơ sở mới cách chỗ cũ khoảng vài trăm mét và hoạt động được một năm nay.
Theo ghi nhận của phóng viên KTSG Online, các shophouse tại phân khu mới trong khu chung cư Vinhome Grandpark TP Thủ Đức cũng thu hút nhiều chủ cửa hàng kinh doanh các sản phẩm như nhà hàng, quán ăn, siêu thị, tiệm thuốc… Tùy diện tích và loại hình như không gian thô, không gian hoàn thiện từ 26 m2 đến 97 m2 có giá thuê từ 10 triệu đến khoảng 40 triệu đồng/tháng. Chị Hoàng Vân, chủ tiệm trà sữa thuê lại không gian shophouse 26 m2 giá 17 triệu đồng/tháng, chia sẻ chị mất khoảng hai tháng tìm dò mặt bằng trong khu chung cư.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định hiện tại các khu đại đô thị đông dân cư sinh sống cũng là nơi tập trung nhóm khách hàng mục tiêu của nhiều thương hiệu vừa và nhỏ lẻ, cụ thể ở quận 9, quận 2 cũ nay là TP Thủ Đức và quận 7. Đặc biệt các khu vực này ngày càng hoàn thiện nhiều trung tâm mua sắm, tụ điểm giải trí, vui chơi thu hút người dân. Thay vì trước đây họ phải di chuyển vào các khu trung tâm để giải trí cuối tuần thì nay người dân đã có lựa chọn tại chỗ, ông nói thêm.
Ngoài ra, vị trí cửa hàng trong trung tâm thương mại có những chính sách ưu đãi, điều khoản hợp đồng linh hoạt hỗ trợ cho người kinh doanh trong từng thời điểm khác nhau. Chẳng hạn trung tâm thương mại có chính sách cho thuê mặt bằng giá cố định hợp lý, mỗi tháng chủ kinh doanh sẽ chi trả thêm tiền hoa hồng khoảng 10-20%, tùy vào tình hình làm ăn của từng cửa hàng. Vào các dịp khuyến mãi lớn, tòa nhà cũng có chương trình tặng mã giảm giá, voucher kích cầu mua sắm cho thương hiệu.
Hiện tại, các vị trí mặt bằng ở khu trung tâm kinh doanh (CBD) có xu hướng tăng giá 4-6%, dù tình hình mặt bằng trống vẫn tăng lên. Lý giải điều này, ông Đinh Minh Tuấn cho biết việc định giá thuê có liên quan đến định giá bán, chẳng hạn nếu cho thuê 50 triệu đồng/tháng thì sẽ định giá trong tương lai 20 tỉ đồng. Trường hợp giá thuê giảm còn 40 triệu đồng/tháng, giá bán sẽ giảm đi khoảng 5 tỉ đồng.
“Mỗi mặt bằng sẽ có một vị thế thương mại khác nhau phụ thuộc vào tuyến đường, tuyến phố. Đến hiện tại ghi nhận vẫn chưa có làn sóng điều chỉnh giá ngoài thời điểm dịch Covid-19 khi kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề. Có thể vì lý do thị trường đang tốt lên, tình hình khách du lịch đang hồi phục”, ông nói.
Theo ông, đối với những đơn vị vừa và nhỏ, quá trình tìm kiếm mặt bằng và ký kết hợp đồng quan trọng nhất là khâu thương lượng với chủ nhà để tìm ra một thỏa thuận phù hợp với tình hình kinh doanh. Trong trường hợp tăng giá thuê, với hoạt động bán lẻ, kinh doanh F&B, mặt bằng có giá thuê tốt nhất nên chiếm 30-40% tổng doanh thu của cửa hàng.
