(KTSG Online) - Trong các báo cáo nhận định thị trường bất động sản hồi giữa năm nay nhiều đơn vị nghiên cứu đều đưa ra kịch bản dòng tiền tiết kiệm đáo hạn trong quí 3 có thể chảy vào bất động sản nếu lãi suất giảm xuống mức 6-7%. Sau 3 tháng, thực tế thị trường dường như chỉ đúng một nửa khi lãi suất huy động đã giảm xuống mức này. Gần 500.000 tỉ đồng đáo hạn từ nhà băng chảy vào địa ốc vẫn rất chậm, thay vào đó dòng tiền đang "thăm dò" ở chứng khoán nhiều hơn.
- Thị trường bất động sản chưa đủ "sức khỏe" để tiếp nhận vốn rẻ?
- Dòng tiền tái cơ cấu mạnh trên các thị trường vốn
Bất động sản chưa phải là điểm đến
Từ đầu năm, Chính phủ và các bộ ngành có nhiều động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, bên cạnh việc cơ cấu lại trái phiếu, gỡ vướng thủ tục, Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất. Thực tế cho thấy, khi lãi suất cao, người dân thường có xu hướng gom tiền gửi vào ngân hàng để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, mỗi khi lãi suất xuống thấp, hầu hết lại tính đến chuyện rút tiền để đầu tư vào những kênh có khả năng sinh lời cao, trong đó bất động sản thường là lựa chọn hàng đầu.
Kỳ vọng của thị trường bất động sản là có cơ sở, bởi theo số liệu của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, trong quí 4-2022, lượng tiền gửi vào ngân hàng đã tăng mạnh, đặc biệt sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất vào tháng 10-2022. Phần lớn lượng tiền gửi trong giai đoạn này có kỳ hạn từ 6-12 tháng.
Do đó, ước tính khoản tiền gửi trị giá khoảng 496.000 tỉ đồng sẽ đáo hạn trong khoảng thời gian từ tháng 6 đến tháng 12-2023. Chỉ cần một phần trong dòng tiền khổng lồ này “chảy” vào bất động sản, tốc độ hồi phục của thị trường có thể được đẩy lên nhanh hơn.
Trên nền dữ liệu này, TS Phạm Anh Khôi, Viện Nghiên cứu kinh tế, tài chính, bất động sản Dat Xanh Services (FERI), cho rằng nếu thị trường bất động sản ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7%/năm vào cuối năm nay hoặc thậm chí không giảm thì nguồn tiền đáo hạn ngân hàng khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường này.
Theo chuyên gia này, quí 3 là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và là cơ hội để quan sát các phản ứng thực tế. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.
Đến nay, quí 3 đã đi qua với thanh khoản của thi trường bất động sản tụt sâu đã phần nào trả lời cho câu hỏi trên. Những kỳ vọng về việc tiếp nhận dòng tiền tiết kiệm đáo hạn của thị trường bất động sản của nhiều chuyên gia lẫn doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã không thành.
Thực tế, với tình hình vẫn còn nhiều vướng mắc như hiện tại, bất động sản không phải là điểm đến của dòng tiền tiết kiệm bởi những lo ngại về thanh khoản. Với các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì tâm lý cũng bị ảnh hưởng và không ai có quyết định "xuống tiền" với bất động sản trong thời gian này. Thị trường vẫn đang trong trạng thái chờ giá giảm thêm và nguồn cung mới tăng trở lại.
Anh Đình Huy, một nhà đầu tư bất động sản và cũng có một khoản tiết kiệm tới kỳ đáo hạn, cho rằng lãi suất có chiều hướng đi xuống, việc gửi tiếp ở thời điểm này hay đầu tư cái khác là điều nhiều người cân nhắc. Hiện tại, thị trường ảm đạm như vậy thì không thấy tiềm năng tăng giá ở phân khúc nào, hiện tượng cắt lỗ thì vẫn thường diễn ra. Hành động cụ thể của các nhà đầu tư trong giai đoạn này là tham khảo những nguồn bất động sản giảm giá, nhưng lại tiếp tục chờ xem giá có xuống tiếp không để bắt đáy.
So với kỳ khủng hoảng bất động sản trước đây (2011-2013) thì thị trường trong giai đoạn hiện nay đang có đà phục hồi chậm hơn vì không có sự chuyển đổi cơ cấu sản phẩm nhanh như trước. Nhiều chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản có thể còn khó khăn kéo dài đến cuối năm sau bởi khi chưa thiết lập được mặt bằng giá hợp lý thì chưa hút được dòng tiền. Trong khi đó, người tiền gửi vào ngân hàng là nhóm có tâm lý tích lũy nên việc tới kỳ đáo hạn họ vẫn chưa vội tìm kênh đầu tư khác nếu chưa thấy rõ ràng.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, đối với bất động sản, chìa khóa cho lĩnh vực này vẫn phải là tín dụng và pháp lý. Hiện nay, tăng trưởng tín dụng đang thiết lập mức thấp nhất trong vòng 10 năm. Theo đó, tín dụng 7 tháng cho thấy kết quả tăng trưởng âm, khiến việc hạ lãi suất điều hành không còn nhiều ý nghĩa. Nếu tín dụng không thông, pháp lý không gỡ thì bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó. Dòng tiền vì vậy vẫn tiếp tục quan sát chứ chưa chuyển động.
Dòng tiền thăm dò chứng khoán mạnh hơn
Không đặt nhiều kỳ vọng thu hút dòng tiền đáo hạn ngân hàng như thị trường bất động sản, tuy vậy chứng khoán vẫn là điểm đến đầu tiên của dòng tiền trước khi được phân bổ ra các kênh đầu tư khác bởi đặc thù thanh khoản cao và dễ dàng "lướt sóng".
Câu chuyện dòng tiền mới chảy vào thị trường chứng khoán là điều được các chuyên gia và nhà đầu tư khá quan tâm trong giai đoạn hiện nay. Theo ghi nhận tại nhiều công ty chứng khoán, dù không ào ạt, nhưng lượng tiền mới đang chảy vào thị trường. Theo dõi diễn biến giao dịch từ giữa quí 3 đến nay cũng cho thấy điều này, thanh khoản gia tăng với trung bình hơn 1 tỉ đơn vị khớp lệnh/phiên. Trong khi đó, giá trị giao dịch cũng chạm mốc 1 tỉ đô la/phiên thường xuyên hơn.
Rất khó để đưa ra một con số thống kê chuẩn xác về dòng tiền mới trên thị trường chứng khoán, bởi thị trường biến động liên tục, nhà đầu tư bơm, rút tiền thường xuyên. Tuy nhiên, dòng tiền mới - động lực quan trọng thúc đẩy nhịp hồi phục của thị trường chứng khoán vừa qua - được giới phân tích nhận định sẽ gia tăng trong giai đoạn tới.
Số tài khoản chứng khoán mở mới trong quí 2 tăng cao nhất trong vòng 13 tháng qua cho thấy tiền của nhà đầu tư cá nhân thăm dò cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán ngày một nhiều hơn. Tính đến cuối tháng 9-2023, tổng số tài khoản nhà đầu tư cá nhân trong nước đã trên 7,76 triệu tài khoản, tương đương khoảng hơn 8% dân số.
Dòng tiền sôi động phần lớn từ việc nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội nhiều hơn ở "chân sóng" phục hồi. Đồng thời những dự báo phục hồi được đưa ra gần đây cũng tạo ra nhiều thông tin tích cực để nhà đầu tư kỳ vọng sinh lời. Lãi suất huy động sẽ tiếp tục giảm sẽ là động lực thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển từ kênh tiết kiệm sang chứng khoán.
Sau những lo ngại về các chính sách thắt chặt tiền tệ cuối năm ngoái, niềm tin của nhà đầu tư cũng đã có sự cải thiện tích cực trong thời gian qua khi bối cảnh chính sách tiền tệ có khuynh hướng nới lỏng. Đồng thời, các yếu tố rủi ro trung hạn giảm cũng là động lực khiến dòng tiền tìm đến các kênh đầu tư có khẩu vị rủi ro cao hơn như chứng khoán. Số liệu về dư nợ ký quỹ (margin) thị trường tiếp tục tăng so với số liệu cuối quí 2 và có thể đạt xấp xỉ 150.000 tỉ đồng thời gian tới đang minh chứng cho điều này.
Tuy nhiên, với tính chất thanh khoản nhanh thì những biến động trên thị trường cũng lớn. Trong giai đoạn thị trường đi lên kéo dài từ đầu quí 3 đến nay, nhà đầu tư giao dịch sôi động khi có cảm giác cứ mua là thắng. Tuy nhiên, một vài phiên điều chỉnh sâu gần đây như lời cảnh báo với nhà đầu tư giai đoạn kiếm tiền dễ đã qua.
Ông Trần Đức Anh, Giám đốc Vĩ mô và chiến lược đầu tư, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), nhận định thanh khoản thị trường sẽ phụ thuộc chính vào yếu tố mặt bằng lãi suất. Với kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục xu hướng giảm nhẹ hoặc ít nhất đi ngang từ nay đến cuối năm, thanh khoản thị trường sẽ khó sụt giảm quá mạnh từ nền hiện tại. Yếu tố kỳ vọng có thể thu hút dòng tiền là mùa báo cáo kết quả kinh doanh quí 3. Nếu tích cực, sẽ là yếu tố hỗ trợ nhà đầu tư quay trở lại giao dịch sau khi nhiều cổ phiếu cơ bản tốt đã chiết khấu đủ hấp dẫn.
Tuy vậy, những dấu hiệu giảm nhiệt thanh khoản gần đây cũng cho thấy dòng tiền chỉ đẩy mạnh thăm dò trên thi trường chứng khoán. Thị trường cần nhịp tích lũy để đi lên bền vững hơn sau đợt tăng khá mạnh và dài trước đây. Quá trình này có thể là sự chuẩn bị cho một trạng thái hồi phục phân hóa trong thời gian tới để đón mùa kết quả kinh doanh sắp tới.
Hiện thị trường vẫn có nhiều kênh đầu tư để dòng tiền lựa chọn như vàng, tiết kiệm, trái phiếu doanh nghiệp. Với vàng và tiết kiệm là những kênh có tỷ suất sinh lợi thấp nhất, điều này có thể sẽ khó giữ chân được các nhà đầu tư đã “ngâm” vốn đã lâu. Vì vậy nhà đầu tư có thể sẽ cân nhắc cơ cấu kênh gửi tiết kiệm, với kỳ hạn linh hoạt, để có thể nhanh chóng chuyển đổi sang các kênh đầu tư khác với tỷ lệ sinh lời cao hơn.
Với trái phiếu doanh nghiệp, vẫn còn đó các yếu tố rủi ro khiến nhà đầu tư cá nhân e ngại. Về dài hạn, đây có thể vẫn là kênh đầu tư đáng để cân nhắc nhưng chỉ nên áp dụng với các nhà đầu tư có kiến thức, kinh nghiệm trên thị trường tài chính.
Theo nhận định của các công ty chứng khoán, vòng quay tiền mấy năm gần đây diễn ra rất chậm, hiện tại là 0,64 lần/năm, trong khi ở các chu kỳ trước thấp nhất cũng là 1,8 lần/năm, nên cả thị trường thiếu thanh khoản. Trong ngắn hạn từ nay đến cuối năm, chỉ số này cũng chưa thể cải thiện bởi dòng tiền vẫn lưỡng lự khi các kênh đầu tư chưa đạt trạng thái tốt.
