(KTSG) - Ghi nhận các giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ giúp giảm áp lực thu hồi đất và phân phối đất giữa các chủ thể, cũng như đáp ứng nhu cầu và mục tiêu sử dụng trước những giới hạn của quỹ đất quốc gia. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vì vậy được xem là một trong những lựa chọn tạo ra hiệu ứng tốt...
- Quyền sử dụng đất khi có yếu tố nước ngoài thuộc về ai?
- Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được mở rộng
Với hình thức giao dịch này, người sử dụng đất vẫn tiếp tục được hưởng lợi từ việc khai thác đất thuộc quyền sử dụng của mình. “Không mất” đất hay quyền lợi chính là kết quả “win-win” - cả hai bên cùng “thắng” - đầy lợi thế của góp vốn bằng quyền sử dụng đất so với nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác.
Một số vướng mắc trước các tình huống mới phát sinh trong thực tiễn góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 xử lý. Tuy nhiên, đến nay, các quy định này lại tiếp tục bộc lộ một số vấn đề mới. Hy vọng việc sửa đổi Luật Đất đai sắp tới sẽ giải quyết được những vấn đề này, để có thể tăng cường giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất, kích hoạt đầu tư, phát triển kinh tế.
Ba vấn đề của góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Có ít nhất ba điểm bất cập đáng chú ý trong quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 như sau:
Thứ nhất, đó là sự khiếm khuyết trong quy định về phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 và các quy định trước đó đều ghi nhận về các phương thức góp vốn có thể xảy ra trên thực tế. Theo đó, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể tồn tại dưới hình thức là giao dịch chuyển quyền hay không chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp việc góp vốn với pháp nhân hoặc có sự hình thành pháp nhân mới thì quyền sử dụng đất đó sẽ được chuyển sang pháp nhân. Trong trường hợp ngược lại, quyền sử dụng đất và tư cách chủ thể sử dụng đất vẫn thuộc về người có đất dùng để góp vốn.
Luật Đất đai 2013 khẳng định là Nhà nước có chính sách khuyến khích việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh và giao Chính phủ ban hành quy định chi tiết. Dù vậy, cho đến nay các quy định chi tiết về vấn đề này vẫn chưa có.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 chỉ ghi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất dưới hình thức là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (điều 3.10). Điều này vô hình trung đã loại bỏ trường hợp góp vốn không hề có sự chuyển giao quyền sử dụng đất do không có sự hình thành pháp nhân mới.
Chính điều này làm cho Luật Đất đai 2013 thiếu vắng các quy định cho trường hợp thứ hai và làm xuất hiện nhiều bất cập trong xử lý các vấn đề pháp lý phát sinh ở phương thức góp vốn đó, đặc biệt là thủ tục góp vốn.
Thứ hai, liên quan đến quy định về giới hạn chủ thể nhận góp vốn. Thực tế, điểm bất cập về giới hạn góp vốn với tổ chức tín dụng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được Luật Đất đai 2013 loại bỏ. Theo đó, nhóm chủ thể này không còn chịu sự chi phối bởi các quy định về phạm vi chủ thể nhận góp vốn trong mọi tình huống, ngoại trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện quyền giao dịch của mình như tổ chức kinh tế đối với đất được giao có thu tiền sử dụng đất.
Quy định này cho thấy sự cởi mở trong chính sách pháp luật đất đai của Việt Nam đối với nhóm chủ thể này, và cũng qua đó phản ánh chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước. Điều đáng nói là, quy định này hiện diện trong khi các chủ thể sử dụng đất trong nước vẫn phải gò bó với những hạn định và vì vậy cơ hội thực hiện quyền góp vốn của họ có thể sẽ bị thu hẹp. Sự phân biệt trong ứng xử với các chủ thể sử dụng đất vì vậy cần được nghiên cứu và lựa chọn phương án tiếp cận phù hợp hơn.
Thứ ba, hiện thiếu vắng các quy định về tăng cường giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất thay vì phải thu hồi đất. Cụ thể hơn, Luật Đất đai 2013 khẳng định là “Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh” và giao Chính phủ ban hành quy định chi tiết (điều 73.2 và 73.2).
Dù vậy, cho đến nay các quy định chi tiết về vấn đề này vẫn chưa có và đó có thể là một trong những nguyên nhân vì sao hình thức giao dịch để nhận quyền sử dụng đất này (thay vì Nhà nước thu hồi và chuyển giao) khó có thể trở thành lựa chọn phổ biến.
Những thay đổi trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và kỳ vọng
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện đã giải quyết một số bất cập nêu trên. Dù vậy, một số nội dung khác cũng cần được giải quyết để có thể đưa ra phương án điều chỉnh pháp luật phù hợp và hiệu quả nhất.
Một là, về phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khoản 9 điều 3 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục khẳng định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khác với Luật Đất đai 2013, dự thảo luật đã đề cập đến hình thức “hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất” (điều 3.27). Đây thực chất chính là hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới được đề cập trong các Luật Đất đai và quy định trước năm 2013. Khác với trước, dự thảo luật không xác định giao dịch này là một hình thức góp vốn, mà gọi tên đó là một hình thức mới: “hợp tác sản xuất, kinh doanh”.
Điểm đáng chú ý là phần nội dung quy định sau đó của dự thảo luật không xuất hiện thêm điều khoản nào đề cập đến hình thức “hợp tác sản xuất, kinh doanh” này. Chỉ duy nhất điều 184 có nhắc đến, nhưng nội dung quy định đang xem đây là phương thức tập trung đất nông nghiệp.
Ngoài ra, quy định về quyền góp vốn của các chủ thể cũng tiếp tục sử dụng cụm từ này để nói về hình thức góp vốn như quy định hiện tại. Không phủ nhận việc góp vốn khó có thể nằm ngoài mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh và đó là lý do vì sao quy định trước đây vẫn ghi nhận đây là phương thức góp vốn (dù không chuyển quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, khi dự thảo đã phân tách “hợp tác sản xuất, kinh doanh” là một giao dịch thì việc sử dụng thuật ngữ này trong hình thức góp vốn cần được cân nhắc.
Hai là, cần điều chỉnh quy định về khuyến khích việc tiến hành giao dịch về quyền sử dụng đất. Về cơ bản, quy định về cơ sở và các trường hợp thu hồi đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không có sự thay đổi lớn. Việc khuyến khích cơ chế tự thỏa thuận để chuyển giao đất giữa các chủ thể vì vậy càng được chú trọng, đặc biệt là các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại điều 128. Mặc dù vẫn cần những hướng dẫn chi tiết của Chính phủ nhưng quy định đã xác định chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất trong các trường hợp này.
Cụ thể, theo quy định của dự thảo luật, Nhà nước có thể thực hiện miễn thuế thu nhập đối với phần thu nhập từ tiền thuê; được giao, cho thuê đất mà không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; được hỗ trợ để thực hiện thủ tục trong các giao dịch đồng thời với thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất chưa được cấp giấy; hay có thể tiếp tục sử dụng đất dù đã hết thời hạn sử dụng theo hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trước khi thỏa thuận về quyền sử dụng đất.
Có điều, quy định về hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư hay đầu tư thông qua góp vốn đã bị điều chỉnh. Khác với quy định hiện nay, dự thảo luật khẳng định, các chủ thể này chỉ có quyền tự đầu tư trên đất thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án (hay cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất) trong trường hợp “đất không thuộc diện Nhà nước thu hồi” (điều 40). Quy định này khác hoàn toàn với nội dung quy định tại điều 179 Luật Đất đai 2013, là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trong “trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án”.
Thực ra, nếu không thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi thì hộ gia đình, cá nhân đương nhiên có quyền này và có thể được khuyến khích bởi pháp luật đầu tư và doanh nghiệp. Hay nói cách khác, quy định này chỉ thật sự có ý nghĩa nếu đó là trường hợp như Luật Đất đai 2013 đang đề cập hiện nay.
Việc điều chỉnh quy định này của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vì vậy cần cân nhắc và phương án khả dĩ là nên giữ nguyên quy định của Luật Đất đai 2013, tức hạn chế trường hợp thu hồi đất nhằm thúc đẩy việc đầu tư, sản xuất kinh doanh cũng như khuyến khích sự tự do thương lượng chuyển giao quyền tài sản giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư.
(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật - ĐHQG TPHCM.
Ý kiến này không mới. Tham dự các hội thảo góp ý XD Luật Đất đai, tôi cũng nghe một số chuyên gia, học giả có ý kiến tương tự. Nhưng tôi cho rằng các tác giả có sự nhầm lẫn giữa cơ chế góp vốn bằng QSDĐ với cơ chế hợp tác kinh doanh. Với hình thức “góp vốn không hề có sự chuyển giao quyền sử dụng đất” thì tôi cho rằng đây chính là 1 hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh (hợp đồng BCC) theo Luật Đầu tư và Bộ luật dân sự, không phải đối tượng cần điều chỉnh theo pháp luật đất đai. Bởi QSDĐ vẫn của chủ thể A, chủ thể A đem thửa đất của mình đi làm tài sản hợp tác với chủ thể B trong 1 thời hạn nhất định mà không thành lập pháp nhân, không thuộc trường hợp đăng ký đất đai (ví dụ các trường hợp đăng ký biến động) thì liệu có làm phát sinh 1 quan hệ đất đai cần Luật Đất đai điều chỉnh? Nếu đó là 1 quan hệ hợp tác đầu tư mà đã có Luật Đầu tư và Bộ luật dân sự điều chỉnh rồi thì sao lại cần phải luật hóa nó trong Luật Đất đai?
Có phải đòi hỏi phi lý không? Một quan hệ vốn dĩ không phải quan hệ đất đai thì đưa vào trong Luật Đất đai để làm gì?
Lưu ý rằng trong dự thảo Luật Đất đai còn bổ sung 1 cơ chế mới: Góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai để tập trung đất nông nghiệp thực hiện sản xuất; Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, nâng cấp đường giao thông; Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo các khu nhà chung cư… Tuy nhiên đây đều là những cơ chế có gắn với chuyển dịch về QSDĐ. Còn góp đất mà không gắn với chuyển dịch QSDĐ thì đó bản chất không phải là “góp vốn”. Đó chỉ là hợp tác đầu tư (BCC) như tôi đã nêu.
Nguyễn Văn Đỉnh