(KTSG Online) - Niềm tin trên thị trường bất động sản đang lên cao khi khung pháp lý dần hoàn thiện sẽ thúc đẩy các chỉ số như doanh thu bán nhà, nguồn cung phục hồi trong năm 2025. Tuy nhiên, để phục hồi trên thực tế cần nhiều thời gian hơn thế và không phải doanh nghiệp nào cũng đủ lực để hóa giải các vấn đề về pháp lý lẫn nợ nần.
- Thị trường bất động sản hồi phục sẽ thúc đẩy lợi nhuận ngân hàng trong năm 2025
- Metro khởi hành tạo hiệu ứng lên giá bất động sản khu Đông
Thị trường đang có xung lực mới
Ngành bất động sản bước sang năm 2025 với kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài. Sự phục hồi này được hỗ trợ bởi môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng. Các đơn vị nghiên cứu thị trường phần lớn ra dự báo tích cực về năm 2025 với nguồn cung nhà ở tại các thị trường lớn như Hà Nội và TPHCM sẽ duy trì ở mức cao và chủ yếu thuộc phân khúc đắt tiền.
Cụ thể, CBRE cho biết, năm nay, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Hà Nội ước đạt 31.000 căn mở bán, cao hơn so với mức 30.900 căn của năm 2024. Còn tại TPHCM, lượng căn hộ mở bán mới cũng sẽ cải thiện từ mức hơn 5.000 căn của năm 2024 lên khoảng 8.000-9.000 sản phẩm.
Trước đó, báo cáo từ SSI Research cũng chỉ ra thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ phát triển tốt trong năm 2025 nhờ triển vọng kinh tế tích cực và nguồn cung mới gia tăng. Doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản lớn sẽ tiếp tục cải thiện như Vinhomes dự kiến tăng trưởng doanh thu hơn 3,8% so với cùng kỳ năm trước, Khang Điền sẽ tăng trưởng doanh thu 72%, Nam Long tăng 35%...
Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính- Bất động sản Đất Xanh Services, cũng dự báo tương tự. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường năm nay có thể tăng 10-15% so với năm ngoái, kéo theo doanh thu bất động sản cải thiện rõ rệt hơn 2 năm qua.
Trong khi đó, nhóm chuyên gia VIS Rating, các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án trong năm 2025 nhưng cũng làm tăng tiền sử dụng đất, gây áp lực đáng kể lên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền trong ngành phục hồi không đồng đều.
Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội nhưng phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai. Khu vực TP HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài.
Đội ngũ phân tích VIS Rating cho rằng doanh số bán hàng trong năm 2025 của các chủ đầu tư có thể tăng 25 - 30% nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản, được phản ánh thông qua mức tăng trưởng khối lượng giao dịch bất động sản cao hơn so với các kênh đầu tư khác.
Lý giải yếu tố giúp thúc đẩy doanh số bán hàng và dòng tiền vào bất động sản năm 2025, chuyên gia của VIS Rating cho rằng có 3 yếu tố.
Đầu tiên là sự phục hồi của nguồn cung nhà ở, nhờ loạt chính sách mới tháo gỡ rào cản pháp lý, giúp đẩy nhanh việc triển khai dự án mới ra thị trường. Theo đó, TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như Vinhomes, Masterise và Lotte.
Tiếp theo là xu hướng tăng giá bán nhà ở. Năm nay phần lớn nguồn cung mới triển khai vẫn sẽ thiên về phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá cao. Cuối cùng là nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản.
Ở góc độ đầu tư năm 2025, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu Tư, Savills Hà Nội nhìn nhận, thị trường Việt Nam trong thời gian tới dự kiến sẽ có triển vọng tích cực, với số lượng thương vụ đầu tư tăng đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Trong bối cảnh hiện tại, các thương vụ M&A ôn hòa đang chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài.
“Các thương vụ thường được thiết kế để tạo ra giá trị cho cả hai bên, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và mở rộng cơ hội kinh doanh. Sự chú trọng vào hợp tác bền vững không chỉ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường”, bà Dung đánh giá.
Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới.
Doanh nghiệp vẫn còn nhiều điểm yếu
Bên cạnh thuận lợi, nhiều thách thức cũng đặt ra với doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, các chủ đầu tư đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, cả trong bảng cân đối kế toán lẫn khả năng thanh toán nợ, bất chấp dòng tiền cải thiện.
VIS Rating đánh giá dòng tiền là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% doanh nghiệp mà đơn vị này theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.
Hiện có khoảng 22.000 tỉ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành đáo hạn trong quí 4-2024, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước. Trong đó, khoảng 13.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn trong quí 4-2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.
Trong năm 2025, các chủ đầu tư có 110.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn - mức cao nhất trong 3 năm qua. “Những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới", báo cáo nêu.
Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.
Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Phần lớn trong số này vẫn đang gặp khó khăn với trong việc thanh toán các nghĩa vụ nợ gốc, lãi đã quá hạn. Mức đòn bẩy dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2025, trong đó tốc độ tăng của các chủ đầu tư đã chậm trả gốc, lãi sẽ cao hơn đáng kể.
