(KTSG Online) – Chỉ cách đây vài năm, động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản thương mại châu Á chủ yếu đến từ Trung Quốc. Với nền kinh tế đại lục bùng nổ, các tòa tháp văn phòng ở Hồng Kông, Bắc Kinh, Thượng Hải... dễ dàng lấp đầy. Nhưng khi tăng trưởng yếu và thị trường bất động sản suy sụp ở Trung Quốc, trọng tâm nhu cầu không gian văn phòng của châu Á chuyển sang Ấn Độ, Hàn Quốc và Việt Nam.
- Giới đầu tư Trung Quốc nhắm đến bất động sản thương mại ở Đông Nam Á
- Khách thuê nắm thế thượng phong trên thị trường văn phòng Trung Quốc
Chiến lược “Trung Quốc + 1” làm tăng nhu cầu văn phòng của các nước láng giềng
Khi ngày càng có nhiều công ty đa quốc gia đa dạng hóa hoạt động ở khu vực châu Á bên ngoài Trung Quốc, các chủ cao ốc văn phòng ở các nước láng giềng ghi nhận triển vọng kinh doanh tích cực hơn. Tổng diện tích văn phòng cho thuê ở châu Á trong quí đầu tiên cao hơn 5% so với mức trung bình trong 5 năm qua, theo báo cáo gần đây của hãng dịch vụ môi giới bất động sản JLL. Ngược lại, trong cùng quí, tại Mỹ và châu Âu, tỷ lệ lấp đầy không gian văn phòng thấp lần lượt thấp hơn 29% và 33% so với mức trung bình 5 năm.
Hãng môi giới bất động sản CBRE dự báo, giá thuê văn phòng tại các thành phố lớn nhất Trung Quốc sẽ giảm tới 6% trong năm nay. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê văn phòng trong quí 1 tăng 6,6% so với một năm trước. Đó là một trong những mức tăng lớn nhất ở châu Á, theo Công ty môi giới bất động sản Knight Frank.
JLL cho biết, tại Ấn Độ, diện tích cho thuê được ký trong quí đầu tiên cao thứ hai trong lịch sử.
“Trước đây, Trung Quốc chi phối câu chuyện thị trường bất động sản thương mại châu Á. Hiện nay, Trung Quốc vẫn đóng vai trò quan trọng nhưng các thị trường bên ngoài nước này đang tăng trưởng mạnh mẽ hơn”, Jeremy Sheldon, người đứng đầu thị trường châu Á-Thái Bình Dương của JLL, nhận xét.
Ấn Độ đang dần loại bỏ sự thống trị của Trung Quốc trong lĩnh vực sản xuất khi các công ty đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Nước này là nơi đặt nhà máy sản xuất điện thoại di động lớn nhất của Samsung Electronics. Trong khi đó, các nhà sản xuất gia công ở Ấn Độ đang cung cấp ít nhất 7% sản lượng iPhone của Apple.
Tháng 11 năm ngoái, giá trị xuất khẩu hàng điện tử của Ấn Độ sang Mỹ chỉ tương đương 7,7% con số xuất khẩu hàng điện tử của Trung Quốc vào Mỹ. Dù vậy, tỷ lệ này đã tăng 3 lần so với hai năm trước đó, theo Fathom Financial Consulting. Và tỷ lệ xuất khẩu hàng điện tử của Ấn Độ sang Anh so với Trung Quốc cũng tăng hơn gấp đôi trong giai đoạn này, lên 10%.
Nhu cầu không gian văn phòng ở Ấn Độ đặc biệt mạnh mẽ nhờ cơn bùng nổ của lĩnh vực công nghệ và tài chính. Chẳng hạn, Công ty tài chính ICICI Securities đã thuê 188.000 foot vuông diện tích tại Công viên công nghệ Mindspace Juinagar ở thành phố Mumbai. Nvidia ký hợp đồng thuê mới diện tích 73.000 foot vuông ở tòa tháp HQ27 cao 16 tầng gần Delhi, theo Cushman & Wakefield.
Các công ty công nghệ đang vươn ra bên ngoài các trung tâm kinh doanh lớn để thiết lập sự hiện diện ở các thành phố nhỏ hơn như Chennai và Pune. Đây là những trung tâm công nghệ với rất nhiều lao động tiềm năng. Năm ngoái, hãng bán dẫn Qualcomm thuê 500.000 mét vuông ở Chennai và 600.000 mét vuông ở thành phố Bangalore. Theo CBRE, giá thuê văn phòng tăng 5,6% ở Mumbai và 3,6% ở Delhi trong năm 2023.
Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của CBRE ghi nhận, ngày càng có nhiều công ty nước ngoài thành lập các trung tâm nghiên cứu và phát triển tại đất nước đông dân nhất thế giới. “Hầu hết nhu cầu mở rộng của các công ty đa quốc gia hiện nay đều ở Ấn Độ”, ông nói.
Triển vọng lạc quan của thị trường văn phòng ở Việt Nam
Tại Việt Nam, cam kết đầu tư nước ngoài tăng 1/3 vào năm ngoái khi Việt Nam nổi lên như một lựa chọn thay thế quan trọng cho chuỗi cung ứng ở Trung Quốc. Phần lớn số tiền đầu tư này đổ vào lĩnh vực sản xuất. Các nhà cung cấp của Apple, Intel và Samsung đều đã mở nhà máy ở Việt Nam. Meta Platforms, công ty mẹ của Facebook, cho biết đang cân nhắc mở rộng đầu tư ở Việt Nam.
“Đặc biệt, Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ về giá thuê văn phòng. Nhu cầu đang thực sự chuyển từ Trung Quốc sang Đông Nam Á và Ấn Độ”, Christine Li, Giám đốc nghiên cứu phụ trách khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Knight Frank, nói.
Bà cho biết, thị trường bất động sản thương mại Trung Quốc đang đối mặt với hai vấn đề. Thứ nhất, ngày càng có nhiều công ty đa quốc gia theo đuổi chiến lược Trung Quốc+1, chuyển bớt hoạt động sản xuất ra khỏi nước này để giảm thiểu rủi ro căng thẳng dâng cao trong quan hệ giữa Trung Quốc với Mỹ và Liên minh châu Âu (EU).
Vấn đề thứ hai là rất nhiều nguồn cung văn phòng mới được tung ra thị trường ngay cả khi nhu cầu giảm mạnh và hoạt động xây dựng bị trì hoãn trong thời kỳ đại dịch Covid-19.
Theo CBRE, tại Seoul (Hàn Quốc), do thiếu không gian văn phòng sẵn có và nhu cầu mạnh mẽ từ các công ty địa phương, giá thuê sẽ tăng hơn 5% trong năm nay. Không gian văn phòng ở Seoul bị thiếu hụt kể từ năm 2021 do gián đoạn xây dựng trong thời kỳ đại dịch.
Do đó, tỷ lệ lấp đầy ở Seoul đạt khoảng 98%, cao hơn bất kỳ thành phố lớn nào trên toàn thế giới, CBRE cho biết.
“Khách thuê rất khó tìm được nơi họ muốn. Và hầu như không có nguồn cung mới nào ở những khu trung tâm thương mại lớn của Seoul”, YJ Choi, nhân viên môi giới của Cushman & Wakefield tại Hàn Quốc, nói.
Nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội ở những nước được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc. Goodwin Gaw, Chủ tịch Gaw Capital Partners, công ty đầu tư vốn cổ phần tư nhân bất động sản đang quản lý tài sản trị giá hơn 30 tỉ đô la Mỹ, đặc biệt lạc quan về triển vọng kinh doanh ở Việt Nam. Gaw Capital Partners đang sở hữu các dự án như Lim Tower, tòa nhà cao 34 tầng ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh.
“Chừng nào còn căng thẳng địa chính trị giữa Trung Quốc và Mỹ, các công ty đa quốc gia sẽ tiếp tục chiến lược Trung Quốc+1”, ông nhận định.
Theo Bloomberg
