(KTSG Online) - Thị trường bất động sản đã trải qua nửa đầu năm trong trạng thái “dòng tiền khó” khi thanh khoản các kênh huy động vốn chuyển động yếu ớt. Điểm tích cực nhất trong 6 tháng qua là cơ quan điều hành đã nỗ lực tạo một bước đệm chính sách để thị trường “hạ cánh mềm” sau cuộc khủng hoảng về nợ trái phiếu hay siết tín dụng. Tuy vậy, những rủi ro vẫn chưa triệt tiêu, mức độ thẩm thấu chính sách chậm khiến cho thị trường không có nhiều hy vọng phục hồi vào nửa cuối năm.
- Bất động sản vùng ven được 'kích hoạt' thanh khoản với giá giảm sâu
- Doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc nội tại bằng ngoại lực
Dòng tiền yếu ớt, thanh khoản hạn chế
Thị trường bất động sản đã đi qua nửa năm 2023 trong sự trầm lắng. Áp lực chi phí tài chính tăng cao trong khi dòng tiền “khan hiếm" vì không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng... Tình hình sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp địa ốc ngày càng suy yếu và số lượng rời bỏ thị trường tăng cao.
Nhìn lại các kênh tài trợ vốn chủ yếu cho thị trường như trái phiếu hay tín dụng đang cho thấy chuyển động dè đặt. Theo thống kê của VNDirect, trong quí 2-2023 chỉ có 12 đợt phát hành trái phiếu trong nước thành công với tổng giá trị phát hành đạt khoảng 8.736 tỉ đồng, giảm 69,2% so với quí 1 và giảm 92,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó có 11 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị phát hành là 6.736 tỉ đồng, chiếm 77,1% tổng giá trị phát hành.
Nhóm bất động sản chiếm hơn 33% tổng giá trị phát hành trong quí 2, tương đương khoảng 2.900 tỉ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 27.000 tỉ đồng trái phiếu.
Sau một số đợt phát hành có giá trị cao bất ngờ trong tháng 3 (thời điểm ngay sau khi Nghị định 08 được ban hành), hoạt động phát hành riêng lẻ trong quí 2 lại rơi vào tình trạng ảm đạm. Nhóm phân tích cho rằng, trong bối cảnh vẫn còn nhiều doanh nghiệp vẫn đang khó khăn trong hoạt động kinh doanh, khó khăn về dòng tiền và tiếp tục chậm thanh toán các khoản nợ trái phiếu đến hạn đã khiến các nhà đầu tư còn nhiều nghi ngại và chưa có niềm tin trở lại với thị trường.
Tính đến hết tháng 6, có khoảng 59 doanh nghiệp trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu theo thông báo của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). VNDirect ước tính, tổng dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp này rơi vào khoảng 159.500 tỉ đồng, chiếm khoảng 14,6% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Nhóm các doanh nghiệp bất động sản chậm thanh toán chiếm 12,1% dư nợ toàn hệ thống.
Về vốn tín dụng, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 6-2023 đạt gần 2,7 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 3,4% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỉ đồng). Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.
Chia sẻ tại hội nghị trực tuyến toàn quốc Chính phủ với các địa phương gần đây, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp. Do đó, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà cũng là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực này.
Không chỉ vốn từ trái phiếu hay tín dụng, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng sụt giảm mạnh đang cho thấy thị trường đang hoạt động cầm chừng. Trong một báo cáo vừa được công bố của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 90% doanh nghiệp môi giới là hội viên của VARS ghi nhận doanh thu quí đầu năm sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Dù báo cáo quí 2 chưa được tổng hợp nhưng khảo sát các thành viên cho thấy tình hình không được cải thiện.
Dữ liệu từ kênh giao dịch nhà đất phổ biến như batdongsan.com cho thấy, nguồn cung bất động sản ra thị trường chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn. Kể từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái khát nguồn cung.
Lượng tìm mua bất động sản toàn quốc trong nửa đầu năm giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Hơn hết là dòng tiền chuyển động yếu khi thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi và tâm lý đầu tư chưa cải thiện.
Thị trường được đánh giá là về tới đáy và cơ hội để dòng vốn ngoại tiếp cận với các sản phẩm hay dự án có mức giá tốt. Tuy nhiên, số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 6 tháng đầu năm trong lĩnh vực bất động sản đạt 502,1 triệu đô la Mỹ giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái.
Chuyển động của thị trường trong nửa đầu năm vẫn cho thấy sự dè dặt sau những cú sốc lớn từ cuối năm 2022. Sự hỗ trợ về chính sách của Chính phủ có thể có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo ra tâm lý tích cực hơn đối với thị trường nhưng để thị trường này cải thiện, trên thực tế vẫn cần rất nhiều thời gian.
Thị trường vẫn chờ chính sách 'thẩm thấu'
Chính phủ đã có nhiều động thái và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng mức độ "thẩm thấu" nhìn chung còn hạn chế. Tác động thực tế của các chính sách đến thị trường hiện nay là chưa nhiều. Do đó, thị trường bất động sản chưa ghi nhận những chuyển biến rõ nét trong 6 tháng đầu năm và cũng không có nhiều kỳ vọng phục hồi trong nửa cuối năm.
Hiện nay, tâm lý thị trường còn tiêu cực, cộng với lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao đang là rào cản khiến các nhà đầu tư bất động sản cá nhân và người mua nhà chưa muốn quay lại thị trường bất động sản. Dù NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, nhằm hạ mặt bằng lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nhưng hiệu quả không được như kỳ vọng.
Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, dù lãi suất giảm nhưng doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vì nhiều quy định liên quan đến tài sản đảm bảo, thế chấp, đánh giá nhóm nợ. Lãi suất điều hành hiện nay còn cao hơn mức lãi hồi tháng 9-2020 từ 0,5 - 1 điểm phần trăm.
Cụ thể, lãi suất tái cấp vốn cao hơn 1 điểm phần trăm, lãi suất chiết khấu cao hơn 1 điểm phần trăm và lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với ngân hàng cao hơn 0,5 điểm phần trăm. Theo đó, nhiều doanh nghiệp, người dân vẫn chịu lãi suất cho vay 13 - 15%/năm từ các ngân hàng thương mại.
Không chỉ đối diện với mặt bằng lãi suât cao, nửa cuối năm nhiều doanh nghiệp sẽ đối diện với đợt đáo hạn trái phiếu tăng cao. Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam dự tính sẽ có khoảng 150 ngàn tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào nửa cuối năm 2023.
Nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 63.000 tỉ đồng và chiếm 42% tổng giá trị đáo hạn trong 6 tháng cuối năm. Do đó, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu buộc phải bán bớt một phần tài sản hay một số dự án để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ theo quy định của pháp luật.
Theo các chuyên gia, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư. Bên cạnh đó, việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. Hơn hết là nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chờ đợi thông qua các dự án luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.
Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp nhìn nhận "độ trễ" của chính sách hỗ trợ đang khiến cho họ chờ đợi trong lo lắng. Nhiều doanh nghiệp cho biết, họ đang ngày càng khó khăn hơn so với thời điểm cuối năm 2022, mọi nguồn lực đang cạn kiệt một cách nhanh chóng. Hàng loạt doanh nghiệp rời bỏ thị trường, các tài sản lớn được rao bán hay ngân hàng phát mãi cũng cho thấy bối cảnh ảm đạm của thị trường.
Qua báo cáo khảo sát tình hình sức khỏe của doanh nghiệp thành viên, VARS ghi nhận nếu không có giải pháp nào mang tính đột phá thì tới 23% số doanh nghiệp đang còn hoạt động chỉ có thể duy trì đến hết quí 3-2023 và 43% chỉ còn trụ được đến hết năm 2023.
Tại đại hội cổ đông thường niên vừa qua, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết không chỉ doanh nghiệp của mình mà nhiều doanh nghiệp khác trong ngành “như đi vào ngõ cụt” bởi vướng mắc tại các dự án không biết đến khi nào mới được tháo gỡ xong, trong khi hàng bán không được, dịch vụ khai thác không hiệu quả.
“Doanh nghiệp đang tính bán bớt dự án thủy điện để trả nợ nếu không muốn các khoản nợ cũ được đảm bảo bằng các dự án bất động sản chuyển sang nhóm nợ xấu và bị ngân hàng thanh lý bắt buộc”, bà Loan nói.
Đánh giá về thị trường, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng nửa cuối năm 2023 vẫn rất khó khăn, giao dịch ít và chờ phục hồi sôi động trở lại phải đến nửa cuối năm 2024. Hiện nay những chính sách về tháo gỡ vướng mắc của thị trường bất động sản hay các gói tín dụng hỗ trợ chỉ mới đủ “trấn an tinh thần” cho các chủ thể tham gia thị trường. Từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn một khoảng quá xa khiến mức độ thẩm thấu của chính sách vào thị trường rất ít. Nửa cuối năm thị trường có thể chỉ tập trung phòng thủ và chờ đợi sự những chuyển biến tích cực hơn khi chính sách được triển khai trên thực tế.
