(KTSG Online) – Tình trạng chung cư cũ xuống cấp trầm trọng đang khá phổ biến tại tại 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM nhưng chưa thể cải tạo do vướng về chính sách. Chính phủ đang giao cho Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và các chuyên gia đã đưa ra những ý kiến góp ý cho nhằm cải thiện tình hình này.
- Nghiên cứu kinh nghiệm pháp lý quốc tế về xử lý, cải tạo chung cư cũ
- Bộ Xây dựng ‘thúc’ các địa phương cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ
Ách tắc trong cải tạo nhà chung cư
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994. Trong đó, có khoảng 600 khu chung cư thuộc diện xuống cấp nặng, thậm chí ở mức nguy hiểm. Trong đó riêng 4 quận nội thành Hà Nội có tới gần 1.000 nhà chung cư cũ.
Thực tế hiện nay nhiều người dân Hà Nội đang phải ở trong các căn hộ tạm cư hàng chục năm nay do chung cư cũ của họ đổ sập buộc phải di dời. Nhiều năm trôi qua, vấn đề liên quan đến nhà ở của họ vẫn chưa được giải quyết.
Năm 2009 khu chung cư tại địa chỉ số 148-150 phố Sơn Tây, quận Ba Đình, Hà Nội đã từng bị sập một phần khu nhà, 20 hộ dân ở đây đã phải di dời khẩn cấp chuyển về khu nhà tạm cư ở Đại Kim. Từ đó đến nay các hộ dân vẫn sống tạm cư ở đó và mong mỏi được trở về ngôi nhà của mình ở địa chỉ cũ.
Cùng chung tình cảnh tương tự, vào năm 2011, khu chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội đã bị tòa nhà bên cạnh đổ vào gây sập một phần. Các hộ dân sống tại chung cư này đã buộc phải di dời đến các nhà tạm cư thuê của thành phố. Hiện tại, tòa chung cư cũ đổ sập vẫn y nguyên, không được xây lại như ý nguyện của người dân.
Ngoài những khu chung cư trên, hiện cả nước có khoảng 600 nhà chung cư thuộc diện xuống cấp nặng, thậm chí ở mức nguy hiểm mà chưa được cải tạo lại do người dân, doanh nghiệp và chính quyền các thành phố chưa tìm được “tiếng nói” chung.
Vì ngân sách nhà nước hạn hẹp nên việc cải tạo chung cư cũ được giao cho các doanh nghiệp thực hiện. Nhưng có chỗ doanh nghiệp nhận làm, muốn lấy đất xây lên 12 tầng nhưng thành phố chỉ duyệt 9 tầng – doanh nghiệp cho biết được xây ít tầng sẽ không có lãi nên không làm. Có chỗ doanh nghiệp muốn chỉ đền bù cho các hộ dân với tỉ lệ 1-1 (các hộ dân trước đây dùng nhà cũ diện tích bao nhiêu thì giờ chị được nhận lại bấy nhiêu). Trong khi đó các hộ dân muốn được đền bù với diện tích sử dụng gấp rưỡi sau khi xây dựng lại…
Trao đổi với KTSG Online, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, khi có Luật Thủ đô thì việc cải tạo chung cư cũ gặp khó khăn, ách tắc. Bởi quy định 4 quận nội thành không được tăng mật độ dân số và mật độ xây dựng, lợi ích doanh nghiệp không còn, việc đền bù không thỏa mãn người dân…
Tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” diễn ra ở Hà Nội tuần qua, ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gặp nhiều khó khăn. Trong tổng số 1800 chung cư cũ, hiện có 1.579 chung cư đã thống kê đầy đủ, còn 300 chung cư là nhà tự quản của các đơn vị, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp còn chưa bàn giao cho thành phố. Bởi vấn đề thời hạn sở hữu chung cư mà việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều vướng mắc.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chia sẻ việc cải tạo chung cư cũ cần được đẩy nhanh vì mục tiêu ưu tiên bảo vệ tính mạng con người. Tình trạng cơi nới khắp các chung cư kéo theo nguy cơ, trong khi bê tông có tuổi thọ và cũng bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian, đến một lúc nào đó, không cần tải trọng nặng hay chấn động lớn, tòa nhà cũng sẽ tự sụp đổ.
Ông cho rằng nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không có hồi kết, vì nếu ưu tiên đảm bảo hài hòa lợi ích trong khi không có thang đo thì bao giờ mới có sự hài hòa. Nếu cứ mãi trong “tam giác” chủ đầu tư – cư dân – Nhà nước thì sẽ vẫn mãi luẩn quẩn.
Trước những bất cập nêu trên, việc sửa đổi Luật Nhà ở (2014) đang được Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng triển khai được kỳ vọng là giải pháp để có hành lang pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ được thuận lợi.
Tìm kiếm giải pháp khả thi
Trao đổi với KTSG Online, ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Luật Nhà ở năm 2014 qua nhiều năm thi hành đã bộc lộ những hạn chế, bất cập. Một trong những điểm hạn chế là chưa xác lập được cơ chế pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cũ nát, xuống cấp.
Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), điều 77 quy định nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau: việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án. Trường hợp thuộc diện phá dỡ khẩn cấp mà chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện di dời, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu và sau đó bổ sung vào kế hoạch; diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư…
Ngoài 5 nguyên tắc được quy định tại điều 77 của dự thảo luật, ông Tuyến đề nghị bổ sung thêm một số nguyên tắc. Thứ nhất việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Bởi thực tế thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nát, xuống cấp ở Hà Nội cho thấy nếu không có sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở (đặc biệt là sự đồng thuận của chủ sở hữu – người dân) thì công tác này không thể thực hiện được. Do chủ sở hữu căn hộ chung cư không chịu di dời để bàn giao nhà chung cư cho công tác phá dỡ, cải tạo, xây dựng nhà chung cư.
Thứ hai, theo ông Tuyến, việc việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Việc tuân thủ nguyên tắc này sẽ nhận được sự đồng thuận, ủng hộ của chủ sở hữu và phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm trong cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Điều này góp phần đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở.
Góp ý về điều 81 của dự thảo Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, ông Tuyến cho hay điều này quy định về các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Ông cho rằng, để đảm bảo sự tương thích, bình đẳng giữa chủ đầu tư, ban soạn thảo dự thảo luật cần bổ sung quy định về chính sách đối với chủ sở hữu nhà chung cư như được bố trí tái định cư tại chỗ sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; diện tích nhà chung cư mà họ được sử dụng sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư … Có như vậy mới làm an lòng và tạo sự đồng thuận của người dân, chủ sở hữu đối với chính sách cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ nát, xuống cấp ở nước ta.
Cũng đề xuất giải pháp nhằm gỡ vướng trong cải tạo nhà chung cư cũ, trao đổi với KTSG Online, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Giám đốc Công ty Luật TNHH Davilaw cho rằng, chính quyền địa phương nơi có chung cư cũ cần rà soát đánh giá tổng thể hiện trạng, khả năng phát triển của khu vực để điều chỉnh quy hoạch phân khu theo hướng tăng quy mô tầng cao, hệ số sử dụng đất và công bố chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các địa điểm chung cư cũ trước khi chọn chủ đầu tư. Trong đó, tập trung rà soát lại các vị trí chung cư đã xác định chỉ tiêu quy hoạch nhưng không có nhà đầu tư đăng ký để có phương án điều chỉnh quy hoạch đồng bộ và đảm bảo khả thi.
Đối với các chung cư có kết quả kiểm định chất lượng công trình có mức độ nguy hiểm cấp D phải di dời khẩn cấp, theo ông Chung thì chỉ thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ, không thực hiện phương thức bồi thường (bằng tiền); các hộ dân trong chung cư cũ sẽ được di dời đến nơi tạm cư và bố trí tái định cư tại căn hộ mới sau khi công trình được xây dựng xong mà không phải trả thêm tiền. Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư cho mọi đối tượng (không nhất thiết chỉ được bán cho chủ đầu tư).
Vẫn theo ông Chung, riêng các hộ đang cư ngụ tại các chung cư cũ, hư hỏng phải di dời theo quy hoạch để xây dựng mới thì được bố trí lại đúng diện tích đã ở trước đây. Trường hợp diện tích được bố trí có lớn hơn so với diện tích cũ thì khi bố trí lại căn hộ tái định cư người được bố trí không phải thanh toán tiền cho phần diện tích chênh lệch lớn hơn, tương đương với 20% diện tích căn hộ cũ. Đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn còn lại của căn hộ tái định cư, người được bố trí phải thanh toán cho chủ đầu tư theo đơn giá xây dựng.
Ông Chung dẫn chứng khu tập thể cũ là khu vực có khá nhiều các hộ gia đình chính sách đang sinh sống, là khu vực trung tâm, thuận tiện đi lại và kinh doanh buôn bán. Do vậy, cần chú ý đến đặc thù này của khu ở, chủ đầu tư cần có các cuộc tiếp xúc trao đổi và thỏa thuận rõ ràng hơn về cơ chế chính sách đền bù (như nhà đổi nhà) trong trường hợp phải phá dỡ di chuyển để có được phương án quy hoạch hợp lý nhất. Có như vậy, thì mới có thể nhận được sự ủng hộ của các hộ gia đình này đối với dự án.
Các hộ gia đình thường khó khăn về chỗ để xe, chủ đầu tư cần nghiên cứu phương án quy hoạch và tính toán phù hợp để bố trí đủ bãi đỗ xe cho người dân tại khu nhà ở mới sẽ được xây dựng trong tương lai.
Một trong những yếu tố quan trọng là phần lớn người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Vì vậy, việc xây dựng mới lại khu chung cư cần xem xét và cố gắng đáp ứng được những yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải quyết được bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư, thành phố nên cân nhắc tới việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất.
Yêu cầu của người dân đối với hệ số đền bù là khá cao. Vì vậy, chủ đầu tư cần có phương án quy hoạch toàn diện để đánh giá về khả năng đáp ứng được yêu cầu này hay không. Hoặc cách thức, phương án thảo thuận đền bù như thế nào để tạo được sự đồng thuận của người dân.
