Condotel đi vào thoái trào hay nằm im chờ thời?

(KTSG Online) - Du lịch phục hồi nhanh nhưng căn hộ du lịch (condotel) lại là loại hình bất động sản phục hồi chậm nhất sau đại dịch. Hơn nữa, trong nội dung điều chỉnh, sửa đổi của Luật Đất đai lần này cũng không có quy định dành cho condotel. Thanh khoản yếu khiến cho kỳ vọng của nhà đầu tư ngày càng giảm. Liệu rằng loại hình bất động sản này có đang đi vào thoái trào?

• Condotel tại Đà Nẵng phát triển như thế nào trước khi bị tạm ngưng?
• Đất sử dụng đa mục đích: Từ cái "sẩy" condotel, officetel nảy cái "ung" điện mặt trời áp mái?

Thanh khoản nhỏ giọt dù giá tăng

Trong 2 năm Covid-19 hoành hành, lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng chịu tác động nặng nề nhất là thị trường condotel. Sự phục hồi của thị trường này đang rất chậm và chưa có động lực rõ ràng để có thể khởi sắc trong thời gian tới.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, kể từ đầu năm, thị trường condotel (căn hộ du lịch/căn hộ khách sạn) cả nước ghi nhận 8 dự án mở bán, tiêu thụ 944 căn trong tổng số 1.591 căn, tức sức mua sụt giảm 42% so với cùng kỳ năm 2021, khi Covid-19 vẫn đang trong giai đoạn cao điểm.

Tương tự, báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện qua lượt tìm kiếm của người dùng đang giảm 41% trong 2 năm qua, đây là tỷ lệ điều chỉnh khá mạnh. Tuy sức mua yếu dần, 6 tháng qua, mặt bằng giá chào bán condotel ghi nhận tăng 9-15% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, cho biết hiện tượng tăng giá condotel là do nguồn cung thị trường đang nhắm đến phân khúc căn hộ biển chất lượng cao, đồng thời các chương trình khuyến mãi, ưu đãi kích cầu cũng được tính vào giá thành sản phẩm. Theo ông, tác động của việc kiểm soát tín dụng đã khiến thanh khoản condotel sụt giảm do khách hàng mua tài sản sản khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Trên các diễn đàn mua bán nhà đất cho thấy, từ cuối năm 2020 tại thị trường này có xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ condotel nhưng đến cuối năm 2021 thì tình trạng này đã ngừng. Thời điểm dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, một sàn môi giới ở Đà Nẵng nhận bán gần 50 căn condotel trên địa bàn thành phố. Có những nhà đầu tư vì quá áp lực về lãi vay nên chấp nhận bán gấp với mức lỗ từ 100 - 300 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2021, các ký gửi đã giảm, hầu hết những căn đăng bán nhưng không thanh khoản đang yêu cầu dừng để chờ thời. Nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng sóng mới cho loại hình này có thể nổi lên khi du lịch phục hồi và các phương thức chia sẻ lợi nhuận từ chủ đầu tư được khôi phục.

DKRA Việt Nam cho rằng, condotel là tài sản có giá vốn thấp hơn so với nhà phố, biệt thự và shophouse biển. Vì vậy trong 3 năm tới, nhu cầu sở hữu second-home (ngôi nhà thứ hai) như condotel sẽ có xu hướng tăng, bất chấp một số vấn đề về pháp lý có thể sẽ chưa được tháo gỡ.

Tuy nhiên, theo đánh giá của một số đơn vị khảo sát bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường condotel có thanh khoản kém vì còn tồn tại nhiều vướng mắc pháp lý chưa được xử lý dứt điểm. Có nhiều lý do được đưa ra nhằm lý giải cho nghịch lý giá tăng, thanh khoản thấp của loại hình condotel. Tuy nhiên, theo các nhà đầu tư, mấu chốt vấn đề là vẫn do kỳ vọng của nhà đầu tư với loại hình này ngày càng giảm, nỗi lo mất thanh khoản vẫn luôn hiện hữu.

Căn hộ condotel, sản phẩm chiếm số lượng lớn trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhưng khó chuyển nhượng, khung pháp lý chưa hoàn chỉnh. Bên cạnh đó hiện tình hình lạm phát, ngân hàng siết tín dụng, lãi suất có xu hướng tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Tình hình đó khiến các nhà đầu tư càng thận trọng hơn khi quyết định.

Dù được dự báo sẽ trở lại, tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng. Về pháp lý, từ dự thảo sửa đổi đến thực tế sẽ còn một quãng đường dài nên vướng mắc này có thể sẽ tiếp tục tồn tại trong thời gian tới. Còn hiện tại thị trường chỉ phục hồi về giá còn thanh khoản và pháp lý vẫn đứng im.

Pháp lý vẫn tạo áp lực tâm lý cho nhà đầu tư

Sự hồi phục của ngành du lịch cũng không đem đến nhiều giá trị tích cực cho phân khúc condotel sau kỳ “ngủ đông” dài. Thêm vào đó những vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ vẫn khiến loại hình này bị đánh giá khó trở lại đỉnh cao, còn tâm lý nhà đầu tư vẫn chịu nhiều áp lực.

Báo cáo của batdongsan.com.vn nhận định, mức độ quan tâm bất động sản nghỉ dưỡng giảm chính vì khung pháp lý của phân khúc này chưa đầy đủ. Thứ nhất, chưa có khái niệm cụ thể về bất động sản du lịch trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, chưa quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện cam kết lợi nhuận khi chào bán sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch. Thứ ba, chưa công nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp với hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Mới đây, tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết condotel không làm ảnh hưởng gì đến sửa Luật Đất đai lần này nên không đưa vào dự thảo. Nhà nước đã quy định, đất thương mại dịch vụ 50 năm và được cấp sổ theo thời gian đó.

“Địa phương nào muốn tận thu đưa đất thương mại dịch vụ sang đất ở cần phải xem xét lại. Chúng ta không nên đưa cái sai để hợp thức hoá cái sai”, ông Hà nói.

Người đứng đầu Bộ Tài nguyên - Môi trường giải thích, nếu quy hoạch là đất ở thì nó là đất ở vì đã có tiêu chí quy hoạch rõ ràng, đương nhiên thực hiện theo các thủ tục về đất ở. Nếu là đất thương mại dịch vụ thì cũng có tiêu chí riêng. Mỗi loại đất đều có cơ chế quản lý riêng, luật pháp đã quy định và giao dịch mua các sản phẩm bất động sản kể trên dưới dạng hứa mua hứa bán, là hợp đồng dân sự về kinh tế kèm theo rủi ro và hệ lụy.

Trước đó, dù không có quy định trong Luật Đất đai nhưng nhiều địa phương vẫn cấp phép cho loại hình này. Theo thống kê, trong cả nước đã có gần chục tỉnh thành như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh… cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho loại hình condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.

Theo số liệu báo cáo tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện đang có khoảng 100.000 căn condotel chưa được cấp giấy chứng nhận theo các quy định pháp luật về đất đai. Như vậy, đến nay, khung pháp lý cho condotel vẫn chưa rõ ràng sau nhiều năm loại hình này xuất hiện trên thị trường.

Nhìn nhận về việc này, Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu cho rằng vấn đề quan trọng với bất động sản nghỉ dưỡng là phải bảo vệ quyền, lợi ích của các bên khi mua loại hình này. Đây là nội dung cần phải hoàn thiện khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản thời gian tới.

Ông Châu nêu, trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó có nhà ở, công trình đưa vào kinh doanh, như vậy trong đó có condotel. Khiếm khuyết là chưa quy định đầy đủ quy chuẩn xây dựng, tới đây phải bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản. Như câu chuyện thành phố Đà Nẵng công nhận quyền sử hữu căn hộ condotel gắn liền với đất không hình thành đơn vị ở, cách quyết định cấp sổ hồng không đúng Luật Đất đai, bởi Luật Đất đai không có khái niệm đất không hình thành đơn vị ở.