(KTSG Online) - ‘Bữa tiệc’ kéo dài một thập niên cho những người sở hữu nhà ở sắp kết thúc khi chi phí vay thế chấp ở Anh, châu Âu và Mỹ tăng vọt cùng lúc với thu nhập khả dụng bị siết chặt. Hiện tại, có nhiều dự đoán về về rủi ro suy thoái của thị trường bất động sản, hoặc thậm chí là là một cơn sụp đổ giá nhà.
- Suy thoái kinh tế tác động mạnh đến thị trường bất động sản và lĩnh vực xây sửa nhà ở và vật liệu xây dựng
- Bất động sản bán lẻ của Mỹ hồi phục mạnh mẽ
Tuần trước, hãng tư vấn bất động toàn cầu Knight Frank dự báo giá nhà ở London (Anh) sẽ giảm 10% trong hai năm tới. Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã cung cấp một bài học kinh nghiệm về sự nguy hiểm của việc vay nợ quá mức để mua nhà ở.
Trong thời kỳ đó, khoảng một trong bảy khoản vay thế chấp đã sử dụng đòn bẩy cao với tỷ lệ vay so với giá trị nhà bằng hoặc lớn hơn 90%. Trong những năm qua, các ngân hàng đã thắt chặt tiêu chí cho vay với chỉ 4% tổng trị giá vay thế chấp có tỷ lệ vay so với giá trị nhà ở mức tương tự.
Những người vay thế chấp mua bất động sản hiện nay phải huy động các khoản tiền đặt cọc tương đối lớn và chứng minh rằng họ có thể chịu được việc tăng lãi suất. Hoạt động cho vay thiếu thận trọng phần lớn đã được kiểm soát, làm giảm nguy cơ chủ nhà rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu.
Điểm khác biệt lớn khác của thập niên trước là lãi suất chạm đáy, cho phép người mua vay thế chấp lớn với chi phí trả lãi hàng tháng thấp. Bất kỳ ai có khả năng tích lũy được một khoản tiền đặt cọc lớn đều có thể vay thế chấp để mua một bất động sản đắt hơn, vì họ có thể trả khoản tiền vay đó, miễn là lãi suất vẫn thấp và thời hạn thế chấp đủ dài.
Lãi suất thấp đã thực sự làm cho những ngôi nhà lớn hơn có giá phải chăng, đẩy giá nhà tăng và loại bỏ những người mua không thể huy động tiền mặt để đặt cọc.
Nhưng lãi suất cho vay thế chấp tăng cao hơn trong năm nay, với việc Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) nâng lãi suất cơ bản từ 0,25% lên 3,25%, buộc Ngân hàng trung ương Anh (BoE), Ngân hàng trung ương châu Âu (ECB) phải tăng lãi suất theo. Và các thị trường đang kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục tăng mạnh vào năm tới khi các ngân hàng trung ương nỗ lực kiềm chế lạm phát đang ở mức cao trong nhiều thập niên. Điều này khiến khả năng chi trả vay thế chấp thay đổi đáng kể.
“Chỉ 2-3 tháng trước, chúng tôi đã nói rằng lãi suất vay thế chấp ở Anh lên đến 3% sẽ là một thách thức cho khả năng chi trả. Nhưng thị trường hiện đang dự đoán lãi vay thế chấp ở Anh sẽ tăng lên khoảng 6%”, Noble Francis, Giám đốc kinh tế Hiệp hội sản phẩm xây dựng (Anh), nói.
Rủi ro tăng lãi suất đã gây ra tác động ngay lập tức. Các ngân hàng và tổ chức tài chính ở Anh đã đổ xô rút lại các sản phẩm cho vay thế chấp sau khi chính phủ Anh công bố gói giảm thuế 45 tỉ bảng vào tháng trước, khiến giá đồng bảng và giá trái phiếu chính phủ Anh lao dốc. Điều này làm dấy lên lo ngại BoE sẽ tiếp tục tăng mạnh chi phí vay.
Theo Công ty dữ liệu Moneyfacts, lãi suất cố định mới trung bình trong hai năm và năm năm đã tăng lên lần lượt 6,16% và 6,07%.
Do đó, bất kỳ ai mua nhà hiện nay ở Anh sẽ phải đối mặt với chi phí vay thế chấp cao hơn nhiều.
Noble Francis cho biết: “Trong thời kỳ mà phần lớn mọi người có khả năng chứng kiến mức lương thực tế giảm, đó sẽ là một khó khăn lớn cho những chủ nhà đã mua nhà trong 10 năm qua và không quen với lãi vay thế chấp cao”.
Có những dấu hiệu cho thấy chi phí vay cao hơn đang ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà mới. Cổng thông tin bất động sản Rightmove (Anh) ghi nhận hoạt động từ những người mua tiềm năng đã giảm vào tuần trước so với mức trung bình gần đây. Nhu cầu giảm sẽ làm giảm giao dịch bất động sản ở Anh, vốn đã thấp theo tiêu chuẩn lịch sử. Nhu cầu thấp hơn thường cản trở xu hướng tăng giá nhà và số lượng giao dịch ít có nghĩa là dữ liệu có thể bị sai lệch.
Lucian Cook, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu nhà ở dân sinh phụ trách thị trường Anh của Công ty môi giới bất động sản Savills, nói: “Rõ ràng những gì bạn sẽ thấy là thị trường nhà có lượng giao dịch thấp hơn nhiều và được thực hiện chủ yếu bởi những người mua thực sự có nhu cầu và những người giàu tiền mặt”.
Tại Mỹ, đã xuất hiện bằng chứng cho thấy sức nóng của thị trường bất động sản đang hạ nhiệt, với lượng giao dịch giảm ở một số thành phố lớn.
Dữ liệu của nền tảng giao dịch bất động sản lớn nhất Mỹ Zillow tính đến cuối tháng 7 năm 2022, cho thấy mức tăng trưởng doanh số bán nhà hàng tháng ở Mỹ đã giảm từ 4,4%, mức đỉnh của sự phục hồi sau đại dịch Covid-19 vào giữa năm 2021, xuống mức âm 2,2%.
Lượng giao dịch giảm khi lãi suất vay thế chấp liên tục tăng. Theo Công ty tín dụng bất động sản Freddie Mac, các khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm đạt trung bình 6,66% trong tuần kết thúc vào ngày 5-10, cao hơn gấp đôi so với hồi đầu năm do Fed phát động chu kỳ thắt chặt tiền tệ.
Ngoài những giao dịch cần thiết liên quan đến nợ nần, ly hôn và có người thân qua đời, thường được coi là ba động lực bán hàng lớn nhất của các đại lý bất động sản, có rất ít động lực để bán nhà trong một thị trường giảm giá. Tuy nhiên, chi phí cao hơn cho các khoản vay thế chấp mới sử dụng để thanh toán khoản vay thế chấp trước đây có thể gây áp lực buộc một số chủ nhà phải bán giảm giá bất động sản của họ, kéo theo mức giá trung bình trên thị trường giảm xuống.
Doanh số bán hàng suy giảm, khả năng chi trả khó khăn hơn, và áp lực đối với các chủ nhà tái vay thế chấp có thể dẫn đến những đợt điều chỉnh giá đau đớn trên thị trường nhà của Anh, Mỹ và các nơi khác.
Tuy nhiên, nhờ đà tăng giá mạnh trong thời kỳ đại dịch, ngay cả một đợt giảm mạnh cũng chỉ đẩy bất động sản dân cư trở lại mức được ghi nhận vào tháng 5 -2021.
Nhưng hậu quả có thể rất nghiêm trọng, đặc biệt là đối với những người mua gần đây. Lạm phát đang ở mức cao ngất ngưỡng ở Mỹ và châu Âu. Vì vậy, nếu giá danh nghĩa của nhà ở giảm 10%, đồng nghĩa với mức giảm thực tế là gần 25%, một mức giảm lớn hơn so với đợt điều chỉnh trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.
Theo Financial Times
