(KTSG Online) - Một điểm chung dễ nhận thấy trong mùa đại hội cổ công năm nay của các doanh nghiệp bất động sản là các báo cáo tài chính không còn được bút toán với các khoản thu tài chính như mọi năm. Doanh nghiệp chấp nhận chia sẻ với cổ đông về kết quả kinh doanh năm qua sụt giảm, các kế hoạch cho năm nay cũng không còn được “tô hồng” về tăng trưởng. Hầu hết doanh nghiệp đều nhận thức những khó khăn của thị trường vẫn còn đó và kế hoạch ưu tiên là quản trị rủi ro và tái cấu trúc.
- Dòng vốn đang chuyển động ra sao trên thị trường bất động sản?
- Bình Thuận nêu tên 33 dự án bất động sản chưa được giao dịch
Hạn chế “làm đẹp” báo cáo tài chính
Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một năm kinh doanh hết sức khó khăn và số liệu trong báo cáo tài chính cũng không dễ cải thiện bằng các biện pháp kỹ thuật về kế toán. Dễ nhận thấy các khoản doanh thu tài chính không còn xuất hiện nhiều để bù đắp cho hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh nghiệp công bố các vấn đề khó khăn và chấp nhận các đánh giá tiêu cực từ đơn vị kiểm toán về tình hình doanh nghiệp.
Được biết, PwC là đơn vị thực hiện kiểm toán các báo cáo tài chính của Tập đoàn Novaland từ năm 2015 đến nay. Tuy nhiên, lần đầu tiên hãng kiểm toán này đưa ra ý kiến nhấn mạnh về một số nội dung tại báo cáo tài chính 2022 của Novaland. Mặc dù không đưa ra ý kiến ngoại trừ, PwC nhấn mạnh “sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của tập đoàn Novaland”.
Cụ thể, kiểm toán PwC lưu ý tập đoàn đã vi phạm một số cam kết đối với hợp đồng vay và trái phiếu. Giả định về hoạt động liên tục của Novaland phụ thuộc vào khả năng tập đoàn có thể thanh toán hoặc tái cấu trúc các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cũng như thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh bình thường của tập đoàn trong tương lai gần.
Nhìn nhận về ý kiến của đơn vị kiểm toán, ban lãnh đạo của Novaland cho rằng đã cập nhật và chia sẻ minh bạch với cổ đông về các khó khăn hiện nay. Trong đó, tình hình kinh tế thế giới biến động, lãi suất tăng cao, cộng với các khó khăn chậm trễ pháp lý đã ảnh hưởng lớn đến tình hình hoạt động kinh doanh và thanh khoản của Novaland.
Doanh nghiệp cũng đang tiến hành tái cấu trúc toàn diện với sự tư vấn của các công ty hàng đầu thế giới nhằm giúp công ty cải thiện tình hình tài chính và tập trung hơn vào hoạt động kinh doanh cốt lõi. Tuy doanh nghiệp chưa tổ chức đại hội nhưng đây sẽ là vấn đề mà doanh nghiệp xác định phải thẳng thắn với cổ đông trong thời gian này.
Không phải tất cả gặp phải vấn đề nghiêm trọng về thanh khoản nhưng kết quả kinh doanh tụt sâu so với kế hoạch là vấn đề chung mà nhiều doanh nghiệp chấp nhận giãi bày với cổ đông. Như trường hợp của Tập đoàn Nam Long, với tổng doanh số trong năm 2022 đạt trên 10.000 tỉ đồng, doanh thu thuần và lãi ròng lần lượt đạt 4.339 tỉ đồng và 556 tỉ đồng, tương đương 60,7% kế hoạch doanh thu và 46% kế hoạch lợi nhuận năm.
Tại đại hội cổ đông mới đây, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long, cho biết "đây là lần đầu tiên doanh số của Nam Long vượt mốc 10.000 tỉ đồng nhưng chỉ thực hiện được 43% kế hoạch năm. Theo tính toán ban đầu, lợi nhuận sau thuế 2022 được đóng góp phần lớn từ dự án Nam Long Cần Thơ nhưng quy trình pháp lý dự án này chậm trễ hơn chúng tôi kỳ vọng".
“2022 là một năm đầy thử thách, khó khăn hơn cả giai đoạn 2008-2012 trước đây. Đặc biệt ở 6 tháng cuối năm, những thông tin tiêu cực tác động đến thị trường, giảm niềm tin ở góc độ người mua nhà nên tình hình bán hàng của Nam Long gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù kết quả không được như kỳ vọng kế hoạch xây dựng ban đầu nhưng đây là nỗ lực của cả tập đoàn", ông Ngọc chia sẻ
Khác với mọi năm báo cáo tài chính của hầu hết doanh nghiệp bất động sản không có nhiều điều kiện để che đậy những kết quả doanh thu, lợi nhuận sụt giảm. Điểm yếu của các doanh nghiệp gần như đã phơi bày, họ không còn cần phải bút toán hoặc làm cho báo cáo tài chính đẹp hơn.
Quan sát mùa báo cáo đại hội cổ đông năm nay, kết quả kinh doanh sụt giảm được ghi nhận ở nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Đất Xanh, Phát Đạt… Trong đó, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản chia sẻ họ cần chấp nhận những chỉ số báo cáo chưa đẹp để ưu tiên tái cấu trúc doanh nghiệp.
Không “tô hồng” kế hoạch kinh doanh
Năm nay hoạt động kinh doanh của phần lớn doanh nghiệp ngành này phụ thuộc vào vấn đề thanh khoản của thị trường bất động sản và dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên nhiều dự báo cho rằng cả hai vấn đề này cơ bản chưa thể giải quyết ngay trong năm nay. Do đó phần lớn doanh nghiệp đều thận trọng trong các kế hoạch kinh doanh, thậm chí có doanh nghiệp còn đặt mục tiêu thụt lùi để ưu tiên tái cơ cấu nợ lẫn cấu trúc doanh nghiệp.
Thống kê của FiinTrade cho thấy, tính tới đầu tháng 4 năm nay, có khoảng 247 doanh nghiệp thuộc khối phi tài chính đã có kế hoạch kinh doanh năm 2023. Trong đó, số doanh nghiệp dự kiến lỗ hoặc giảm lợi nhuận chiếm khoảng 40%, bao gồm không ít doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản - xây dựng, vật liệu xây dựng.
Quan sát kế hoạch kinh doanh chi tiết đã được công bố của một số doanh nghiệp bất động sản có thể thấy rõ xu hướng này. Cụ thể, Đất Xanh Services đã điều chỉnh hạ kế hoạch năm nay, với doanh thu hợp nhất dự kiến đạt 3.800 tỉ đồng, bằng 92% so với kết quả thực hiện năm 2022 và lợi nhuận sau thuế là 126 tỉ đồng, giảm 62% so với thực hiện năm 2022.
Một doanh nghiệp khác là Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô công bố kế hoạch kinh doanh trong năm nay với các chỉ tiêu doanh thu hợp nhất 3.040 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.053 tỉ đồng, giảm gần 24% so với kết quả thực hiện năm 2022.
Hà Đô cho biết, trong năm nay, công ty chỉ chú trọng phát triển các dự án bất động sản và năng lượng trọng điểm… để tạo nguồn việc cho công ty và duy trì nguồn thu, thay vì định hướng tăng trưởng như những năm trước.
Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật Becamex vừa công khai tài liệu cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2023 với mục tiêu tổng doanh thu hợp nhất 1.634 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 500 tỉ đồng, lần lượt giảm 18% và 2% so với năm ngoái.
Thậm chí các doanh nghiệp có lợi thế về sản phẩm đón đầu được xu hướng chuyển dịch về nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền như Nam Long và địa ốc Hoàng Quân cũng không tự tin với kế hoạch tăng trưởng. Lãnh đạo của hai doanh nghiệp này dù biết rõ lợi thế của mình nhưng vẫn chia sẻ rất dè dặt với cổ đông trong đại hội mới đây.
Theo giám đốc tài chính của Nam Long chia sẻ, doanh nghiệp đã tiến hành các bước nghiên cứu thị trường, sản phẩm để đưa ra con số khả thi nhất. Với tình hình thị trường còn nhiều khó khăn, sức mua trên thị trường còn nhiều trở ngại, doanh nghiệp không muốn đưa ra những con số đẹp để rồi quá trình triển khai không làm được, thất hứa với cổ đông. Con số này khiêm tốn nhưng thực tế, toàn thể tập đoàn nỗ lực để đạt được con số này.
Trong khi đó, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân, tỏ ra rất lạc quan với chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội trong năm nay. Bởi lẽ điều này thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc nhà ở chủ đạo mà doanh nghiệp theo đuổi. Tuy nhiên, với tình hình thị trường hiện tại ông Tuấn cho rằng không nên hưng phấn quá mức mà vẫn phải duy trì sự thận trọng trong kế hoạch.
“8 năm liền công ty chưa đạt kế hoạch và chưa chắc năm nay đạt được kế hoạch. Tuy nhiên, cũng 8 năm rồi Hoàng Quân mới có cơ hội sáng như năm nay khi dự án chủ đạo ở Tây Ninh được chính quyền gia hạn thực hiện. Riêng dự án này có thể mang lại doanh thu gần 1.000 tỉ đồng, nhưng công ty đặt kế hoạch thận trọng ở mức 400 tỉ đồng. Nhưng điều tôi chắc chắn là kết quả kinh doanh sẽ cao hơn năm ngoái”, ông Tuấn chia sẻ với cổ đông.
Nhìn trên bình diện chung nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản thừa nhận, lợi nhuận trong quí đầu năm có thể suy giảm do so sánh với mức nền cao của cùng kỳ năm ngoái (giai đoạn diễn ra cơn sốt đất) và nhu cầu sụt giảm trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn; nguồn vốn bị thắt chặt trong môi trường lãi suất cao. Những khó khăn và rủi ro về trái phiếu vẫn còn đó và có thể kéo dài sang các năm sau. Vì vậy doanh nghiệp ưu tiên tái cấu trúc nợ, doanh nghiệp hơn là mục tiêu tăng trưởng.
