(KTSG) - Với mục đích bình ổn thị trường condotel cũng như chờ các văn bản hướng dẫn về pháp lý, Đà Nẵng tạm ngưng cấp phép cho các dự án condotel. Cùng nhìn lại giai đoạn phát triển của phân khúc bất động sản này tại thành phố miền Trung.
Nhìn lại sáu năm thăng, trầm
Từ năm 2015, thị trường bất động sản Đà Nẵng bắt đầu xuất hiện xu hướng nhà đầu tư đề nghị được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất xây dựng theo hình thức condotel (căn hộ kết hợp cho thuê lưu trú) và biệt thự du lịch tại các dự án ven biển, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và các khu vực quy hoạch dịch vụ, du lịch.
Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills hay DKRA cũng như các chuyên gia, 2015-2018 là giai đoạn phát triển bùng nổ của thị trường condotel tại thành phố Đà Nẵng.
Có thể điểm qua hàng loạt dự án condotel đã và đang triển khai trên địa bàn thành phố, như: A La Carte, Ariyana Danang, F.Home, Vinpearl Condotel, Cocobay, Alphanam Luxury Apartment, Ocean Suites, Sun Premier Condotel Danang, Central Coast, Bavico Plaza Đà Nẵng, Hòa Bình Green Đà Nẵng, Ánh Dương... Các dự án này có đặc điểm chung là nằm ở vị trí đắc địa (trung tâm, sát sông, sát biển), tiện ích hiện đại theo tiêu chuẩn cao cấp và đặc biệt là mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra với khách hàng khá hấp dẫn đi kèm những ưu đãi lớn về tín dụng.
Đỉnh điểm, theo thống kê từ Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2018 tổng nguồn cung condotel đạt khoảng 5.210 căn từ 14 dự án. Quận Ngũ Hành Sơn và Sơn Trà dẫn đầu nguồn cung với 85% thị phần từ 12 dự án.
Ba dự án mới và một giai đoạn tiếp theo cung cấp 830 căn ra thị trường, hầu hết số căn đến từ chủ đầu tư The Empire Group (Cocobay và Naman Retreat). Tỷ lệ hấp thụ đạt 73% vào nửa cuối năm 2017. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.890 đô la/m2, hầu như không thay đổi so với 6 tháng đầu năm 2018.
Đáng chú ý là năm 2018 nguồn cung condotel tại Đà Nẵng tiếp tục được cung ứng ra thị trường ở mức cao, dù thị trường đang có xu hướng giảm nhiệt. Theo đó dự kiến sẽ có khoảng 11 dự án mới sẽ cung cấp 8.320 căn ra thị trường
Trong khi condotel hoạt động ổn định thì khách sạn có sao tại Đà Nẵng được đánh giá là năm đạt kỷ lục gồm 101 khách sạn 3 đến 5 sao với khoảng 11.800 phòng.
Công suất trung bình đạt 73%, tăng 8 điểm phần trăm theo năm, trong đó phân khúc 5 sao dẫn đầu. Nguồn cung lớn cũng như có sự cạnh tranh mạnh mẽ từ condotel dẫn đến giá thuê phòng khách sạn có xu hướng giảm.
Ảnh: Nhân Tâm
Theo nhiều nhận định, Đà Nẵng là một trong những thị trường bùng nổ loại hình bất động sản này bởi du lịch đang phát triển mạnh ở địa phương này, nguồn cầu khách sạn và căn hộ khách sạn rất lớn.
Tuy nhiên từ năm 2019 đến nay, thị trường condotel gần như rơi vào trạng thái “đóng băng” với nhiều nguyên nhân khác nhau. DKRA Việt Nam ghi nhận năm 2020 chỉ có một dự án condotel mở bán, cung cấp ra thị trường 172 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 88% (khoảng 151 căn). Tuy nhiên, sức tiêu thụ chung toàn thị trường ở mức rất thấp. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ dự án mới chủ yếu đến từ một dự án trên đường Võ Nguyên Giáp.
Báo cáo của DKRA cũng cho biết, trong quí 2-2021, Bình Thuận, Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu là những khu vực dẫn đầu về nguồn cung condotel và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Trong khi đó, những khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Khánh Hòa khan hiếm nguồn cung mới.
Chuyển từ condotel sang căn hộ hoặc khách sạn: Xu hướng?
Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư đang tìm cách xoay chuyển một phần hay toàn bộ dự án condotel của mình sang hình thức khác để dễ kinh doanh hơn. Căn hộ và cơ sở lưu trú là hình thức được ưa chuộng.
Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group), chủ đầu tư dự án Cocobay ở Đà Nẵng, đã công bố ngừng chi trả khoản cam kết lợi nhuận 12% cho người mua sau ngày 31-12-2019.
Cũng trong thời gian này Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng thông báo Đà Nẵng đã đồng ý cho chủ đầu tư dự án Cocobay là Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group) chuyển đổi hơn 2.000 căn condotel thành căn hộ chung cư từ 2-2019.
Cụ thể, Đà Nẵng đồng ý chuyển đổi 1.106 căn hộ khách sạn (hay còn được biết đến là căn hộ condotel) trong tổng số 1.856 căn hộ condotel tại các công trình đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1, Cổ Cò 2, Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư. Thành Đô cũng được phép chuyển đổi 554 căn hộ condotel trong tổng số 1.657 căn hộ condotel tại công trình chưa xây dựng tại tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư. Những căn hộ condotel tại các cụm HH4, HH6 và HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự và nhà liền kề.
Chủ đầu tư đề xuất nếu muốn tiếp tục hợp tác cùng họ, khách hàng sẽ có hai lựa chọn, hoặc là chuyển condotel thành chung cư nhưng mất thêm phí chuyển đổi là 15%, hoặc vẫn giữ dự án condotel và nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này. Hướng thứ 2 là khách hàng tự thanh lý hợp đồng mua bán và tự kinh doanh. Còn phương án thứ 3 là hai bên thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký.
Cũng trong thời gian qua, Đà Nẵng cũng thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch dự án Khu phức hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, khách sạn Đà Nẵng Times Square (góc tuyến đường Phạm Văn Đồng -Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà) do Công ty Cổ phần Kim Long Nam làm chủ đầu tư theo hướng chuyển đổi 2 công trình căn hộ khách sạn CT.1-2 (cao 50 tầng) và CT.3-7 (30 tầng) được xây dựng trên đất ở thành chung cư.
Thành phố cũng đồng ý chuyển đổi công năng tổ hợp Vincom Riverview Complex (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà) từ condotel thành chung cư (công trình đã được nghiệm thu, đi vào hoạt động từ tháng 4-2018). Sau đó, chủ đầu tư đổi tên thành Vinpearl Riverfront Đà Nẵng gồm 864 phòng căn hộ với 36 tầng căn hộ, 1 tầng sky bar, 3 tầng dịch vụ và 3 tầng hầm.
Có thể nói, việc chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở hay cơ sở lưu trú để cứu vãn các dự án gặp khó khăn khi thị trường đi xuống dù là giải pháp tốt, làm an lòng các nhà đầu tư nhưng chỉ mang tính tức thời. Bên cạnh đó, không phải dự án nào cũng có được may mắn này. Theo nhiều chuyên gia, vẫn cần phải hoàn thiện khung pháp lý cho condotel để loại hình này được hoạt động đúng với bản chất của nó là bất động sản đa công năng, phát huy thế mạnh của kinh tế chia sẻ, nâng cao chất lượng lưu trú du lịch, thay vì trở thành một công cụ tài chính đơn thuần.
Trước đây Condotel vẫn được cấp có thẩm quyền phê duyệt và triển khai mặc dù chưa có hành lang pháp lý đầy đủ. Điều này cho thấy những sơ hở lớn về cơ sở pháp lý của dự án không hoàn toàn thuộc về doanh nghiệp. Như vậy chính sách mới ban hành trong thời gian đến buộc phải có giải pháp khắc phục tồn tại này, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát huy được nguồn lực sẵn có, nếu không sẽ là sự lãng phí to lớn tiền của xã hội. Condotel thực ra không xa lạ gì với thế giới, du lịch và condotel như là anh em sinh đôi. Nhiều địa phương ở nước ta có thế mạnh về dịch vụ du lịch vẫn có nhiều cơ hội phát triển tốt. Vấn đề của ta là có chịu cởi mở tư duy để góp phần tối đa hóa ưu thế của lĩnh vực này trong nền kinh tế ?
Sai lầm lớn nhất của chủ dự án condotel không chỉ ở chỗ hành lang pháp lý mà còn ở việc xây dựng lòng tin đối với các nhà đầu tư. Sự cố Cocobay, kéo theo một loạt các dự án liên quan khác, đã đánh mất nghiêm trọng hình ảnh của thương hiệu dịch vụ condotel trong con mắt dư luận, để lại những hậu quả to lớn đến nay chưa thể khắc phục. Như vậy Condotel không chỉ cần phải sớm có một hành lang pháp lý thông thoáng, mạnh mẽ, nhưng quan trọng hơn là cần có những chủ đầu tư chuyên nghiệp và uy tín, như thế mới mong làm ăn lâu dài với khách hàng trong nước và quốc tế.