Doanh nghiệp thỏa thuận bồi thường đất để làm dự án ngày một khó

(KTSG Online) - Hiện nay nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án bởi các thửa đất cuối cùng thường thuộc về giới “đầu nậu”, “đầu cơ” đất đai. Điều này dẫn đến tình trạng có dự án khu đô thị vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất mà bị “đứng hình” 20 năm qua.

• Hệ số giá đất bồi thường mới ở TPHCM thúc đẩy tiến độ dự án nhanh hơn
• Giá đất bồi thường năm 2022 ở TPHCM gấp 15 lần bảng giá nhà nước

Đây là nhận định của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trong văn bản góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, hiệp hội tập trung nhấn mạnh về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Thương lượng ngày một khó

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tất cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi lẽ trong 20 năm gần đây thì nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai (đứng đằng sau người sử dụng đất).

Ông Châu dẫn chứng, một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 héc ta tại quận 2 (nay thuộc thành phố Thủ Đức) chỉ vướng 2% diện tích đất do chủ đất gây khó không thể đền bù. Dự án này phải nằm bất động tới 9 năm sau mới thỏa thuận bồi thường được với giá rất cao.

Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254 héc ta do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm “chủ đầu tư chính” với 14 “chủ đầu tư dự án thành phần” cũng gặp tình trạng tương tự. Các doanh nghiệp không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà bị “đứng hình” 20 năm qua.

Theo ông Châu, nếu thực hiện chủ yếu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch.  Do vậy, Nghị quyết số 18 chủ trương "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" là định hướng lâu dài, đúng đắn.

Để làm được điều này, cần phải có lộ trình để tổ chức phát triển quỹ đất, trong đó có trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh đủ năng lực hoạt động. Đồng thời trung tâm tích lũy được nguồn lực tài chính để bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường, tái định cư thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi.

Để thỏa đáng, Nhà nước sử dụng một phần quỹ đất này để thực hiện các công trình như đường giao thông, xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị phục vụ lợi ích công cộng. Bên cạnh đó, một phần quỹ đất phục vụ tái định cư tại chỗ cho người dân có đất bị thu hồi. Phần còn lại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án sản xuất kinh doanh. Thực hiện được điều này sẽ đảm bảo “hài hoà lợi ích” giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

"Toàn bộ chênh lệch địa tô được thu về ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng nên dễ được người dân đồng tình, đồng thuận vì không chỉ rơi vào túi tư nhân", ông Châu cho hay.

Năng lực tạo lập quỹ đất sạch còn hạn chế

Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn.

HoREA chỉ ra điều bất cập là trong nhiều năm qua do nguồn lực tài chính của Nhà nước và năng lực của trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh có hạn. Do vậy, Nhà nước không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư. Thể hiện rất rõ là trong nhiều năm qua chỉ có rất ít khu đất được Nhà nước đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Mặt khác, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện. Thậm chí là với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Không chỉ vậy, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không có khái niệm pháp luật rõ ràng.

Ngoài ra, ông Châu cho rằng, Nghị quyết số 18 cho phép thực hiện hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, dự thảo luật này lại chỉ quy định một phương thức tạo lập quỹ đất là "Nhà nước thu hồi đất" và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại "thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Từ những bất cập trên, người đại diện HoREA đề nghị thực hiện đúng và đầy đủ nội dung nghị quyết số 18 với hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Một là "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất". Hai là "thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại", phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.