Bảo tồn biệt thự cổ bằng kinh tế tuần hoàn
Mỹ Huyền thực hiện
(Địa ốc) – TPHCM có hơn 1.200 căn biệt thự cổ có giá trị “kinh tế di sản” nhưng rất nhiều trong số này đã dần bị thay thế bằng những công trình mới. Đáng lo ngại hơn, một số căn biệt thự được báo cáo không tồn tại địa chỉ. Kiến trúc sư Nguyễn Khiêm, giảng viên trường Đại học Kiến Trúc TPHCM và ông Luigi Campanale, Giám đốc thiết kế và Giám đốc điều hành công ty SCE Project Asia, đã nêu lên đề xuất để giải quyết tình trạng này.
 |
| Kiến trúc sư Nguyễn Khiêm, giảng viên trường Đại học Kiến Trúc TPHCM. |
Thị trường Địa ốc: Theo ông, những căn biệt thự cổ hơn 100 tuổi ở TPHCM có giá trị văn hóa và kinh tế như thế nào?
Ông Nguyễn Khiêm: Những công trình kiến trúc mang giá trị di sản văn hóa giúp một thành phố giữ được cái hồn và bản sắc trong quá trình phát triển. Những căn biệt thự được xây dựng từ thời Pháp thuộc, mang nét kiến trúc cổ điển kiểu Pháp nhưng được biến đổi cho phù hợp với khí hậu vùng nhiệt đới như có hàng hiên thông thoáng, mái ngói, chi tiết trang trí như hoa văn, hoa gió đậm bản sắc phương Đông tạo nên nét cá tính riêng gọi là “kiến trúc Đông Dương”.
Những di sản kiến trúc như vậy còn là điểm thu hút du khách, đem lại lợi nhuận “kinh tế di sản”. Từ đó, thành phố có nguồn thu để duy trì bảo tồn những kiến trúc cổ và xây dựng, phát triển tiếp những công trình hiện đại trong tương lai.
Gần đây, có thông tin rằng một số căn biệt thự cổ đã “biến mất” với nhiều lý do. Thực tế tình trạng này như thế nào?
Ông Nguyễn Khiêm: Hiện nay theo số liệu của cơ quan chức năng thì thành phố còn lại khoảng 1.227 căn biệt thự cũ và cổ năm rải rác chủ yếu ở quận 1, khoảng 800 căn tập trung ở quận 3 và các quận khác.
Theo báo cáo của Hội đồng Phân loại biệt thự TPHCM trình UBND thành phố vào tháng 10-2019, hội đồng đã kiểm kê 926 căn biệt thự. Quá trình thẩm định đã chọn ra được 110 căn biệt thự có giá trị để phân loại và tiến hành các thủ tục pháp lý để giữ gìn bảo tồn. Một số căn biệt thự có giá trị lịch sử văn hóa và thẩm mỹ kiến trúc cần được bảo tồn nguyên vẹn theo hiện trạng ban đầu như biệt thự Phương Nam tại 110-112 Võ Văn Tần (quận 3), hay căn nhà số 53-55 Tú Xương (quận 3).
Đặc biệt, căn biệt thự Phương Nam được thiết kế theo phong cách kiến trúc cổ điển, các vật liệu phù hợp khí hậu nhiệt đới dù trải qua gần 100 năm tuổi. Dù ngôi nhà chỉ phục vụ công năng chính để ở của một dòng họ và không khai thác nguồn thu từ giá trị sử dụng của nó nhưng lại được gia chủ gìn giữ gần như nguyên vẹn các đồ nội thất cổ bên trong nhà. Chính những yếu tố trên đã tạo nên sự độc đáo và duy nhất của căn biệt thự này, do đó giá trị của di sản được định giá rất cao, vượt khung giá bình thường so với các bất động sản lân cận khác, đạt khoảng 700 tỉ đồng vào năm 2015. Khi được chủ mới mua lại, căn biệt thự đã được và trùng tu và bảo tồn gần như nguyên vẹn hiện trạng.
Tuy nhiên, đáng tiếc, hiện nay đã có khoảng 560 căn biệt thự đã biến mất. Đơn cử, căn biệt thự 100 tuổi ở số 237 Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh) hay căn biệt thự 6C, Tú Xương (quận 3) đã bị tháo dỡ trước khi cơ quan chức năng hoàn thành công việc kiểm kê và ban hành quyết định pháp lý để giữ lại những công trình này. Đây được xem như là một dạng “trục trặc’’ trong quá trình thực thi những chính sách của cơ quan nhà nước.
Đối với những căn được xếp vào nhóm 3 (không cần bảo tồn), chủ nhà có quyền quyết định số phận kiến trúc trên đất nên chỉ có thể tùy vào nhận định của chủ nhà nên giữ hay để lại kiến trúc cổ này.
Làm sao ngăn được tình trạng “biến mất” này?
Ông Nguyễn Khiêm: Theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường, những nơi tập trung nhiều kiến trúc cổ như “làng biệt thự” ở quận 3 nằm ngay vị trí lõi trung tâm của đô thị hơn 10 triệu dân đang chịu áp lực vô hình về quy luật cung cầu của xã hội. Do đó, để có giải pháp cho các biệt thự cổ như ở quận 3 thì chúng ta phải đối mặt với sự mâu thuẩn cốt lõi giữa giải pháp bảo tồn trùng tu hay phát triển dự án đáp ứng về mặt kinh tế.
Trong từng trường hợp cụ thể, chúng ta nên xem xét đánh giá các căn biệt thự cổ này ở hai khía cạnh giá trị di sản và giá trị sử dụng của di sản để có cách ứng xử cho phù hợp. Việc đánh giá không chỉ riêng lẻ từng căn mà còn trên bộ mặt thẩm mỹ chung của khu đô thị cổ gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của thành phố.
Tôi cho rằng Nhà nước nên đề ra khung pháp lý và hướng dẫn thực hiện rõ ràng để các chủ sỡ hữu hiểu rõ căn biệt thự của mình thuộc loại nào: bảo tồn di sản, phục hồi di sản, tái thiết di sản hay cải tạo di sản; nếu cải tạo và sữa chữa thì phạm vi có thể thực hiện đến đâu.
 |
| Ông Luigi Campanale, Giám đốc thiết kế và Giám đốc điều hành công ty SCE Project Asia. |
Một căn biệt thự cũ ở trung tâm nằm trong danh sách phải bảo tồn thì sẽ bị cho là giảm giá trị rất nhiều. Ngoài ra, thủ tục bảo tồn còn nhiều khó khăn nên một số chủ sở hữu đã “chạy” để những căn biệt thự này “biến mất” hoặc ra khỏi danh sách bảo tồn. Theo ông, bán đi kiến trúc cổ ở quận trung tâm có mang lại nhiều lợi hơn là giữ lại?
Ông Luigi Campanale: Quá trình bảo tồn một di sản kiến trúc sẽ phức tạp hơn nhiều so với việc bán đi nên nhiều người đã chọn cách bán để có tiền về nhanh chóng. Tôi cho rằng những người này sẽ thấy tiếc về sau khi làm mất đi di sản quý của mình và của thành phố.
Tuy nhiên, cũng có nhiều nhà đầu tư đã nhận ra giá trị lâu dài và tham gia vào thị trường kiến trúc di sản. Một chủ đầu tư nước ngoài đã mua lại ngôi biệt thự cổ trên đường Võ Văn Tần với giá trị lên đến hàng chục triệu đô la Mỹ vì nhận ra được giá trị lâu dài của công trình này. Trong vòng 5-10 năm nữa, giá trị của ngôi biệt thự cổ sẽ nhân lên rất nhiều. Vina Capital cũng đã mua lại Sofitel Hà Nội vì lý do này. Cho đến nay khách sạn này vẫn nằm trong danh sách có lợi nhuận cao nhất trong nước vì du khách thích ở khách sạn cổ.
Điều đáng buồn là tại các thị trường châu Á, giá trị của các bất động sản cũ lại xuống giá. Nhiều căn biệt thự cổ đã bị đập bỏ để thay bằng các tòa nhà mới. Đôi khi, họ quên rằng nhiều căn nhà cổ có chất lượng cao hơn hẳn nhiều ngôi nhà mới xây hiện nay, chưa nói đến giá trị kinh tế của bất động sản loại này.
Vậy làm sao để những chủ nhà giữ lại kiến trúc có giá trị này và phát huy giá trị kinh tế cho riêng mình cũng như cho thành phố?
Ông Luigi Campanale: Để bảo tồn, chúng ta chỉ có thể mang thêm giá trị kinh tế cho bất động sản loại này. Giá trị kinh tế đầu tiên có thể kể đến là thúc đẩy du lịch. Các bất động sản này có thể đưa vào phục vụ ngành du lịch như trở thành điểm tham quan, nhà hàng, khách sạn.
Người ta thường nhắc đến kinh tế tuần hoàn và nói đến việc tái sử dụng nhựa hay rác thải nhưng lại ít áp dụng trong việc tái sử dụng di sản kiến trúc. Chúng ta nên nghĩ đến việc tái sử dụng công năng của ngôi nhà theo cách mới trước khi nghĩ đến việc xây mới một công trình. Khi thành phố định hướng phát triển bền vững thì tái sử dụng di sản kiến trúc cũng là một điểm quan trọng.
Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản giữ được giá bình ổn thì mới thuyết phục được người dân bảo tồn các di sản này. Chủ sở hữu của loại bất động sản này không phải nhấp nhổm khi giá của căn nhà mình cứ tăng mãi nếu giá cả bình ổn. Khi thành phố thu hút được du lịch từ vẻ đẹp văn hóa của mình thì giá trị của bất động sản sẽ tăng theo một cách lành mạnh.
Tại Ý và châu Âu, không có chuyện đập bỏ một kiến trúc cổ hơn trăm năm. Đơn giản là vì chủ nhà không có quyền đó và họ cũng hiểu được giá trị của bất động sản mình sở hữu. Việc xây dựng mới nhà cao tầng trong khu vực kiến trúc cổ phải theo quy hoạch của thành phố.
Những ai nên tham gia vào việc giữ gìn các di tích kiến trúc này?
Ông Luigi Campanale: Tôi cho rằng để giúp người chủ nhà tự giác hơn trong việc bảo tồn thì phải có hỗ trợ từ chính sách. Chính sách cần phải rõ ràng hơn để người dân không còn thấy mơ hồ về bất động sản của mình hay tránh trường hợp lách luật.
Nhà nước nên áp dụng đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP) ở những trường hợp cần được bảo tồn. Cụ thể, ưu đãi thuế để khuyến khích các hộ này kinh doanh trên các di sản. Thứ hai, các hộ này cũng cần có hỗ trợ về tiền cho việc duy tu, tôn tạo vì chi phí này không hề rẻ.
Ngoài ra, Chính phủ cũng nên nghiên cứu và phát triển “Chuyển quyền phát triển bất động sản” (Transfer of Development Right) giúp hài hòa lợi ích cho chủ nhà và giảm chi ngân sách. Theo đó, quyền phát triển sẽ thuộc về chủ sở hữu đất và quyền hưởng lợi từ giá trị phát triển thuộc về tư nhân.
Xin cảm ơn ông!
