(KTSG) - Tại phiên thảo luận của Quốc hội về Báo cáo của Đoàn giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội ngày 28-10-2024, nhiều đại biểu bức xúc với chuyện trả giá cao rồi bỏ cọc nhằm tạo “sốt giá” ở những phiên đấu giá đất gần đây và yêu cầu Chính phủ có giải pháp. Tranh luận về việc tăng mức đặt cọc để tránh “thầu tặc” của đại biểu Dương Văn Phước (Quảng Nam), cũng làm nóng hội trường.
- Đấu giá quyền khai thác mỏ cát tại Bến Tre, giá trúng thầu gấp nhiều lần giá khởi điểm
- Đấu giá đất quận Hà Đông: giá trúng cao nhất hơn 260 triệu đồng/m2
Lợi dụng đấu giá để lũng đoạn thị trường
Là người đầu tiên phát biểu, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn), Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp, cho rằng thời gian qua giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng rất cao, nhất là Hà Nội và TPHCM, “khiến thị trường bất động sản vừa mới phục hồi lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn”.
Bà Thủy dẫn ý kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá là một trong những nguyên nhân chính. Thực tế cho thấy, một số hội nhóm đầu cơ và nhà đầu tư đã thổi giá và gây nhiễu loạn thông tin nhằm thao túng tâm lý của người dân để trục lợi. Chiêu thức phổ biến của họ là đẩy giá đất lên mức cao ngất ngưởng trong các phiên đấu giá, sau đó sẵn sàng bỏ cọc khi đến hạn thanh toán. Mục đích là tạo ra mặt bằng giá mới cho những khu đất xung quanh mà họ đã gom mua từ trước, từ đó thu về khoản lợi nhuận khổng lồ.
Một số phiên đấu giá ở huyện ven đô Hà Nội được tổ chức xuyên đêm ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả ngàn người chấp nhận “ăn chực nằm chờ”, để đấu được suất đất; giá trúng cũng cao kỷ lục. “Giá đất ở huyện ven đô cũng lên hơn 100 triệu đồng/mét vuông, tương đương đất dự án đã được đầu tư hạ tầng. Có thể thấy, giá đất tại một số thành phố liên tục thiết lập mặt bằng mới và vượt xa so với thu nhập của đại bộ phận người dân”, bà Thủy cho biết.
Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường cũng được ghi nhận trong Báo cáo của Đoàn giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.
Dẫn chứng cụ thể phiên đấu giá ở quận Hà Đông (Hà Nội) ghi nhận mức giá 262 triệu đồng/mét vuông, đại biểu Quốc hội Dương Văn Phước (Quảng Nam) khẳng định “ở đây có dấu hiệu bất thường và nguy cơ trả giá cao, bỏ cọc rất cao”. Bộ Tài nguyên và Môi trường kiểm tra ở huyện Thanh Oai (Hà Nội), thấy có tới 56/68 lô đất trúng giá rất cao và người trúng đấu giá không thể nộp tiền và có dấu hiệu bỏ cọc. “Đấu giá không thực chất sẽ trở thành công cụ để lũng đoạn thị trường, để trục lợi và chúng ta cần phải nghiêm trị”, ông Phước nhấn mạnh.
Là đại biểu Quốc hội của Hà Nội, ông Nguyễn Anh Trí cho biết “cử tri và nhân dân rất bức xúc” vì tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc trong các phiên đấu giá gây ra những hậu quả nghiêm trọng về kinh tế, đặc biệt là triển khai dự án. “Bây giờ các dự án rất khó tiếp tục triển khai vì đang chờ xem giá đất. Vì vậy phải có biện pháp ngăn chặn hiện tượng bất thường này càng sớm càng tốt”.
Tranh luận về tăng mức đặt cọc
Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường cũng được ghi nhận trong Báo cáo của Đoàn giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Đoàn giám sát cho rằng, điều này không chỉ tạo mặt bằng giá đất cao, làm tăng giá bất động sản lân cận so với thị trường, mà còn ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Hiến kế giải pháp, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội), Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách, cho rằng không nên tăng tiền đặt cọc, thay vào đó, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát nên bổ sung quy định: người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá. Việc này có thể xác nhận qua tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác như nhà đất và phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý.
Tranh luận với ông Cường, đại biểu Dương Văn Phước (Quảng Nam) cho rằng, phải tăng giá đặt cọc để tránh “thầu tặc” và phải tăng tiền đặt cọc theo từng vòng đấu, theo lũy tiến để buộc người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc. Cùng với đó, cần có chế tài mạnh, cấm các doanh nghiệp này tiếp tục đấu giá trên các lĩnh vực, như vậy mới hạn chế được các trường hợp này.
Trao đổi lại với ông Phước, ông Cường giải thích rõ hơn vì sao ông đề xuất không tăng phí đặt cọc mà nên đặt thêm điều kiện với người tham gia đấu giá. Theo ông Cường, phí đặt cọc hiện quy định từ 5-20%. Như vậy, với một bất động sản được định giá ban đầu 10 tỉ đồng, người tham gia đấu giá có thể phải đặt cọc tới 2 tỉ đồng. Nếu tăng phí đặt cọc thì số tiền đặt cọc còn cao hơn nữa trong khi không phải ai tham gia đấu giá đều được mua bất động sản đó. Điều này dẫn đến ít người tham gia đấu giá và làm mất đi tính cạnh tranh của phiên đấu giá. Còn nếu yêu cầu người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá và tài sản bảo đảm bị phong tỏa nếu bỏ cọc thì sẽ lọc được những người tham gia chỉ nhằm mục đích đầu cơ.
“Ngay khi nộp hồ sơ, người tham gia đấu giá đã phải chứng minh năng lực tài chính, như vậy chúng ta hoàn toàn có đủ điều kiện, có đủ thời gian để người tham gia chuẩn bị cũng như cơ quan quản lý đấu giá kiểm soát”, ông Cường nói.
Tiếp tục bấm nút tranh luận với ông Cường, ông Phước cho rằng, việc tạo điều kiện cho nhiều người tham gia đấu giá “rất nhân văn” nhưng “thực tiễn đấu giá rất phức tạp, không như là mơ”. Nêu thực tế phiên đấu giá một mỏ cát ở Quảng Nam, với giá khởi điểm hơn 1 tỉ đồng, nhưng sau 200 vòng đấu giá, giá đã vọt lên 375 tỉ đồng. Giá cát theo quy định là 150.000 đồng/mét khối nhưng sau đấu giá đã tăng lên 2,3 triệu đồng/mét khối. Vì vậy, ông Phước cho rằng, “không thể lấy thời điểm ban đầu để xác định năng lực của người tham gia đấu giá”.
Mối quan tâm và tranh luận của các đại biểu Quốc hội cho thấy, sau cuộc giám sát, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan sẽ cần có biện pháp căn cơ, phù hợp để ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo “sốt” giá. Làm được điều này sẽ góp phần đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại.
Làm rõ nội hàm “không hợp thức hóa vi phạm”
Về số lượng dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, Báo cáo của Đoàn giám sát cho biết, tại Hà Nội có 404 dự án (đã xử lý 158 dự án, tiếp tục xử lý đối với 246 dự án). Trong 2-3 năm trở lại đây, thực trạng phát triển các dự án bất động sản tại Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này.
Tại TPHCM, có 220 dự án vướng mắc (72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng yêu cầu, 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TPHCM tổng hợp kiến nghị; đã xử lý 77 dự án, tiếp tục xử lý đối với 143 dự án). Bên cạnh đó, có 30 dự án ngưng thi công (quy mô sử dụng đất trên 210 héc ta, dự kiến cung cấp hơn 18.800 căn chung cư, 2.850 nhà riêng lẻ); 56 dự án chưa thi công (quy mô sử dụng đất khoảng 754 héc ta, dự kiến cung cấp 28.160 căn chung cư, 4.215 nhà riêng lẻ) đều có thời gian dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2015-2020.
Trong dự thảo Nghị quyết về kết quả giám sát chuyên đề việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, Quốc hội đề nghị Chính phủ có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi.
Việc này cần dựa trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.
Quốc hội cũng yêu cầu Chính phủ không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.
Đồng tình phải làm rõ quan điểm “không hợp thức hóa các vi phạm”, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa), Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật, cho rằng nếu không quyết liệt rà soát, có giải pháp tháo gỡ cho từng dự án thì công trình dở dang, phơi nắng, phơi mưa, nguồn lực xã hội tiếp tục đắp chiếu để đó.
Tuy nhiên, làm rõ nội hàm “không hợp thức hóa vi phạm” rất phức tạp, bởi khó có một quy định chung đúng cho tất cả trường hợp, do đó phải được cụ thể hóa cũng như sớm có chủ trương của cơ quan có thẩm quyền.
“Chúng ta cần xác định, nếu hành vi vi phạm pháp luật là nghiêm trọng, đã xem xét, tổng kết thi hành pháp luật và thấy không có vấn đề vướng mắc thì phải triệt để cưỡng chế, khắc phục vi phạm, dùng chế tài mạnh như sung công hay phá dỡ triệt để. Nếu thực sự do pháp luật không phù hợp, cần sửa đổi và được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì nên hồi tố để miễn trừ trách nhiệm; nhưng cũng cần có giải pháp để hài hòa lợi ích, đặc biệt chú trọng đến lợi ích của người dân, cộng đồng và Nhà nước. Cũng không nên có quan điểm rằng, sửa các quy định, quy phạm pháp luật là hành vi hợp pháp hóa sai phạm mà đây là quá trình đưa cuộc sống vào trong pháp luật”, ông Hoàn nói.
Ông cũng đề nghị Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp quyết liệt vào cuộc, rà soát từng dự án và đưa ra giải pháp xử lý cụ thể để chấm dứt tình trạng này.
