Lãi suất cho vay thấp nhất 20 năm: Mua nhà bây giờ hay bao giờ?

(KTSG Online) - Lãi suất cho vay đã xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua và cánh cửa vay mua nhà của người dân được kỳ vọng mở rộng hơn. Tuy nhiên, nhìn về dài hạn thì việc vay mua nhà vẫn khiến nhiều người e ngại khi lãi suất ưu đãi chóng vánh qua đi. Để đạt hiệu quả trên thực tế thị trường cần cơ cấu lại sản phẩm hợp lý để họ có thể duy trì việc trả nợ lâu dài trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện tại.

• Ai sẽ được mua nhà ở xã hội theo quy định mới?
• Lãi suất giảm nhưng sao người dân vẫn ngại vay mua nhà?

Lãi suất giảm ngắn hạn và nỗi lo dài hạn

Tại cuộc họp báo mới đây, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, ông Đào Minh Tú cho biết cơ quan này đã 4 lần liên tục giảm lãi suất điều hành trong năm 2023 vừa qua, với mức giảm 0,5-2%/năm. Động thái này đã tạo điều kiện để giảm mặt bằng lãi suất cho vay của thị trường trong nước, trong bối cảnh lãi suất thế giới tiếp tục tăng và neo ở mức cao.

Đến nay, lãi suất tiền gửi và cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm hơn 2%/năm so với cuối năm 2022. Ông Tú đánh giá lãi suất cho vay đang thấp nhất trong vòng 20 năm qua và nhiều ngân hàng thương mại cho biết lãi suất không thể thấp hơn được nữa.

Khảo sát cho thấy, lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng trong tháng 1-2024 thấp nhất từ 5,9%/năm cho các kỳ hạn ngắn. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi vào khoảng 8-13%/năm.

Cơ hội tiếp cận với các khoản vay mua nhà lãi suất thấp không phải là bất khả thi nhưng người vay mua nhà bây giờ còn lo ngại những vấn đề sau thời hạn ưu đãi. Đồng thời, những sản phẩm nhà ở vừa túi tiền để đảm bảo cho mức tài chính trong một kỳ hạn vay dài đang rất ít. Cơ hội mở ra nhưng có thể người đón nhận cũng tương đối dè dặt.

Chia sẻ tại “Diễn đàn thị trường bất động sản 2024 – Vượt qua thách thức” mới đây, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services đánh giá, tình hình tài chính cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp một số vấn đề và cần thêm thời gian để điều chỉnh.

Cụ thể, lãi suất huy động đã giảm rất mạnh nhưng lãi suất cho vay thực tế vẫn chưa giảm nhiều. Mức lãi suất cho vay hiện nay vẫn dao động trong khoảng 10 – 12% vẫn chưa phải là mức lãi suất hấp dẫn, theo đánh giá của nhiều khách hàng vay mua nhà. Mặc dù lãi suất năm đầu tiên (lãi suất ưu đãi) đã giảm còn khoảng 6 – 7% nhưng lãi suất thực tế thả nổi đang còn rất cao.

Theo vị này, những nhà đầu tư luôn có tầm nhìn trung và dài hạn, tức là không thể chỉ vay ngân hàng một năm với mức lãi suất thấp và kỳ vọng bán ra được ngay. Hay với người có nhu cầu vay mua nhà, trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay họ vẫn cần một khoảng thời gian khoảng 2-3 năm duy trì mức lãi suất thấp. Do đó, nhiều người vẫn cân nhắc chuyện vay tiền để mua nhà hoặc đầu tư bất động sản giai đoạn này.

Ông Khôi đánh giá, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều giải pháp chính sách kích cầu người dân vay vốn ngân hàng để thúc đẩy thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa có sự khả quan. Để giải quyết vấn đề này niềm tin của người mua rất quan trọng. Mà nhắc tới niềm tin là nhắc tới giá nhà, nguồn cung phù hợp và chính sách tài trợ vốn ổn định.

Gần đây, chị Khánh Dương (thành phố Thủ Đức) có nhu cầu vay mua nhà khi mức lãi suất đã xuống tương đối thấp. Nhưng với mức thu nhập hiện tại thì chị vẫn lo ngại cho việc gồng gánh lãi suất thả nổi sau khi hết hạn ưu đãi.

“Tôi vẫn đang trong quá trình tìm kiếm những căn hộ vừa túi tiền để khoản vay ban đầu của mình nhỏ lại nhằm cân đối được việc trả nợ sau khi áp dụng lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, căn hộ dưới 2 tỉ đồng ở TPHCM hiện có rất ít, nhà ở xã hội thì điều kiện thủ tục phức tạp mà cũng khó bán lại trong trường hợp cần tiền. Cơ hội về lãi suất vay thì có nhưng cơ hội mua nhà có giá vừa với thu nhập thì tương đối khó bởi nguồn cung khan hiếm”, chị Dương chia sẻ.

Kể từ tháng 3-2023, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần giảm lãi suất điều hành. Lãi suất huy động đã ở mức thấp nhất trong 1 thập niên qua, lãi suất cho vay mua bất động sản cũng hạ nhiệt, lãi suất sản xuất kinh doanh cũng được nới lỏng. Đến nay, tình trạng dư thừa vốn của các ngân hàng vẫn không thay đổi nhiều nhưng chuẩn cho vay của các ngân hàng có phần khắt khe hơn trước khiến việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp và người dân vẫn không dễ.

Vốn rẻ chỉ hiệu quả khi thị trường thực sự vận hành

Giai đoạn 2019 – 2020, thanh khoản thị trường ở mức rất cao, lên tới khoảng 90%. Còn ở thời điểm hiện tại, thanh khoản chỉ đạt 10 – 20% khu vực cao nhất cũng chỉ 30%. Vì vậy, thị trường bất động sản phải cơ cấu lại sản phẩm tập trung vào nhà vừa túi tiền của người có nhu cầu mua ở thực để giải quyết vấn đề từ phía người mua. Chỉ khi cơ cấu lại sản phẩm thì nỗ lực hạ lãi suất trong thời gian qua của Ngân hàng Nhà nước mới đạt được hiệu quả.

Dưới góc nhìn chuyên gia đầu tư, ông Phạm Anh Khôi cho rằng, bên cạnh vấn đề lãi suất hợp lý thì thị trường phải phản hồi tương ứng về nguồn cung. Lãi suất đạt điểm lý tưởng nhưng nguồn cung không phù hợp với khả năng tài chính thì người mua rất dễ bỏ lỡ cơ hội sở hữu nhà trong thời gian tới.

"Thực tế, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, dưới 2,5 tỉ đồng/căn hay chung cư mini có sức hút rất lớn tại các đô thị, đặc biệt từ nhóm Gen Z, người độc thân và gia đình 1 thế hệ. Nhưng hiện nay, phân khúc này thị trường vẫn đang thiếu và cần được đẩy mạnh để hấp thụ tối ưu dòng tiền rẻ được cung ứng từ các ngân hàng", ông Khôi nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cũng kiến nghị các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu ở thực, phát triển nhà ở vừa túi tiền phù hợp nhu cầu người dân - phân khúc mà thị trường thiếu vắng suốt 3 năm qua. Hiệp hội cũng đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung trên thị trường, góp phần bình ổn giá nhà.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn 2024-2025, thị trường bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Kinh tế vĩ mô dần cải thiện, lạm phát và lãi suất được kiểm soát tốt hơn, hành lang pháp lý bất động sản đang dần hoàn thiện, tạo điều kiện cho thị trường trở nên minh bạch hơn. Cơ cấu lại giá nhà, phân khúc nhà ở là cơ sở để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Tiền nhàn rỗi trong dân vẫn được coi là một nguồn vốn tiềm năng cho thị trường bất động sản. Còn nhớ giai đoạn 2020 – 2021, dòng tiền rẻ (kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất) đã đổ mạnh vào bất động sản khiến thị trường nóng sốt khắp nơi. Đến năm 2024 này, dòng tiền cũng có xu hướng rẻ hơn nhưng có thể người mua vẫn chờ sản phẩm hợp lý và kỳ hạn ưu đãi lãi suất được kéo dài hơn để mua nhà bớt rủi ro hơn.

Nói về chính sách tín dụng hiện nay, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án của DKRA Group cho rằng, lãi vay hiện tại đang ở mức thấp, người mua có thêm cơ hội mua nhà bằng đòn bẩy. Tuy nhiên,  hệ thống ngân sẽ không hạ chuẩn cho vay nhằm tránh sự nhiễu loạn và gây nợ xấu trên thị trường bất động sản.

Chuyên gia này cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản có thể đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng triển vọng về sự phục hồi sớm vẫn còn là dấu hỏi. Cả doanh nghiệp lẫn khách hàng cần duy trì tâm lý thận trọng, không quá cực đoan trước những thông tin chưa tích cực nhưng cũng không quá lạc quan trước các tín hiệu tích cực “ảo”.