(KTSG Online) – Ngành bất động sản văn phòng của Mỹ đang vật lộn với những thách thức chưa từng có và một tương lai bất định. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư đã thấy cơ hội của thị trường và nắm bắt thời cơ, đổ tiền vào thâu tóm các tòa cao ốc khi giá đang giảm sâu.
- Ngân hàng nhỏ ở Mỹ có thể sụp đổ vì nợ xấu bất động sản thương mại
- Các ngân hàng Mỹ bán tháo nợ bất động sản thương mại
Bầu trời của Manhattan, New York dường như kể một câu chuyện về vận may đang thay đổi. Tòa nhà số 1740 Broadway, từng một thời là tài sản quý giá của Blackstone, giờ đây chỉ còn là một tòa nhà được bán với giá giảm rất sâu.
Yellowstone Real Estate Investments, một công ty đầu tư nhỏ, đã mua lại tòa tháp văn phòng ở số 1740 đại lộ Broadway với giá 185 triệu đô la Mỹ hồi tháng 4 vừa rồi, trong khi đó, cách nay 10 năm, đại công ty đầu tư Blackstone đã bỏ ra đến 600 triệu đô la để mua.
Theo The New York Times, giao dịch mới với giá giảm này cho thấy một xu hướng đang mở rộng: các nhà đầu tư đã thấy cơ hội và đang tận dụng các đợt giảm giá sâu trong lĩnh vực tòa nhà văn phòng vốn đang gặp nhiều khó khăn.
Xuất hiện nhà đầu tư mới tìm cơ trong nguy
Bão tố đang nổi lên trên thị trường bất động sản thương mại, tức văn phòng cho thuê ở Mỹ, có giá trị 2,4 ngàn tỉ đô la Mỹ. Các bất động sản xuống cấp, cũ kỹ cộng với nhu cầu thuê yếu đi sau đại dịch Covid-19 và lãi suất cao đang khiến giá trị của chúng bị giảm mạnh.
Tuy nhiên, với một số người thì đây là cơ hội tốt. Theo The New York Times, trên khắp nước Mỹ các tòa nhà văn phòng lớn đang được sang tay với giá giảm tới 70%. Tính từ 10-6-2024, có thêm hai công ty bất động sản đã mua được một tòa tháp ở Midtown Manhattan với giá hời dưới 50 triệu đô la.
Ông Isaac Hera, CEO của Yellowstone, là một trong những nhà đầu tư thuộc làn sóng đầu tư mới này. Tự tin nhưng thận trọng, ông cho biết: “Các khoản đầu tư hiện tại của chúng tôi sẽ không bị ảnh hưởng tiêu cực nếu giá văn phòng tiếp tục giảm.” Chiến lược của Yellowstone là giao dịch bằng tiền mặt, đảm bảo mở cửa lại nhanh chóng và định vị mình sao cho thuận lợi trong bối cảnh thị trường cho vay đang ngập ngừng, do dự.
Nhìn tới thành phố Chicago, tại số 150 đại lộ North Michigan, bức tranh cũng tương tự. Cũng trong tháng 4 vừa rồi, tòa nhà này được mua với giá chỉ bằng một nửa so với giá mua trước đó. CoStar, một công ty dữ liệu bất động sản thương mại, dự đoán rằng năm 2024 và 2025, các tòa nhà văn phòng sẽ có tỷ lệ trống chưa từng có trong nhiều năm.
Di sản của đại dịch Covid-19 thật quá rõ ràng. Vấn đề làm việc từ xa cũng đã định hình lại nhu cầu về văn phòng, chủ yếu là giảm nhu cầu về không gian văn phòng rộng lớn. Lãi suất ở Mỹ tăng càng góp phần thêm vào khó khăn, khiến cho việc tái cấp vốn và các khoản vay mới trở nên đắt đỏ. Trên thực tế, một số chủ các tòa nhà thương mại đang trên bờ vực vỡ nợ nhưng lại không muốn hoặc không thể đàm phán lại các thỏa thuận tài chính.
Theo Trepp, một công ty dữ liệu và nghiên cứu của Mỹ, tính từ đầu năm đến nay, 16 tòa nhà văn phòng ở Mỹ có thế chấp được đóng gói vào trái phiếu bất động sản thương mại đã bị tịch thu hoặc bị loại bỏ, dẫn đến tổn thất 500 triệu đô la. Những con số này, mặc dù đáng kể, chỉ là một phần nhỏ của 171 tỉ đô la giá trị thế chấp các tòa nhà văn phòng được đóng gói vào trái phiếu, với hơn một phần tư số khoản vay này được đánh dấu là có khả năng gặp phải rắc rối.
Chuyển đổi công năng để tạo ra tiềm năng
Một số người đã nhìn ra tiềm năng từ các tòa nhà văn phòng giảm giá. Chiến lược mua lại của Yellowstone, chẳng hạn, bao gồm khả năng chuyển đổi các tòa nhà thành chung cư. Đây còn là sự thừa nhận nhu cầu đô thị vẫn đang phát triển và nhu cầu nhà ở thì luôn hiện hữu, theo hãng tin Bloomberg.
Tương tự, công ty TPG cùng công ty liên kết là GFP Real Estate đều đang có kế hoạch chuyển đổi tòa nhà 222 Broadway mà họ mới mua thành căn hộ, phù hợp với xu hướng về việc tái sử dụng không gian văn phòng,
Tại Chicago, tòa nhà ở số 150 North Michigan Avenue là một tòa nhà khác đang gặp khó khăn đã được mua lại với giá chỉ bằng một nửa so với lần bán trước đó.
Tuy nhiên, con đường hồi phục cũng đầy thử thách, theo The Wall Street Journal. Không phải tòa nhà nào cũng sẵn sàng để được chuyển đổi thành khu dân cư, và chi phí có thể khá đắt đỏ.
Ông Jeffrey Kaplan của công ty đầu tư Meadow Partners biểu lộ sự hoài nghi. Ông lưu ý: “Đối với một số tòa nhà, tôi không biết chuyện gì sẽ xảy ra. Việc chuyển đổi tất cả các tòa nhà văn phòng này thành căn hộ là không khả thi. Trong nhiều trường hợp là quá đắt đỏ.”
Câu chuyện về tòa nhà số 1740 Broadway, New York là biểu tượng cho một câu chuyện lớn hơn đang diễn ra trong lòng nước Mỹ, từ New York đến Los Angeles. Khi các nhà đầu tư như ông Robert Sarver, cựu chủ sở hữu của công ty Phoenix Suns, đổ tài sản cá nhân vào các bất động sản văn phòng gặp khó khăn thì thị trường phải nín thở theo dõi.
Việc Sarver mua lại với giá 580 triệu đô la bằng tiền mặt một khu phức hợp văn phòng ở Dallas, từng được định giá hơn 733 triệu đô la, cho thấy những canh bạc đầy rủi ro đang được thực hiện.
Ông Timothy Sloan Fortress từ một công ty đầu tư nhận định: “Bạn có thể thấy những người giàu có mua các tòa nhà văn phòng trống rỗng; họ có thể nhìn khá xa trong khi một quỹ đầu tư thì không thể.”
Khi còn 6 tháng nữa mới hết năm 2024 tiếp tục, ngành bất động sản văn phòng của Mỹ đang phải ra sức vật lộn với những thách thức và cơ hội chưa từng có. Tương lai của nhiều tòa nhà cao tầng này vẫn còn mơ hồ. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư đã thấy cơ hội của thị trường và nắm bắt thời cơ.
Theo The New York Times và The Wall Street Journal
