(KTSG Online) - Giới chuyên gia đồng thuận rằng thị trường bất động sản đang dần chuyển mình sang giai đoạn "tấn công" từ phía cung với nhiều điểm sáng đáng chú ý. Cơ hội trên thị trường vẫn mở ra cho những ai đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng nắm bắt thời cơ.
Doanh nghiệp tái cấu trúc, hiện thực hóa lợi nhuận
Thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy trong năm 2023 và bắt đầu có nhiều tín hiệu tích cực hơn từ đầu năm đến nay. Cùng với sự phục hồi của thị trường, doanh nghiệp cũng đẩy mạnh tái cơ cấu, khẩn trương hoàn thiện pháp lý các dự án, tích cực triển khai khởi động các dự án mới.
Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXF – FERI) cho thấy trong 9 tháng đầu năm, số lượng doanh nghiệp bất động sản quay lại hoạt động tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng 1,4%, đạt 3.446 doanh nghiệp.
Quy mô vốn bình quân trên mỗi doanh nghiệp thành lập mới đã tăng 10,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các doanh nghiệp thành lập mới có sự đầu tư tài chính nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản, khẳng định sự lạc quan vào tương lai của thị trường.
Cùng với sự phát triển của doanh nghiệp, số lao động trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng 2,3% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy các doanh nghiệp cũng đang tiếp tục mở rộng quy mô nhân sự bên cạnh việc gia tăng nguồn vốn.
Nhiều công ty cũng tiến hành tái cấu trúc mạnh mẽ và đạt được thành tựu. Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng trong quí 3 đã lãi kỷ lục 183 tỉ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Để có kết quả này, trong kỳ doanh nghiệp đã hoàn thành pháp lý chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè (TPHCM). Từ đó, công ty thực hiện chuyển nhượng 99% cổ phần tại công ty con là Công ty cổ phần Bất động sản Nhà Bè, chủ đầu tư dự án trên, cho đối tác.
Sau khi chuyển nhượng công ty con, Vạn Phát Hưng lãi 145 tỉ đồng trong 9 tháng, gấp đôi mục tiêu đề ra từ đầu năm. Hàng tồn kho cũng giảm từ hơn 1.000 tỉ đồng xuồng còn 207 tỉ đồng. Vay nợ của công ty cũng giảm mạnh.
Tổng Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) cũng có lãi quí 3 hơn 42 tỉ đồng, gấp đôi cùng kỳ năm trước. Ngoài doanh thu tăng từ bán dự án, công ty còn có doanh thu từ hoạt động tài chính tăng 28%, chủ yếu do lãi tiền gửi, thu lãi cho vay và chậm thanh toán làm cho lợi nhuận tăng.
Hay Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng báo cáo lãi quí 3 đạt hơn 51 tỉ đồng dù doanh thu chỉ chưa đầy 3 tỉ đồng. Kết quả trên nhờ việc Phát Đạt lại ghi nhận được doanh thu tài chính hơn 194 tỉ đồng, đến từ chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết.
Thuyết minh báo cáo cho thấy vào ngày 24-6, công ty này đã chuyển nhượng 25% cổ phần trong Công ty Bất động sản Bidici cho ông Nguyễn Trà Giang với giá 769,5 tỉ đồng. Phát Đạt giảm tỷ lệ sở hữu tại Bidici từ 49% vốn còn 24%.
Vào ngày 23-9, Phát Đạt tiếp tục chuyển nhượng 24% vốn còn lại tại Bidici cho ông Phạm Thanh Điền với giá trị chuyển nhượng 738,72 tỉ đồng. Tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại công ty bất động sản khu công nghiệp này còn 0%.
Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia trong 9 tháng lãi 250 tỉ đồng, hoàn thành kế hoạch cả năm và bàn giao nhiều dự án then chốt. Trong kỳ, doanh nghiệp cũng giảm 29% nợ vay so với đầu năm, còn 1.036 tỉ đồng.
Song, ngành bất động sản vẫn phải đối mặt với những vấn đề then chốt về mặt tài chính. Theo báo cáo của Đoàn giám sát Quốc hội, giai đoạn 2015 - 2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đều có sự tăng trưởng, chiếm tỉ trọng từ 18-21% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Đến hết năm 2023, tình hình chậm thanh toán gốc lãi trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản khoảng hơn 42.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 50,7% tổng khối lượng chậm thanh toán gốc, lãi toàn thị trường.
Đoàn giám sát chỉ rõ vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp, chưa tuân thủ quy định, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu nhiều đợt, số lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro và các hành vi gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Thị trường còn thiếu tính công khai, minh bạch, chuyên nghiệp; công tác giám sát chưa hiệu quả.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận những cố gắng của doanh nghiệp trong việc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường. Nhiều công ty đã mua lại trái phiếu trước hạn, sạch nợ trái phiếu như Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC.
Với những diễn biến tích cực như vậy, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U, có sự tăng trưởng trở lại và tiếp tục có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ đến hết năm nay, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025 và dự kiến phục hồi vào năm 2026.
Chính sách pháp lý mới có khơi thông được thị trường?
Thời gian qua, Chính phủ đã tăng tốc đưa các bộ Luật liên quan đến bất động sản sớm đi vào thực tiễn, đồng thời phê duyệt các quy hoạch vùng, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai… và kết hợp kêu gọi đầu tư. Chính phủ cũng đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, hạ tầng khu công nghiệp, logistics...; tập trung tháo gỡ pháp lý, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn, từ đó bổ sung đáng kể nguồn cung mới.
Các bộ, ngành, địa phương còn tập trung giải quyết các hồ sơ tồn đọng trong lĩnh vực đất đai; ban hành các tiêu chí định giá đất mới theo nguyên tắc bám sát giá thị trường; phát triển các chương trình nhà ở xã hội, tạo nhiều cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhấn mạnh đến nay, hệ thống văn bản pháp luật quy định chi tiết Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã cơ bản đầy đủ. Chính phủ đã ban hành 5 nghị định. Bộ Xây dựng ban hành 2 thông tư. Thủ tướng Chính phủ ban hành một quyết định.
Ông Khởi cho rằng, có nhiều cơ chế mới, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhanh hơn, đặc biệt có các quy định quản lý thị trường để giúp phát triển ổn định hơn. Các địa phương, trong đó có TPHCM, nếu thực hiện đầy đủ đúng quy định thì chắc chắn tháo gỡ được nhiều dự án, kể cả dự án đã tồn tại vướng mắc từ lâu, hoặc dự án đang triển khai thực hiện có nhiều vướng mắc.
Thị trường bất động sản 3 tháng cuối năm nay được dự báo sẽ “vào nhịp” đầy tiềm năng. Niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư tiếp tục được cải thiện nhờ những tín hiệu tích cực hơn từ thị trường và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.
Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXF – FERI) nhận định, sau giai đoạn "phòng thủ" đầy thận trọng, thị trường đang dần chuyển mình sang giai đoạn "tấn công" với nhiều điểm sáng đáng chú ý. Dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng cơ hội vẫn rộng mở cho những ai đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng nắm bắt thời cơ.
Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản sẽ "càng đi càng sáng", tức là dần dần trở nên khởi sắc hơn. Ông Lâm chỉ ra 5 động lực quan trọng nhất đang thúc đẩy thị trường bất động sản, gồm chính sách, cơ sở hạ tầng, nguồn vốn, tín dụng và thanh khoản. Trong đó, về nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư vào các dự án lớn tại TPHCM và Bình Dương, thúc đẩy sự phát triển.
Giới chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản đang bắt đầu chạy đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới, dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng sẽ phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn. Dự báo thời gian tới, các yếu tố vĩ mô dần đi vào ổn định, các chủ đầu tư chuẩn bị tăng tốc với tâm thế mới, nguồn cung được cải thiện hơn và niềm tin người mua nhà dần trở lại, kéo theo nhu cầu tăng.
