(KTSG Online) - Xu hướng các doanh nghiệp bán tài sản để cơ cấu lại nợ đã xuất hiện từ đầu năm nay, tuy nhiên càng về cuối năm áp lực trả nợ tăng thì hoạt động này càng được đẩy lên cao trào. Trong bức tranh tài chính chung, nhiều báo cáo nhận định thị trường vẫn có nguy cơ chuyển từ bong bóng sang suy thoái nếu các doanh nghiệp không chấp nhận tổn thương để cơ cấu nợ.
- Thiếu cân bằng sản phẩm, thị trường bất động sản chậm phục hồi
- Thị trường bất động sản chưa đủ sức khỏe để tiếp nhận vốn rẻ?
Đà bán tài sản tiếp tục nối dài
Mới đây, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) công bố thông tin về việc rao bán khách sạn Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Pleiku để trả nợ gây chú ý trong giới đầu tư. Được biết, khách sạn này chính là “di sản” cuối cùng trong lĩnh vực bất động sản của doanh nghiệp sau khi Chủ tịch HĐQT Đoàn Nguyên Đức tuyên bố rút lui khỏi thị trường này 10 năm trước.
Dù chưa công bố rõ giá bán khách sạn, nhưng tại cuộc họp gần đây, ông Đức đã chia sẻ kế hoạch trả nợ ở ngân hàng BIDV, trong đó có khoảng 500 tỉ đồng từ việc bán tài sản không sinh lời. Theo thông tin HAGL công bố, lũy kế tại thời điểm 30-9, công ty ước tính chậm thanh toán lãi và gốc lũy kế của trái phiếu mã HAGLBOND16.26 lên tới 4.027,59 tỉ đồng.
"Toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng khách sạn HAGL sẽ ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ trái phiếu năm 2016 của công ty tại BIDV", ông Đoàn Nguyên Đức thay mặt doanh nghiệp chia sẻ kế hoạch sử dụng nguồn tiền tại hội nghị nhà đầu tư vừa diễn ra.
Không lâu sau việc công bố thông tin bán tài sản của HAGL, Công ty cổ phần Đầu tư LDG cũng thông qua chủ trương tái cơ cấu tài sản, dự án để trả nợ trái phiếu, ngân hàng, đảm bảo dòng tiền phát triển dự án.
Cụ thể, LDG sẽ chuyển nhượng 2 dự án tầm cỡ nghìn tỉ đồng, gồm khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà và khu chung cư lô C1 tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương do LDG làm chủ đầu tư.
Được biết, dự án khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà có tên thương mại LDG Grand Miền Trung, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỉ đồng. Năm 2019, LDG nhận chuyển nhượng 99,9% cổ phần tại Công ty cổ phần Hải Duy (chủ cũ dự án). Còn khu chung cư lô C1 tại Bình Dương là một phần của dự án Sky Đông Sài Gòn. Dự án có quy mô 1,8 hecta, vốn đầu tư dự kiến 3.400 tỉ đồng, gồm 5 khối căn hộ cao cấp, cung ứng cho thị trường hơn 1.700 sản phẩm.
Về phương án cơ cấu tài sản, dự án bao gồm hợp tác với đối tác có năng lực tài chính để phát triển dự án; chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án của LDG, cổ phần sở hữu của LDG tại công ty con. Giá trị xác định để hợp tác hoặc chuyển nhượng dự án, cổ phần không thấp hơn giá vốn được LDG ghi nhận.
Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát là doanh nghiệp miệt mài thanh lý tài sản nhất kể từ đầu năm. Hồi tháng 7, doanh nghiệp thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn đang nắm giữ tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang - chủ đầu tư dự án TM1 thuộc dự án khu dân cư Cồn Tân Lập (Nha Trang). Đến nay, Hải Phát tiếp tục lên kế hoạch bán tài sản trình cổ đông trong Đại hội cổ đông vào cuối tháng 10 tới đây.
Theo tài liệu đại hội, Hải Phát cho biết, đang gặp khó khăn về dòng tiền. Theo đó, năm 2023 công ty không tiếp cận được nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu và đến hiện tại vẫn còn nợ một số khoản.
Trong danh sách vay nợ của Hải Phát, ngoài trái phiếu, vốn ngân hàng, còn có các khoản vay cá nhân với lãi suất 15%. Để có tiền trả nợ, doanh nghiệp thông báo cho cổ đông biết, sẽ tập trung bán các dự án Lào Cai, 4 tòa cao tầng dự án Bắc Giang, dự án khu dân cư đô thị tại Quảng Ninh...
Có thể thấy, danh sách các doanh nghiệp bất động sản phải bán dự án để trả nợ đang ngày một kéo dài trong thời gian qua. Ngay cả các “ông lớn” như Novaland, Phát Đạt, Khang Điền... trước đó cũng buộc phải thanh lý tài sản hoặc tái cơ cấu cổ đông để có vốn xoay xở, tránh khủng hoảng trở nên trầm trọng hơn.
Muốn bán cũng không đơn giản
Sức ép nợ lên cao về cuối năm khiến cho xu hướng bán tài sản càng được thúc đẩy mạnh. Tuy nhiên việc thanh lý dự án lúc này cũng không dễ bởi các bên có tiềm lực cũng thận trọng khi quyết định xuống tiền. Trong khi đó, một số bên bán vẫn định giá ở mức cao hay dự án pháp lý chưa đầy đủ. Ngoài những trường hợp dùng tài sản để cấn trừ nợ trái phiếu đến hạn thì các thương vụ mua bán dự án lúc này khó để thúc đẩy nhanh trong bối cảnh thanh khoản đi xuống.
Việc bán tài sản nhanh hay chậm, được giá hay bị ép giá tùy thuộc nhiều vào tính chất, loại hình của tài sản ra sao. Theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai, chia sẻ tại đại hội cổ đông thường niên 2023, công ty sẽ phải tính toán xoay xở dòng tiền ngàn tỉ để trả nợ đối tác. Sau một thời gian cân nhắc, doanh nghiệp này dự kiến bán dự án thủy điện ở Gia Lai.
“Doanh nghiệp vẫn còn may khi có dự án thủy điện để bán, nếu vốn chôn hết vào bất động sản thì giờ khó có tiền trả nợ”, bà Loan bày tỏ, đồng thời thừa nhận lý do tính toán bán dự án thủy điện vì không bị mất giá, còn bán bất động sản có thể sẽ mất rất nhiều.
Các thông tin về việc doanh nghiệp phải bán dự án để trả nợ hay có tiền để hoạt động liên tục dai dẳng trong thời gian qua cho thấy khó khăn vẫn bủa vây thị trường địa ốc. Những tác động tiêu cực đang ngấm sâu vào doanh nghiệp khiến không ít chuyên gia lo ngại quá trình hồi phục của lĩnh vực nhà đất có thể khó khăn và mất nhiều thời gian hơn dự kiến.
Trong báo cáo gần nhất, Công ty chứng khoán VnDirect nhận định thanh khoản vẫn là vấn đề đáng lo ngại với các doanh nghiệp bất động sản. Theo đơn vị này, nhiều công ty địa ốc vẫn chậm trả lãi gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn, cũng như doanh số ký bán giảm mạnh. Ước tính lượng trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản khoảng 65.900 tỉ đồng nửa cuối năm nay và hơn 124.000 tỉ đồng năm 2024. Vì vậy, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với các doanh nghiệp ngành này.
Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến đầu tháng 8, số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng hơn 30% so với cùng kỳ 2022. Đầu tháng này, bộ đánh giá thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ bóng bóng sang suy thoái.
Nhìn chung, hiện nay những doanh nghiệp đang phải cơ cấu lại nợ vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở TPHCM dự báo, thị trường bất động sản sẽ mất một thời gian dài nữa để điều chỉnh. Hiện nay mới chỉ có một vài điểm sáng le lói nhưng chưa đủ, dự báo cuối năm nay vẫn còn trầm lắng.
Theo vị này, các doanh nghiệp địa ốc hiện tại đa phần vẫn đang rất khó khăn, rất hiếm hoi có những công ty có tiền mặt và đang nợ rất nhiều. Mặc dù đã được giãn, hoãn nợ nhưng đây chỉ là “phác đồ” khống chế tạm thời, nợ vẫn còn đó, lãi vẫn phải trả. Tình trạng suy yếu thanh khoản kéo dài sẽ dẫn đến hệ lụy trầm trọng hơn. Do đó, họ phải tìm cách tái cấu trúc, cơ cấu lại danh mục và thậm chí chịu tổn thương khi bán tài sản để tinh gọn và linh hoạt hơn.
