Bộ TN-MT đề xuất bốn phương pháp định giá đất

(KTSG Online) - Giải trình một số nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) cho rằng bảng giá đất xây dựng lần đầu sẽ tốn nhiều công sức, thời gian, nhất là bảng giá tính toán theo 4 phương pháp định giá, nhưng việc điều chỉnh theo từng năm sau đó sẽ thuận lợi. Dự kiến bảng giá đất sẽ hoàn thành trước 31-12-2025.

• Bộ TN-MT xây dựng thông tư sửa đổi phương pháp định giá đất
• Rất khó để xác định giá đất và mức bồi thường thỏa đáng

Quochoi.vn đưa tin, thảo luận tại hội trường xung quanh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết bộ đã phối hợp với các địa phương xây dựng và giao HĐND cấp tỉnh thông qua, theo hướng chỉ xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên, sau đó hàng năm cập nhật thay đổi vào bảng giá. Dự kiến bảng giá đất hàng năm sẽ được hoàn thành trước ngày 31-12-2025.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, bảng giá đất được tính toán theo 4 phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên nhiều ý kiến của đại biểu Quốc hội cho rằng, việc quá nhiều phương pháp định giá sẽ dẫn đến khó khăn trong quản lý, dễ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực.

Chẳng hạn như việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế, song đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng của Việt Nam.

Việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Quochoi.vn dẫn lời Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường đồng thuận phương pháp định giá phải xây dựng trên cơ sở dữ liệu thị trường tin cậy, đồng bộ. Nhưng nếu áp dụng cả 4 phương pháp định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Do đó, cơ quan soạn thảo cần xây dựng một phương pháp giá đất đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường đề nghị bổ sung sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí, phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất.

Giải trình vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, một phương pháp không đủ để tính giá đất với tất cả trường hợp có trong thực tiễn. Ví dụ, phương pháp so sánh trực tiếp sẽ phù hợp với nguyên tắc thị trường và sát với giá thị trường nhất với điều kiện dữ liệu đầu vào chính xác.

Trong khi đó, phương pháp chiết trừ được áp dụng với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng cùng phương pháp so sánh để ra giá đất. Còn phương pháp thu nhập sẽ phù hợp ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng khó khăn, nông nghiệp, không có giao dịch về đất; phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ áp dụng dựa trên bảng giá đất hàng năm với những nơi, khu vực ít có giao dịch, giá đất thay đổi tương đối ổn định.

Do đó, việc sử dụng phương pháp nào sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên đặc thù, điều kiện của địa phương mình. Các phương pháp định giá sẽ giúp bảng giá đất đảm bảo chính xác, tính đúng các loại thuế, phí phải nộp đối với mỗi giao dịch bất động sản, đảm bảo hài hòa lợi ích cả người mua và bán, tránh thất thoát cho Nhà nước.

Tiếp thu thêm ý kiến đóng góp của đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết sẽ nghiên cứu và bổ sung các nội dung liên quan đến thông tin đầu vào xác định giá đất để hoàn thiện dự án Luật Đất đai sửa đổi và được xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023.