Doanh nghiệp bất động sản ‘co cụm’ để tồn tại

(KTSG Online) - Trên thị trường bất động sản, khá nhiều doanh nghiệp hiện dừng hoạt động, trong khi các doanh nghiệp còn trụ lại thì thu hẹp quy mô dự án lẫn nhân sự. Thậm chí, những nhân viên được giữ lại cũng phải chấp nhận sụt giảm thu nhập để duy trì công việc qua thời điểm khó khăn. Sự co cụm này được xem là "giải pháp" của doanh nghiệp trước những áp lực sống còn từ thị trường.

• Giải quyết khủng hoảng bất động sản bắt đầu từ đâu?
• Những bất động sản nào vẫn “sống khỏe” trong giai đoạn này?

Làn sóng cắt giảm nhân sự bất ngờ

Dù không công khai, nhưng việc cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản đang diễn ra đồng loạt, từ doanh nghiệp có quy mô vừa hoặc nhỏ, đến các tập đoàn, doanh nghiệp có quy mô lớn. Nguyên do vì hoạt động bán hàng trong thời gian gần đây đình trệ, dự án tạm ngưng triển khai nên các chủ doanh nghiệp buộc lòng phải cắt giảm nhân sự để duy trì hoạt động.

Đầu tháng 10, sau một tuần kể từ khi tập đoàn bất động sản lớn nhất tại TPHCM thông báo sẽ cắt giảm 40% nhân sự vì doanh nghiệp gặp khó khăn, chị Thúy An, trưởng bộ phận marketing của một dự án, nhận được thông tin mình trong nhóm nhân sự bị cắt giảm. Thông tin này khiến chị hụt hẫng, bởi với kinh nghiệm 6 năm trong ngành, cùng với cống hiến của mình, nhưng vẫn phải thôi việc bởi chiến lược tái cơ cấu của tập đoàn.

“Tôi và khoảng 20 nhân sự của bộ phận bị cắt giảm bởi dự án đang ở trong giai đoạn đầu phát triển, chưa triển khai nhiều nên buộc phải dừng lại để tập đoàn giảm áp lực chi phí trong giai đoạn này. Trong bối cảnh khó khăn chung này, chúng tôi không còn cách nào khác phải chấp nhận rút lui, hy vọng khi thị trường ổn định, dự án được tái khởi động, chúng tôi sẽ được tạo điều kiện để quay lại”, chị An chia sẻ.

Làn sóng cắt giảm nhân sự đang âm thầm diễn ra ở các doanh nghiệp bất động sản, tùy vào quy mô nhưng chính sách cắt giảm của các doanh nghiệp cũng ở mức 20% trở lên. Những nhân viên ở lại phải chấp nhận chính sách cắt giảm thu nhập để duy trì công việc.  Nhiều doanh nghiệp chưa kịp phục hồi sau đại dịch Covid-19 “bấm bụng” cắt giảm lương của nhân viên, bao gồm cả các khoản trợ cấp như xăng xe, cơm trưa, hỗ trợ nhà ở…

Trả lời báo chí mới đây về thông tin phải cắt giảm lượng lớn nhân sự, ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Novaland, cho biết đã quyết định tạm dừng nhân sự cho các dự án khi quyết định chuyển chiến lược phát triển sau này. "Đây là giải pháp tình thế để giải quyết những việc trước mắt. Việc tái cơ cấu nhân sự là quyết định gây tổn thương nhất, bởi nhân sự doanh nghiệp có lúc lên đến hàng ngàn con người, đằng sau đó còn bao nhiêu gia đình".

Một nữ lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản có dự án khu đô thị lớn ở thành phố Thủ Đức tiết lộ, công ty đã lên kế hoạch điều chỉnh về nhân sự, thu nhập và nhiều kế hoạch đầu tư mở rộng phải tạm dừng lại. Dù cố gắng xoay xở nhưng doanh nghiệp khó lòng đứng ngoài khó khăn chung được. Việc cắt giảm nhân sự, thu nhập sẽ khó tránh nhưng doanh nghiệp cần dự phòng nguồn lực.

Cũng theo bà, không chỉ dừng ở mức 50%, có doanh nghiệp còn phải "cắt" tới 70% số nhân sự. Việc lên kế hoạch giữ chân hay buộc lòng phải sa thải nhân viên sẽ tùy thuộc tình hình mỗi doanh nghiệp. Thực tế sau 2 năm Covid-19, sức khỏe doanh nghiệp khá yếu ớt, khả năng chống chịu thấp dần.

Đáng chú ý là các doanh nghiệp nói trên trước đây có chi phí “nuôi quân” bán hàng rất lớn bởi các dự án mở bán đều có quy mô lớn và lượng hàng sẵn để bán cao. Tuy nhiên, từ năm 2022 tới nay, số lượng hàng bán ra rất thấp do ảnh hưởng thị trường nên doanh nghiệp buộc phải cắt giảm nhân sự.

“Co cụm” là giải pháp kỹ thuật tất yếu

Áp lực phải có dự án mới để bán, dòng tiền để vận hành, duy trì tiến độ dự án và ngay cả bán hàng ngày càng đè nặng lên doanh nghiệp địa ốc khi thị trường bất động sản trầm lắng. Tình trạng này thách thức rất nhiều doanh nghiệp, đặt họ vào tình thế sống còn buộc phải cắt giảm nhân sự, cơ cấu lại dự án, lùi thời điểm bán hàng để tiết kiệm chi phí.

Việc này tác động tới chính các sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản, từ đây nhiều dự án rục rịch hứa hẹn "bùng hàng" trong quí 3 đã phải thông báo dừng lại và phải chờ cơ hội tiếp theo trong năm 2023.

Theo ghi nhận, Tập đoàn Nam Long đã lùi kế hoạch bán sản phẩm tại dự án ở Đồng Nai, giai đoạn 2 của Khu đô thị Izumi City và Paragon Đại Phước dự kiến sẽ mở bán vào quí 1-2023 thay vì dịp cuối năm 2022. Hay như Tập đoàn Đất Xanh dời kế hoạch triển khai một số dự án sang năm 2023 như dự án căn hộ Lux Star (TPHCM), Opal Cityview, DXH Parkview (Bình Dương).

Tập đoàn Đại Phúc cũng đã dời kế hoạch mở bán dự án căn hộ cao cấp nằm trong Khu đô thị Vạn Phúc trong năm nay sang năm sau. Thay vào đó, tập đoàn tiếp tục tập trung vào việc hoàn thiện xây dựng các hạng mục tiện ích và dịch vụ, không đẩy mạnh bán hàng trong năm nay mà chờ đợi các diễn biến trong năm 2023 để có kế hoạch chi tiết hơn.

Các doanh nghiệp môi giới thì lại không có được sự chủ động như vậy khi hoạt động bán hàng là yếu tố then chốt để tồn tại. Tuy nhiên, hiện nay kế hoạch của nhiều chủ đầu tư thay đổi, tình hình thanh khoản lẫn nguồn cung hạn hẹp khiến họ không thể vượt qua áp lực và rời khỏi thị trường.

Trong báo cáo mới đây, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services đã đưa ra một số liệu đáng chú ý là 10 tháng năm 2022, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ.

Diễn biến này cho thấy doanh nghiệp địa ốc thực sự đang gặp khó, thậm chí “kiệt sức” để trụ được với thị trường. Áp lực này càng về cuối năm càng lớn khi chi phí văn phòng làm việc, lương và phúc lợi nhân viên, công nợ nhà cung cấp, hoa hồng môi giới đều đến hạn phải thanh toán…

Mới đây, Công ty CTL cũng thông báo ngừng hoạt động, dừng mảng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, từ đầu năm đến nay gần như doanh nghiệp không bán được hàng và không có nguồn thu nào trong khi chi phí hằng tháng quá lớn.

Không những thế, các dự án đang triển khai pháp lý cũng không thông được khiến dòng vốn bị ngâm khá lâu. Sau khi đóng cửa, doanh nghiệp này đang chào bán rẻ các dự án, quỹ đất mà mình nắm giữ để thu hồi vốn.

“Hàng bán không được, ngân hàng không cho vay, nguồn thu từ khách hàng cũng không có. Theo dự báo năm sau thị trường sẽ còn khó khăn hơn nên doanh nghiệp buộc lòng phải tạm dừng lĩnh vực này, trả thêm mỗi nhân viên hai tháng lương để họ đi tìm việc khác. Đây có thể là giải pháp để doanh nghiệp hạn chế tổn thất về kinh phí hoạt động, nhưng tổn thất về tinh thần là rất lớn”, lãnh đạo Công ty CTL chia sẻ.

Theo chuyên gia tài chính – bất động sản Phan Công Chánh, kinh doanh bất động sản bên cạnh mặt mạnh là tỷ suất sinh lợi tốt, ổn định, thì mặt yếu là một lĩnh vực thâm dụng vốn lớn, thanh khoản lại thấp. Thường các công ty phát triển luôn cần có tỷ lệ đòn bẩy cao đến rất cao (nợ gấp 3-4 lần vốn chủ sở hữu), dẫn đến tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ lớn, tỷ lệ thuận với độ lớn của đòn bẩy.

Khi thị trường phát triển trong chu kỳ tăng trưởng, đòn bẩy cao sẽ tối đa hóa lợi nhuận cho cổ đông. Tuy nhiên, nếu không cân đối tốt, trong chu kỳ suy thoái, thanh khoản vốn đã thấp lại càng xấu đi dễ dẫn công ty đến giai đoạn kiệt quệ tài chính, buộc phải tái cơ cấu.

“Tái cơ cấu, tinh gọn bộ máy, lành mạnh hóa cấu trúc tài chính, tăng liên kết là giải pháp kỹ thuật đầu tiên để tồn tại. Nhưng mặt ngược lại nếu kết cấu tài chính, sản phẩm của doanh nghiệp thiếu bền vững thì việc tái cơ cấu là không dễ và nguy cơ dẫn đến phá sản là rất lớn”, ông Chánh cho hay.