(KTSG Online) - Sau giai đoạn trầm lắng, nhu cầu đầu tư bất động sản, gồm đầu tư cho thuê và “lướt sóng” ngắn hạn, đang tăng trở lại. Tuy nhiên, các dấu hiệu cắt lỗ, tồn kho gia tăng cùng chính sách siết quản lý cho thấy thị trường đang dần thu hẹp dư địa đầu cơ, buộc dòng tiền phải dịch chuyển theo hướng thận trọng và dài hạn hơn.
- Được giao làm gần 200.000 căn nhà ở xã hội, TPHCM xoay sở ra sao?
- Giá nhà tăng phi mã, căn hộ có nơi đội hơn 40%
Nhà đầu tư trở lại thị trường
Các khảo sát và báo cáo thị trường cho thấy trong năm qua, dòng tiền trên thị trường bất động sản tiếp tục nghiêng mạnh về phía đầu tư.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư cho thuê tăng lên 28%, cao hơn 6% so với năm trước.
Cùng với đó, nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn cũng gia tăng, từ khoảng 9% lên gần 12%. Ngược lại, nhu cầu mua nhà để ở, dù vẫn chiếm tỷ trọng lớn, tiếp tục xu hướng suy giảm, tỷ lệ mua nhà để tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%.
So với giai đoạn thị trường trầm lắng năm 2023, có thể thấy nhu cầu đầu tư cho thuê và đầu tư ngắn hạn phục hồi rõ rệt, trong khi nhu cầu ở thực giảm tương đối, phản ánh sự trở lại của tâm lý đầu tư và đầu cơ.
Các tổ chức nghiên cứu đều cho rằng trong năm 2025, động lực chính của thị trường vẫn đến từ nhóm nhà đầu tư. Đại diện DXS - FERI nhận định tâm lý tận dụng mặt bằng lãi suất thấp trước khả năng lãi vay tăng trở lại vào cuối năm đã thúc đẩy hoạt động đầu tư, trong đó có đầu tư “lướt sóng”.
Tuy nhiên, với việc Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước liên tục ban hành các biện pháp điều hành từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026, xu hướng đầu cơ ngắn hạn được dự báo khó duy trì đà tăng trong các năm tiếp theo.
Đánh giá này cũng trùng khớp với quan điểm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Theo đó, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò nền tảng, song hơn 75% giao dịch trên thị trường hiện đến từ nhóm người mua căn nhà thứ hai trở lên.
Trong số này, khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Dù vậy, nhóm người trẻ mua căn nhà đầu tiên có dấu hiệu tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.
Dư địa “lướt sóng” thu hẹp, thanh khoản bước vào sàng lọc
Theo VARS, thực tế thị trường cũng đã xuất hiện hiện tượng rao bán “cắt lỗ” ở một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn giá tăng nhanh, chủ yếu tại những khu vực tăng nóng. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, buộc nhóm đầu tư lướt sóng phải tái cơ cấu danh mục, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.
Báo cáo thị trường quí 4-2025 của Avison Young cho thấy, dù thanh khoản trên thị trường có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với các quí trước, mức độ phục hồi không đồng đều mà phân hóa mạnh theo vị trí và chất lượng dự án.
Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các sản phẩm đã hình thành, pháp lý hoàn chỉnh và có khả năng khai thác thực tế, trong khi những dự án mang tính đầu cơ, kỳ vọng tăng giá ngắn hạn tiếp tục gặp khó trong việc tìm kiếm người mua. Điều này phản ánh sự thận trọng gia tăng của nhà đầu tư trong bối cảnh dư địa “lướt sóng” không còn rộng như các chu kỳ trước.
Theo Avison Young, nhu cầu trên thị trường hiện nay chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư trung - dài hạn và người mua kết hợp ở và khai thác cho thuê, thay vì các quyết định mua bán nhanh nhằm chốt lời.
Xu hướng này cho thấy khẩu vị đầu tư đang dịch chuyển, khi dòng tiền không còn chạy theo các “cơn sóng” đất nền ngắn hạn mà ưu tiên các sản phẩm có tính an toàn và khả năng tạo dòng tiền ổn định hơn, trong đó căn hộ chung cư và các tài sản có thể vận hành thực tế được lựa chọn nhiều hơn.
Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt nghịch lý khi giá nhà tăng nhanh khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ vẫn rất hạn chế, trong khi thanh khoản lại chủ yếu được dẫn dắt bởi kỳ vọng giá tiếp tục tăng.
Về nguồn cung và giá cả, các báo cáo cho thấy trong năm 2025, thị trường đón hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi năm trước. Tỷ trọng căn hộ cao cấp và siêu sang tăng mạnh, với khoảng một phần tư nguồn cung mới có giá trên 100 triệu đồng/m². Tại Hà Nội và TPHCM cũ, phần lớn căn hộ mở bán mới đều có mức giá trên 80 triệu đồng/m².
Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư trong năm 2025 tăng mạnh, phổ biến từ 20-30% so với năm 2024, một số khu vực tăng trên 40%. Bình quân giá bán sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², còn tại TPHCM khoảng 111 triệu đồng/m².
Dù mặt bằng giá cao, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, đặc biệt trong nửa đầu năm, trước khi có dấu hiệu chững lại vào quí 4 khi nguồn cung tăng nhanh và tồn kho bất động sản bắt đầu gia tăng trở lại.
Trong bối cảnh đó, Avison Young nhận định từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng theo chiều sâu, với trọng tâm không còn nằm ở việc mở rộng quy mô nguồn cung mà chuyển sang nâng cao chất lượng phát triển và tính bền vững.
Song song, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục rà soát, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và hoàn thiện các công cụ quản lý như trung tâm giao dịch bất động sản, hệ thống dữ liệu và mã định danh bất động sản thống nhất trên toàn quốc.
Theo các chuyên gia, các biện pháp siết đầu cơ và minh bạch hóa dữ liệu sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành thực chất hơn, khi giá trị sử dụng và nhu cầu dài hạn dần lấn át kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn, qua đó định hình lại mặt bằng thanh khoản theo hướng bền vững hơn.
