(KTSG Online) - Tồn kho, cạn vốn, bán hàng sụt giảm, dòng tiền âm nhưng doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tăng nhờ hoạt động tài chính. Đặt trong bối cảnh thị trường đang có dấu hiệu khủng hoảng, áp lực từ nợ và trái phiếu đến hạn thì dòng tiền của nhiều doanh nghiệp trở nên mong manh hơn.
- Tháo gỡ khó khăn cho bất động sản TPHCM
- Bất động sản đua khuyến mại trong ‘cơn khát’ dòng tiền luân chuyển
Khi doanh thu không đến từ bán nhà
Thống kê của KTSG Online từ nhóm 25 doanh nghiệp bất động sản lớn, bao gồm nhiều nhà phát triển lớn mang tính đại diện thị trường, cho thấy bức tranh tài chính của nhóm doanh nghiệp này có điểm đáng chú ý; đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang tắc thanh khoản và nguồn thu từ các hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm nghiêm trọng.
Theo đó, trong quí 3, tổng doanh thu thuần tăng trưởng chỉ 1,5% nhưng tổng doanh thu tài chính tăng đến hơn 393%, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh tăng 42%, từ đó kéo theo lợi nhuận trước thuế quí 3 tăng 49%.
Còn luỹ kế trong 9 tháng đầu năm, tổng doanh thu thuần của nhóm doanh nghiệp này giảm 29,7% (cùng kỳ là tăng trưởng 21,6%), nhưng tổng doanh thu hoạt động tài chính lại tăng 148% (cùng kỳ giảm 41%), lợi nhuận khác cũng tăng đến 402%. Kết quả chung là lợi nhuận trước thuế giảm ở mức vừa phải, chỉ 10,2%.
Nhưng nếu loại trừ ba cổ phiếu có quy mô lớn về giá trị doanh thu, lợi nhuận trong nhóm Vingoup (gồm VIC, VRE và VHM), bức tranh có khác biệt một chút. Theo đó, tổng doanh thu thuần tăng nhẹ 4,3%, nhưng doanh thu hoạt động tài chính thì vẫn tăng gần 50%, còn tổng lợi nhuận trước thuế tăng khoảng 19,2%.
Những con số này cho thấy doanh thu tài chính trở thành nguồn đóng góp lợi nhuận đáng kể vào kết quả chung của doanh nghiệp trong 9 tháng đầu năm. Đi vào từng trường hợp cụ thể thì câu chuyện này cũng rõ ràng hơn.
Chẳng hạn như trường hợp Tổng công ty Phát triển đô Thị Kinh Bắc (KBC), công ty này ghi nhận “phần lãi từ công ty liên kết” lên đến hơn 2.200 tỉ đồng từ thương vụ chuyển nhượng Công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng. Trong báo cáo hồi quí 2, KBC đã muốn ghi nhận thương vụ này nhưng phía kiểm toán từ chối vì cho rằng cần nhiều thời gian hơn để định giá khoản đầu tư bất động sản phức tạp này.
Trường hợp thứ hai ghi nhận hoạt động tài chính rất lớn là Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR), lên đến 1.249 tỉ đồng trong quí 3. Theo thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất, PDR cho biết đây là khoản lãi từ chuyển nhượng 26% cổ phần của Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho Công ty TNHH Bất động sản Gemini, nâng tổng số lượng cổ phần đã chuyển nhượng lên 72% như theo kế hoạch thanh lý khoản đầu tư này.
Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) cũng tương tự khi doanh thu tài chính trong 9 tháng đầu năm lên đến 16,5 tỉ đồng, cao hơn nhiều so với con số 2,2 tỉ đồng cùng kỳ. Theo thuyết minh của ITA thì đây là khoản lãi từ cổ tức, thanh lý các khoản đầu tư.
Câu chuyện tiếp theo trong thời gian tới sẽ là dòng tiền của doanh nghiệp, đặt trong bối cảnh thanh khoản hệ thống nhìn chung sẽ khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước đây. Áp lực dòng tiền cũng bắt đầu xuất hiện mạnh hơn khi theo số liệu, tổng nợ phải trả của nhóm doanh nghiệp này cũng tăng lên đáng kể, lên đến 49,5%, trong đó tốc độ tăng nợ ngắn hạn cao hơn nhiều so với dài hạn, lên tới hơn 77%.
Bên cạnh đó, tại thời điểm cuối quí 3-2022, tổng lượng tiền và tương đương tiền của nhóm 25 doanh nghiệp lớn ở trên tăng 37%, nhưng giá trị hàng tồn kho cũng tăng 26% so với thời điểm cuối quí 3 năm ngoái, tức thời điểm mà Việt Nam cũng vừa thoát khỏi đại dịch Covid-19 và bắt đầu tăng tốc đẩy mạnh phục hồi kinh tế, đẩy mạnh các hoạt động kinh tế.
Báo động về chất lượng dòng tiền
Doanh thu lợi nhuận có thể đảm bảo cho kế hoạch 2022 nhưng dòng tiền luân chuyển trong chính nội tại doanh nghiệp đang là vấn đề cần được chú ý, trong bối cảnh tất cả áp lực từ việc triển khai dự án, huy động vốn lẫn trả nợ đang cùng một lúc đè lên vai của các doanh nghiệp hết sức mong manh.
Tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng “dòng tiền âm”.
Trên bình diện chung, khảo sát báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, số doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền âm đang chiếm ưu thế hơn so với doanh nghiệp có dòng tiền dương. Các doanh nghiệp ghi nhận tình trạng âm dòng tiền khá lớn có thể kể đến như PDR (2.510 tỉ đồng), tiếp đó Đất Xanh (1.888 tỉ đồng), Khang Điền (1.476 tỉ đồng), LDG (516,5 tỉ đồng)…
Khi dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu, các doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp chọn thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư vào đơn vị khác, bán công cụ nợ của đơn vị khác… để thu hồi tiền mặt, song phổ biến hơn cả vẫn là tăng vay mượn. Tuy nhiên rào cản hiện nay là tín dụng bất động sản đang bị siết chặt, chưa kể áp lực đáo hạn trái phiếu cũng đã cận kề.
Câu chuyện về doanh thu, lợi nhuận và các khoản nợ trái phiếu của PDR đang là một ví dụ cho thấy chất lượng dòng tiền đang là một vấn đề lớn với nhiều doanh nghiệp. Trong bức tranh tài chính của PDR là việc doanh nghiệp này đã sử dụng khoảng 126 triệu cổ phiếu PDR được sở hữu bởi các cổ đông làm tài sản đảm bảo cho 11 đợt phát hành trái phiếu PDR kể từ năm 2021 đến nay, với tổng giá trị phát hành lên đến 2.847 tỉ đồng (dư nợ đến ngày 30-9).
Đáng nói, 10/11 lô trái phiếu này có thời hạn đáo hạn trong năm 2023. Ngoài ra, 31 triệu cổ phiếu PDR cùng với một số bất động sản tại Đà Nẵng, TPHCM, Bình Dương được thế chấp tại các nhà băng với tổng nợ tài chính 1.148 tỉ đồng.
Tính đến ngày 30-9, nợ vay tài chính PDR đạt 5.265 tỉ đồng, tăng 54% sau 9 tháng. Bên cạnh đó, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh âm hơn 1.785 tỉ đồng. Trong đó, tiền lãi vay đã trả trong kỳ lên đến 109 tỉ đồng.
Có thể thấy, từ câu chuyện của PDR nhìn rộng ra thị trường thì áp lực từ đáo hạn trái phiếu trong thời gian tới là rất lớn. Đặc biệt trong bối cảnh doanh thu và cổ phiếu lao dốc, dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã âm liên tục trong nhiều kỳ kế toán và xác lập kỷ lục trong quí 3. Sức ép này ngày một rõ hơn khi doanh nghiệp đã buộc phải tăng nợ vay nhằm cân đối dòng tiền.
Thậm chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết, thời gian qua, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để... tồn tại. Khi các kênh vốn đóng chặt, doanh nghiệp phải vay ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án; bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng), tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng đầy rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Không chỉ vậy, làn sóng bán giải chấp cổ phiếu của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp lớn tăng lên do thị giá cổ phiếu bất động sản giảm mạnh trong hai tháng gần đây. Điều này cũng cho thấy dòng tiền của các doanh nghiệp trở nên xấu hơn trên mọi thị trường cả ở đầu ra lẫn đầu vào.
Hơn 10 năm kể từ cuộc khủng hoảng suy thoái kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn phục hồi, thăng hoa và hiện đang bước vào giai đoạn khó khăn. Báo cáo tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận, thị trường sắp tới sẽ khó khăn khi nguồn cung vừa quá thiếu vừa quá thừa so với nhu cầu, chính sách tín dụng thắt chặt.
Dưới góc nhìn thì trường, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, dòng tiền tiếp tục khó khăn cao trong ba tháng tới do Nhà nước tiếp tục xử lý và làm lành mạnh hệ thống ngân hàng. Khó khăn sẽ giảm dần trong quí 1-2023 và có thể ổn định lại trong quí sau đó.
“Doanh nghiệp bất động sản sẽ có ít nhất 6 tháng nữa để đối đầu với sự khó khăn của dòng tiền. Đây là tình trạng chung nên các doanh nghiệp phải chủ động trong việc quản lý dòng tiền, khả năng huy động và khả năng sử dụng dòng tiền phải cân với nhau”, ông Hiển chia sẻ.
