(KTSG Online) - Sức hút của sản phẩm đất nền tại các tỉnh lân cận TPHCM đang giảm mạnh. Dòng tiền trên thị trường ngày một khó hơn khiến có những ý kiến cho rằng, có thể làn sóng đầu tư về vùng ven đang đi vào giai đoạn thoái trào nhưng nhiều chuyên gia lại có những lý giải khác.
- Giá bất động sản vẫn tăng ảo, người mua nhà để ở vẫn khó khăn
- Bất động sản đua khuyến mại trong ‘cơn khát’ dòng tiền luân chuyển
Nhà đầu tư thiếu "nhiệt", thanh khoản giảm sâu
Sau các đợt sốt đất vừa qua, giá bất động sản đang trở lại với trạng thái thực hơn, tỷ lệ thanh khoản cũng giảm đáng kể. Nhiều nhà đầu tư đã không mấy mặn mà với việc “đánh bắt xã bờ” như trước đây. Nhu cầu giảm nhanh khiến cho các nhà đầu tư sở hữu đất nền vùng ven không dễ thoát hàng.
Theo thống kê của DKRA Việt Nam, mức độ thanh khoản thị trường đất nền dự án tại TPHCM và vùng phụ cận trong quí 3 ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 550 nền, giảm gần 78% so với quý trước. Chủ đầu tư cũng hạn chế ra sản phẩm hơn, nguồn cung ghi nhận giảm gần 66%, đa phần là giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó.
Tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, phân khúc đất nền có khoảng 13 dự án được mở bán trong quí, cung cấp ra thị trường 998 nền, giảm 17,2% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đất nền trên nguồn cung mới ở mức trung bình 59%, tương đương 586 nền.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với giai đoạn mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp thậm chí còn trầm lắng hơn, giá bán giảm so với quí trước, giảm khoảng 3-5%.
Tại thị trường Tây Nguyên, ông Lê Thế Quân, Giám đốc Công ty cổ phần Thiên Tâm Land cho biết, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh Lâm Đồng cơ bản được kiểm soát. Do đó, hoạt động mua bán đất nền sụt giảm mạnh, chỉ hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quí 3, giảm 13.000 nền so với quí trước đó, mức giá bán giảm nhẹ, một số nhà đầu tư thậm chí chấp nhận cắt lỗ.
Trên bình diện chung, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến các phân khúc bất động sản trên thị trường cả nước giảm mạnh trong quí 3-2022. Tính riêng trong tháng 9, đã có hàng loạt phân khúc giảm về nhu cầu tìm mua, đặc biệt là phân khúc đất nền giảm tới 50%, căn hộ chung cư giảm thấp nhất là 9%, phân khúc nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề cũng giảm 12% so với hồi đầu năm nay.
Số liệu nêu trên cho thấy, phân khúc đất nền, phân khúc luôn đứng đầu thị trường về số lượng giao dịch đang giảm mạnh nhất về mức độ quan tâm. Đây là thời điểm hiếm hoi chứng kiến phân khúc đất nền “hạ nhiệt” mạnh mẽ như vậy.
Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, có rất nhiều yếu tố tác động tới khả năng thanh khoản của nhiều phẩm bất động sản, từ tâm lý người mua đến những yếu tố pháp lý, các diễn biến trên thị trường, lưu lượng tiền trong dân…
Trên phương diện nhà đầu tư, ông Phan Phú ở thành phố Thủ Đức, một nhà đầu tư đất nền tại Đồng Nai, Vũng Tàu cho hay, dù không phụ thuộc vào vốn ngân hàng nhưng vẫn không muốn đầu tư trong giai đoạn này bởi khả năng thanh khoản gần như không có.
"Ảnh hưởng từ chính sách kiểm soát tín dụng thời gian qua khiến tôi rất khó ra hàng, nguồn tiền kinh doanh công việc chính vì vậy cũng bị ảnh hưởng nặng. Có thể đây là thời điểm tốt để “bắt đáy” nhưng tôi thấy khá rủi ro, tốt hơn hết là chờ thêm vài tháng đợi mọi thứ ổn định lại mới đầu tư", anh Phú nói.
Thời điểm để "đuổi bắt"?
Một số chuyên gia lý giải nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền chững lại là nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền với lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu, sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng, mức lãi suất này ảnh hưởng nhiều đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoREA), tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, giao dịch sụt giảm trên dưới 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm.
Tuy nhiên, cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70% nên sức chịu đựng có hạn. Đến một thời điểm không chịu đựng nổi, nhiều nhà đầu tư có thể đành phải "xả hàng", thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại.
Theo nhiều chuyên gia, đây là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư có tài chính tốt mua bất động sản. Thời điểm này mua dễ hơn bán nhưng không có nghĩa là tình trạng bán tháo đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường.
Mặc dù tình trạng nhà đầu tư bán dưới giá vốn ngày càng tăng nhưng không phải là hiện tượng quá phổ biến trên thị trường mà chỉ có ở những trường hợp như nhà đầu tư yếu tiềm lực tài chính hoặc “ôm” hàng kém thanh khoản.
Với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn, đây vẫn là mảnh đất tạo ra cơ hội. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn đang lựa chọn thời điểm tốt để hấp thụ nguồn hàng được đẩy ra bởi các nhà đầu tư chịu sức ép lớn từ lãi vay. Đến năm 2023, tùy thuộc vào lãi suất điều hành, các chính sách vĩ mô điều chỉnh rõ ràng hơn thì những người này mới có thể đưa ra quyết định đầu tư.
Theo chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, nhìn tổng thể thị trường bất động sản đang đi ngang giá là chính, tỷ lệ giao dịch ít nhưng không có hiện tượng giá giảm mạnh ở nhiều khu vực và dự án.
Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư đang bị xáo động bởi các thông tin chính sách và những diễn biến của thị trường còn việc vào "bắt đáy" thời điểm này rất khó vì không dễ phán đoán về đáy như trước đây.
Giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng nên cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư. Những nhà đầu tư không chịu áp lực về lãi vay vẫn chờ thời điểm mua tốt nhất, có thể là cuối quí 4 năm nay hoặc sang quí 1 năm sau, thời điểm được kỳ vọng là giao dịch nhà đất sẽ bật lại khi có dòng tiền.
Chia sẻ trước đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.
Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì cân nhắc mua vào. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn.
