(KTSG) – Tuy không phải là trường hợp bỏ cọc và dừng mua tài sản trúng đấu giá đầu tiên, nhưng cuộc đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm (TPHCM) thời gian qua dẫn đến nhiều cuộc tranh luận về ảnh hưởng của giá trúng đấu giá đến giá của thị trường bất động sản nói chung và đến việc định giá bất động sản nói riêng khi giá trúng đấu giá được nhận định là quá cao.
Giá trúng đấu giá và… bỏ cọc
Thông thường, một trong những lý do và cũng là lý do chính yếu nhất cho việc dừng thực hiện hợp đồng sau đấu giá chính là giá thắng đấu giá tài sản là giá cao. Tuy nhiên, “giá cao” cần được hiểu dựa trên cơ sở những đánh giá sau này của người thắng đấu giá về giá trị và giá trị sử dụng của tài sản đấu giá.
Đương nhiên, việc dừng thực hiện hợp đồng buộc họ phải trả giá khi phải đối diện với các chế tài và các loại trách nhiệm khác nhau. Nhưng chính những lập luận đó cũng phần nào cho thấy, việc từ chối tiếp tục mua tài sản đấu giá chưa thể phản ánh rằng, giá đấu giá tài sản không phản ánh đúng giá trị và giá trị sử dụng của tài sản đấu giá.
Quy định về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập. Nhưng đó là vấn đề phát sinh từ việc định giá tài sản ban đầu và không xuất phát từ quá trình trả giá trong đấu giá.
Đấu giá và giá thắng đấu giá trong đấu giá quyền sử dụng đất cũng tương tự như vậy. Hay nói cách khác, bản thân giá đấu giá quyền sử dụng đất không phải là nhân tố tác động đến giá đất mà điều quan trọng là cách thức nhìn nhận và đánh giá của các bên tham gia thị trường về các mức giá này.
Về mặt lý thuyết, giá trúng đấu giá trước hết là giá thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Giá này, rõ ràng, chỉ đại diện cho bên mua. Nếu bên mua chỉ là một hay một vài người thì giá này chỉ phản ánh nhu cầu của số ít này nên đương nhiên không thể coi là giá phổ biến trên thị trường, thậm chí có thể không phải là giá thị trường. Giá trúng đấu giá chỉ trở thành giá phổ biến trên thị trường nếu nó mang tính phổ biến, tính đại diện.
Việc không nhận thức được bản chất này của giá trúng đấu giá hoặc nhận thức được nhưng cố tình lạm dụng có thể gây ra các ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường bất động sản và thị trường tài chính là một biểu hiện hoàn toàn khác của các chủ thể tham gia thị trường. Do vậy, các cảnh báo về tác động tiêu cực, đặc biệt là khả năng tạo thành các mức giá “ảo” trên thị trường bất động sản qua các mức giá đấu giá quyền sử dụng đất khá cao trong một số trường hợp cần có sự phân tích thấu đáo.
Không phủ nhận rằng, kết quả đấu giá có giá cao sẽ có tác động ít nhiều đến quá trình vận hành của thị trường bất động sau đó, đặc biệt là có thể sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến kết quả của cuộc đấu giá tiếp theo khi người thắng đấu giá quyết định không mua tài sản.
Có thể, mức giá đấu giá đối với quyền sử dụng đất được người tham gia đấu giá xác định trên cơ sở giá trị đặc thù riêng của thửa đất được đấu giá và việc sử dụng kết quả đó bị lợi dụng để kích hoạt các mức giá đất liên quan khác trên thị trường nằm ngoài ý muốn của bên tham gia đấu giá. Cho nên, điều quan trọng là cần có những phân tích rõ ràng để nhận diện vấn đề nhằm hướng đến khắc phục và hoàn thiện quy chế đấu giá tài sản hiệu quả nhất.
Đấu giá bất minh
Thực tế cho thấy, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá thắng đấu giá cao có thể làm xuất hiện hiện tượng lạm dụng để tăng giá bất động sản thế chấp, dẫn đến tăng khoản vay của bên thế chấp một cách vô lý cho dù về mặt nguyên tắc bên cấp tín dụng có các nguyên tắc định giá tài sản riêng của họ. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận, nguyên nhân của ảnh hưởng tiêu cực này có thể không hoàn toàn xuất phát từ người đấu giá và trúng đấu giá.
Trong trường hợp không có dấu hiệu cho thấy người trúng đấu giá cạnh tranh không lành mạnh thì không thể đổ lỗi cho người trúng đấu giá gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Ảnh hưởng tiêu cực xuất phát từ người trúng đấu giá chỉ khi người trúng đấu giá thắng đấu giá do cạnh tranh không lành mạnh khi tham gia đấu giá. Trong trường hợp không có dấu hiệu cho thấy người trúng đấu giá cạnh tranh không lành mạnh thì không thể đổ lỗi cho người trúng đấu giá gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Chính vì lẽ đó, nếu chỉ nhìn nhận một cách phiến diện khi cho rằng nguyên nhân của tiêu cực hoàn toàn xuất phát từ người trúng đấu giá là không công bằng với người trúng đấu giá và làm cho việc đấu giá có thể trở nên khó khăn hơn.
Ví dụ, khi người tham gia đấu giá bị cáo buộc là đã làm giá bất động sản tăng một cách không phù hợp hay làm cho việc định giá không đúng chỉ vì giá mà họ đưa ra quá chênh lệch so với giá bất động sản trước đó là chưa khách quan, bởi bản chất của đấu giá là để tài sản đạt được giá cao nhất. Như vậy, việc buộc tội người trúng đấu giá chỉ vì lý do này là hoàn toàn thiếu thuyết phục, làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của chính người này và bên bán tài sản.
Đồng thời, các cáo buộc này có thể gây ra tâm lý lo ngại cho những người thực lòng muốn tham gia đấu giá trong tương lai, vì không biết cần phải ứng xử thế nào để giá đấu giá không gây nên tình trạng tiêu cực cho thị trường bất động sản. Dĩ nhiên, người tham gia đấu giá không mong muốn mình bị mất cơ hội thắng đấu giá.
Không có cơ sở để đảm bảo rằng bất kỳ người tham gia và trúng đấu giá nào cũng hoàn toàn trung thực. Thực tiễn cho thấy, có việc người đấu giá thực hiện “chiêu trò”. Đơn cử, người thắng đấu giá và một số người khác tham gia đấu giá bắt tay nhau để loại bỏ những người tham gia đấu giá còn lại một cách không lành mạnh để từ đó có thể mua được tài sản đấu giá với giá thấp.
Theo đó, để mua được tài sản đấu giá với giá thấp hơn so với giá tài sản có thể đạt được thông qua đấu giá, những người này thỏa thuận với nhau để có một người đưa ra giá cao hơn những người khác cho tài sản đấu giá, còn những người còn lại sẽ đưa ra giá thấp hơn rất nhiều so với người này. Tuy nhiên, khi người bỏ giá cao trúng đấu giá thì người trúng đấu giá không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và tài sản trúng đấu giá sẽ được bán cho người trả giá cao thứ hai.
Giá này, đương nhiên thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá và thậm chí thấp hơn giá thị trường, nhất là quan trọng là thấp hơn so với giá đáng lẽ có thể đạt được thông qua đấu giá. Như vậy, vấn đề không phải là giá đấu giá cao hay thấp mà chính là sự thông đồng để tạo ra giá thấp. Hay nói cách khác, giá trúng đấu giá không phải là cơ sở cho việc xác định lỗi.
Để ngăn chặn hiện tượng này, pháp luật đã chỉnh sửa, bổ sung quy định về điều kiện để xác định người trúng đấu giá, cụ thể, nếu trước đây, người trả giá cao thứ hai là người trúng đấu giá, nay bổ sung thêm quy định người trả giá cao thứ hai phải đáp ứng điều kiện: giá mà họ trả cộng với tiền mà họ đặt cọc phải bằng giá trúng đấu giá (điều 51 Luật Đấu giá tài sản năm 2016).
Rõ ràng sự can thiệp này của Nhà nước và pháp luật đã khắc phục được phần nào việc bắt tay nhau để làm giá đấu giá không đạt được kỳ vọng một cách không lành mạnh. So với quy định xử lý hành vi vi phạm, quy định mang tính phòng ngừa này của Nhà nước ít tốn kém hơn vì không cần chứng minh hành vi vi phạm.
Sửa gì?
Quá trình pháp điển hóa pháp luật về đấu giá tài sản phải kiên định rằng và xác định rõ phương thức bán tài sản qua đấu giá cần được tạo lập trên cơ sở mở ra cơ hội được bán tài sản qua đấu giá, trong đó có cơ chế thúc đẩy sự tham gia của nhiều người mua, đặc biệt là người mua có tiềm lực. Việc đặt ra điều kiện cũng như hình thức ràng buộc trách nhiệm cần phải tính đến nguy cơ tạo ra những trở ngại và cản trở động lực tham gia đấu giá của những người muốn mua tài sản đấu giá.
Chính vì vậy, một trong những nguyên tắc quan trọng trong đấu giá được Luật Đấu giá tài sản năm 2016 ghi nhận là quá trình đấu giá cần phải bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá lẫn người tham gia đấu giá cũng như người trúng đấu giá (và cả người mua được tài sản đấu giá ngay tình) (điều 6 và 7).
Với các tiêu cực có thể gây ra từ giá trúng đấu giá như đã trình bày trên đây, Nhà nước cũng cần có nhiều giải pháp khác nhau, trong đó việc ban hành các giải pháp pháp lý là điều không thể thiếu. Các giải pháp pháp lý này cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng. Trong đó, cần tiếp cận theo hướng:
Thứ nhất, cần xác định giá trúng đấu giá có thể không phải là giá thị trường, giá phổ biến trên thị trường. Việc giá trúng đấu giá không phải là giá thị trường hoàn toàn không phải là điều bất hợp lý.
Thứ hai, cần có quy định để ngăn chặn tình trạng sử dụng giá đấu giá không phản ánh giá thị trường làm cơ sở cho việc định giá, thẩm định giá. Trong đó, cần đưa ra được tiêu chí để xác định giá thị trường và giá phổ biến trên thị trường.
Thứ ba, pháp luật không nên quy định về mức tối đa khi tiến hành đấu giá. Việc quy định về mức tối đa khi tiến hành đấu giá vừa trái với bản chất của việc đấu giá, vừa không khả thi và nhất là không cần thiết vì thực ra nếu muốn đưa ra mức tối đa thì có thể buộc sử dụng hình thức đấu giá xuống.
Mặt khác, theo nghiên cứu của nhóm tác giả, quy định pháp luật về đấu giá của các nước không đưa ra quy định trực tiếp hay gián tiếp về mức tối đa của giá đấu giá. Các quy định được đặt ra chỉ để đảm bảo không có sự hạn chế cạnh tranh trong việc đấu giá, không có sự thông đồng để tạo ra giá bất lợi cho người bán.
(*) Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM.
