(KTSG Online) - Theo Luật Đất đai năm 2013, một dự án đầu tư trên đất, sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ triển khai dự án đề ra sẽ được gọi là dự án “treo”. Những dự án chậm triển khai được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn không triển khai thì bị thu hồi đất và các tài sản đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên Luật Đầu tư năm 2020 quy định khác, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút giấy phép đầu tư.
- Lộ trình cải cách thuế sử dụng đất
- Đại biểu Quốc hội đề nghị chế tài đối với quy hoạch treo, dự án treo
- Đề xuất xây dựng đề án để xử lý dự án treo
Những quy định ở Luật Đất đai hiện chưa nêu rõ dự án “treo” trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ, chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sau 3 năm. Đáng chú ý, các dự án “treo” sau khi được phân loại xong vẫn khó lòng thu hồi, bởi bản thân Luật Đất đai cũng chưa quy định rõ như thế nào là không đưa vào sử dụng. Thế nên nhiều năm qua, các doanh nghiệp đã lợi dụng kẽ hở này để đối phó với cơ quan chức năng bằng cách triển khai dự án nhỏ giọt, mỗi năm một chút.
Dù luật còn một số hạn chế, tồn tại nêu trên, song theo người viết, đó không phải là nguyên nhân dẫn đến hiện trạng 3.088 dự án, công trình đang chậm triển khai thực hiện với tổng diện tích 80.453,2 héc ta, trong đó có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất, nhưng không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng với tổng diện tích là 60.332,1 héc ta(1).
Dự án "treo" bởi chính quyền địa phương
Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, có những vụ việc thành phố Hà Nội không giải quyết được, dân gửi đơn đến Chính phủ mới thúc đẩy bỏ được dự án "treo". Như dự án khu dân cư phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, sau khi khu đô thị Times City triển khai, các nhà đầu tư đã muốn mua gom thêm khoảng 5 héc ta giữa 2 hồ điều hòa thuộc phường này để mở rộng khu biệt thự nhưng không thương lượng được với dân. Dự án cứ ì ạch triển khai hơn 10 năm, dân không xây được nhà, không chuyển nhượng được đất. Năm 2018, thành phố Hà Nội thu hồi dự án, nhiều hộ dân mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song trong giấy vẫn ghi rõ… quy hoạch làm công viên cây xanh do UBND phường Vĩnh Tuy lập, nếu xây dựng nhà ở sẽ không được đền bù. Tháng 4-2022, khu dân cư mới chính thức bị xóa quy hoạch, nhưng cũng đã gây bao thiệt hại về kinh tế cho người dân.
Hay dự án thành phố Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai trải qua 25 năm với nhiều cơn “sốt” đất. Hiện trạng dự án “treo” để đất hoang hóa của khu đô thị mới này là dẫn chứng điển hình cho việc lãng phí nguồn lực đất đai.
Năm 1996, Quy hoạch tổng thể xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Năm 2006, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2020, UBND tỉnh Đồng Nai đã triển khai lập quy hoạch chi tiết, đầu tư xây dựng một số công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị giao thông, san nền, cấp điện, nước, môi trường, trường học, nhà trẻ…
10 năm trước, các nhà đầu tư phát triển bất động sản lũ lượt đổ về thành phố Nhơn Trạch, Đồng Nai, để đầu tư vào các dự án quy mô lớn. Nhưng chỉ vài năm sau, các nhà đầu tư đã ngậm ngùi cay đắng, khi hàng loạt công trình kết nối hạ tầng giữa TPHCM và Nhơn Trạch vẫn chỉ nằm trên giấy, hàng chục ngàn héc ta tại các dự án đô thị ở Nhơn Trạch đã hoàn thiện hạ tầng sau đó lại bị hoang hóa.
Thực tế, tại các vùng ngoại vi TPHCM thuộc các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương, một bộ phận nhà đầu tư vẫn đang “ôm” đất chờ lên giá, một số doanh nghiệp không đủ năng lực vẫn xin giao đất tại Bảo Lộc, Di Linh (Lâm Đồng), Kê Gà, La Gi (Bình Thuận) với mục đích cuối cùng là chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác. Trong khâu khắc phục các hệ lụy, chính quyền cũng nan giải trong việc thu hồi dự án, rút giấy phép đầu tư...
Rồi có những chủ đầu tư có tiềm lực nhưng lại gặp vướng mắc về pháp luật, phải chịu thiệt thòi. Khi thực hiện gần xong dự án đã được cấp phép đầu tư vẫn không được chính quyền đưa ra bảng giá đất để đấu giá?!
Có rất nhiều vấn đề liên quan đến lợi ích nhóm, đến sân sau của một số quan chức địa phương đã câu kết thao túng các dự án, khiến người có năng lực thì bị gây khó khăn trong đầu tư, triển khai dự án, kẻ thì nghiễm nhiên “ôm” đất, để dự án “treo” hoang hóa mà chính quyền thì chậm trễ trong thu hồi, thậm chí buông luôn việc xử lý…
Kiên quyết xóa dự án "treo"
Vừa qua, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành trong Công văn số 4358/VPCP-CN đánh giá, hiện nay số lượng dự án tồn đọng cần xử lý ở các địa phương rất lớn. Các dự án “treo”, dự án sử dụng đất sai mục đích còn nhiều, trong đó nhiều dự án chiếm vị trí đất lợi thế, đắc địa vẫn chưa tháo gỡ được (2).
Phó Thủ tướng chỉ đạo các địa phương phải mạnh tay thu hồi, mạnh tay xử phạt các chủ đầu tư chậm triển khai dự án, qua đó lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực tài chính để giao đất. Tuy nhiên hiện các địa phương phản hồi, họ mới chỉ dừng ở việc thu hồi quyết định chấp thuận đầu tư nếu dự án chưa triển khai, còn dự án chậm triển khai vẫn đang gặp khó, nhất là những trường hợp đất do chủ đầu tư tự đền bù, giải phóng mặt bằng…
Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư năm 2020 quy định, khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hay chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Theo quan điểm của người viết, đây là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo đảm thực hiện dự án đầu tư đối với các doanh nghiệp sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư đối với công trình dự án để có lộ trình tiếp theo được cấp phép xây dựng, công nhận đủ điều kiện thi công…
Bên cạnh đó, đây cũng là cơ sở góp phần tạo những giới hạn hiệu quả đánh giá năng lực, không cho nhà đầu tư “ôm” đất, kéo dài thời gian triển khai dự án sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Cũng là điều kiện không cho các nhà đầu tư tìm cách xin gia hạn để không bị thu hồi, bắt buộc chính quyền địa phương phải quyết liệt, kiên quyết hơn trong thực hiện thu hồi đất.
Vì vậy, để đồng bộ với những quy định của Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ trình tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XIII vào 10-2022 cần quan tâm đặc biệt tới giải pháp xác định và phân bổ lại giá trị đất đai tăng thêm theo nguyên tắc công bằng đối với những người tạo ra nó.
Tại các nước phát triển, cơ quan thuế sẽ đánh thuế rất nặng nếu chủ đầu tư để hoang hóa đất, sử dụng thuế thu thêm này để phân phối hợp lý và bồi thường cho người bị thu hồi đất, tái định cư trong thu hồi đất, phát triển các khu dịch vụ công cộng.
Với những trường hợp dự án chậm triển khai, nhất là dự án “treo” dài hạn, theo người viết, cần có chế tài xử phạt thật nặng đối với chủ đầu tư, chậm 1 năm phạt 25% tiền sử dụng đất phải nộp, như vậy chủ đầu tư sẽ phải có cách giải quyết đối với dự án (3).
Các văn bản dưới Luật thời gian tới cũng cần quy định cụ thể trách nhiệm của địa phương nếu trên địa bàn có dự án chậm tiến độ sau nhiều năm mà không kiến nghị thu hồi. Các cơ quan thanh tra TN-MT phải được quy định cụ thể hơn về trách nhiệm kiểm tra, rà soát, phân nhóm dự án, phát hiện các dự án vi phạm pháp luật để xử lý nghiêm minh đúng quy định, tránh tình trạng lợi ích nhóm, cố tình kéo dài thời gian triển khai dự án khiến hàng nghìn héc ta đất ở các khu đô thị nằm chờ hàng chục năm, gây lãng phí rất lớn cho nhà nước và nhân dân.
----------------------------------------
Tài liệu tham khảo:
https://thesaigontimes.vn/manh-tay-thu-hoi-du-an-treo-de-giai-phong-nguon-luc-dat-dai/ (1)
https://www.vietnamplus.vn/pho-thu-tuong-khac-phuc-tinh-trang-quy-hoach-treo-du-an-treo/805603.vnp (2)
https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/nen-chang-danh-thue-voi-dat-dai-bo-hoang-danh-thue-luy-tien-nguoi-so-huu-nhieu-bat-dong-san-119220724194007152.htm (3)
