Doanh nghiệp địa ốc trong lộ trình trở lại bán cái thị trường cần

(KTSG Online) - Các đặc điểm mô hình thị trường bất động sản như thâm dụng đất đai, tập trung giá cao, thị trường đầu cơ... đang có sự dịch chuyển sang các yếu tố bền vững hơn. Nhìn lại một năm tái cấu trúc của các doanh nghiệp bất động sản, đa phần doanh nghiệp đều hướng đến bán các sản phẩm mà thị trường cần để tích lũy dòng tiền tạo đà cho tiến trình phục hồi vào năm tới.

• Thị trường bất động sản phục hồi trong nghi ngại
• Thị trường bất động sản 'trong tay' người mua ở thực

Xoay trục về sản phẩm vừa túi tiền

Trong loạt chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tại hội nghị bàn giải pháp về tăng trưởng tín dụng diễn ra mới đây, Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu hướng dẫn doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán, cơ cấu lại phân khúc. Thực tế, trong thời gian qua, bên cạnh sự hỗ trợ từ chính sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã cơ cấu lại sản phẩm, giá thành để phù hợp với phần lớn nhu cầu thị trường là nhà ở vừa túi tiền.

Như trong chiến lược tái cấu trúc của mình, Nam Long Group đã "tối ưu hóa" tất cả hoạt động, từ việc chuẩn hóa quy trình xây dựng, phối hợp với các nhà thầu và đơn vị cung cấp vật liệu đến quy trình phát triển dự án hướng đến sản phẩm vừa túi tiền. Thực tế cho thấy, chỉ trong 2 tháng 10 và 11 vừa qua, doanh số bán hàng của doanh nghiệp này đã tăng gần gấp đôi so với 9 tháng đầu năm nay.

Không chỉ thúc đẩy doanh số thông qua chính sách bán nhà cho người có nhu cầu thực, mức độ hoàn thiện pháp lý của các dự án cũng hỗ trợ Nam Long Group cải thiện dòng tiền thông qua bán sỉ dự án nhà ở vừa túi tiền. Mới đây, doanh nghiệp cũng công bố chuyển nhượng thành công khu đất thương mại dịch vụ với diện tích hơn 5000 m² tại khu Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, cho một đối tác với giá trị 142 tỉ đồng

"Khi mà tối ưu hóa được như vậy thì chúng tôi tiết kiệm được thời gian và tiết kiệm chi phí. Tổng hợp lại tất cả những điểm như vậy thì chúng tôi sẽ tối ưu hóa và giúp giảm được chi phí xây dựng và phát triển dự án, lúc đó sẽ giảm được giá thành của những sản phẩm cung cấp ra thị trường. Doanh nghiệp xác định nhà vừa túi tiền sẽ giải quyết thanh khoản cho thị trường trong thời gian tới", ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Nam Long Group, cho biết.

Thực tế, nhìn vào tỷ lệ hàng bán được trên thị trường trong những tháng gần đây so với đầu năm và cùng kỳ năm trước có thể thấy, niềm tin của người mua nhà dần được phục hồi. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, lượng giao dịch thành công chủ yếu nằm ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc trung và cao cấp gần như đứng im và chỉ ghi nhận giá trị tồn kho tăng. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp nào có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giải quyết bài toán thanh khoản sớm hơn.

Nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu xây dựng chiến lược cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu của người ở thực để nắm bắt cơ hội. Thậm chí, phân khúc này còn thu hút doanh nghiệp ngoại.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital cùng hai đối tác đến từ Nhật Bản là Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu ra mắt liên doanh hợp tác dài hạn trong việc phát triển các dự án bất động sản vừa túi tiền tại Việt Nam.

Liên doanh dự kiến đầu tư khoảng 150 triệu đô la Mỹ trong vòng 5 năm tới. Mục tiêu mỗi năm đưa ra thị trường khoảng 1.000 căn hộ vừa túi tiền. Trước mắt, liên doanh này sẽ chung tay thực hiện dự án bất động sản đầu tiên tại thành phố Dĩ An (Bình Dương). Quy mô dự án này khoảng 2.000 căn hộ, với diện tích 50 - 60 m²/căn, giá dưới 35 triệu đồng/m², tương đương dưới 2 tỉ đồng/căn.

Trong một hội thảo về tài chính bất động sản mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng dòng chảy tài chính trên toàn bộ nền kinh tế hiện đang tắc và có khả năng tắc kéo dài, chỉ có một lối thoát là bất động sản. Do vậy, chính sách nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Bởi đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu rất cao. Giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội mới giúp kéo giảm mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được toàn bộ hệ thống.

Nhiều doanh nghiệp 'thoát đáy' nhờ khởi động sớm

Trước đây, một số doanh nghiệp mở rộng đầu tư sang các phân khúc nhà cao cấp, nghỉ dưỡng… đã rất khó lấy lại đà phục hồi khi dòng tiền bị tắc bởi những vẫn đề pháp lý và thanh khoản. Trong khi đó, mức độ hiệu quả trong chiến lược tái cấu trúc đang nghiêng về các doanh nghiệp có các dự án phù hợp để chuyển hướng sản phẩm về các sản phẩm vừa túi tiền.

Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt tiết lộ kế hoạch đưa mức dư nợ trái phiếu về 0 trong cuối năm nay sau khi đã tái cấu trúc được hoạt động kinh doanh. Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, việc chủ động cơ cấu danh mục các dự án đã giúp cho khối tài sản của doanh nghiệp được thanh khoản nhanh hơn và có dòng tiền ở thời điểm khó khăn nhất. Trong đó, chiến lược tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp thoát đáy nhanh hơn.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phát Đạt, cho rằng điều may mắn của doanh nghiệp là đa phần dự án có độ chuyển đổi linh hoạt và mức độ hoàn thiện pháp lý cao giúp cho kế hoạch tái cấu trúc được trơn tru hơn. Một khi các dự án được khơi thông về mặt pháp lý thì sẽ đẩy nhanh được các việc khác.

Cũng trong chiến lược tái cơ cấu sản phẩm, Công ty Khang Điền đã mở bán một dự án tại quận Bình Tân với giá bán chính thức 48 triệu đồng/m², giảm xuống dưới mức dự kiến trước đó là trên 50 triệu đồng/m². Cộng với chính sách ưu đãi thì mức giá này được đánh giá là khá cạnh tranh trong bối cảnh giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ TPHCM cuối quí 3-2023 đạt 60,6 triệu đồng/m². Đó là lý do thanh khoản dự án được ghi nhận ở mức cao với 90% căn hộ đã có chủ sau một thời gian ngắn mở bán. Đây là tỷ lệ giúp cho doanh nghiệp giải tỏa được sức ép dòng tiền trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước một số đề xuất để tăng nguồn cung nhà giá rẻ, vừa túi tiền. Theo đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng hơn một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỉ đồng/căn và có ưu tiên cho người mua căn nhà đầu tiên.

HoREA nhìn nhận, chìa khóa để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nằm ở nhà vừa túi tiền. Nhiều doanh nghiệp đã xác định bán sản phẩm thị trường cần là giải pháp nhanh nhất để trở lại quỹ đạo phục hồi.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long, cho biết chiến lược đầu tiên của doanh nghiệp là làm sao đưa được sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đến với khách hàng. Sản phẩm vừa túi tiền ở đây là trong từng phân khúc sản phẩm đều cung cấp ra được các sản phẩm mà khách hàng có nhu cầu đều có thể mua được. Đồng thời, cải thiện cách tiếp cận khách hàng, tức là không chỉ dừng lại ở việc tung ra sản phẩm có giá bán ưu đãi, mà còn phải tiếp cận được khách hàng có nhu cầu ở thực.

“Để chuẩn bị cho sự phục hồi, doanh nghiệp phải chấp nhận bỏ qua những lợi ích nhỏ để cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn này bằng việc xây dựng chính sách xoay quanh khách hàng. Với chính sách này doanh nghiệp sẽ đóng vai trò điều phối, phối hợp với các bên liên quan từ ngân hàng đến nhà thầu, nhà cung cấp để tạo điều kiện tốt nhất cho khách hàng mua nhà”, ông Ngọc cho hay.

Thời gian gần đây, các chủ đầu tư đã chú trọng tập trung nhiều hơn các nguồn lực nhằm phát triển những sản phẩm có lực cầu cao, nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường và thu dòng tiền về. Thị trường bất động sản năm 2024 sẽ ghi nhận xu hướng tái cấu trúc một cách rõ ràng hơn khi các chính sách hỗ trợ cho phân khúc này đạt độ "thấm". Một số doanh nghiệp sở hữu sản phẩm bất động sản giá cao cũng có kế hoạch điều chỉnh về sát thị trường hơn nhằm tăng lượng giao dịch.

Nhìn vào thực tế hiện nay, mối lo lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là trái phiếu, bởi hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Dòng tiền để thanh toán trái phiếu đang phụ thuộc vào mức độ thanh khoản sản phẩm sẵn có của các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay. Ưu thế trong cuộc đua thoát đáy đang thuộc về các doanh nghiệp có điều kiện chuyển đổi cơ cấu sản phẩm nhanh.