(KTSG) – Được coi là công xưởng của thế giới và thặng dư thương mại lớn, không ít người cho rằng sự phát triển của nền kinh tế Trung Quốc trong vòng mấy thập niên qua là nhờ vào xuất khẩu. Thế nhưng, thực tế lại cho thấy bất động sản mới là động lực chính của nền kinh tế này. Thời hoàng kim của bất động sản ở Trung Quốc đang kết thúc liệu có mang lại bài học gì cho Việt Nam?
- Giới đầu tư Trung Quốc nhắm đến bất động sản thương mại ở Đông Nam Á
- Bất động sản Trung Quốc dự báo còn ốm yếu trong nhiều năm
Phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản
Trong suốt mấy thập niên qua, bất động sản là nơi thu hút nhiều vốn đầu tư, tạo ra nhiều việc làm, và là nguồn đóng góp lớn nhất cho tăng trưởng của Trung Quốc. Một số ước tính cho thấy ngành bất động sản đóng góp từ khoảng 30% GDP trong những năm gần đây. So với nhiều nước phát triển khác, tỷ lệ này là vượt trội và thậm chí cao hơn hẳn đỉnh điểm của Tây Ban Nha trước khi khủng hoảng bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2013.
Bên cạnh đó, bất động sản là một kênh quan trọng mà thông qua đó các chính sách ổn định kinh tế được thực thi nhanh chóng và hiệu quả. Chẳng hạn khi có hiện tượng quá nóng hoặc quá nguội thì các chính sách liên quan đến bất động sản sẽ được truyền dẫn đến toàn nền kinh tế. Một minh chứng gần đây là sự can thiệp của Chính phủ Trung Quốc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hay chính sách “ba làn ranh đỏ”.
Nhưng còn quan trọng hơn, bất động sản là lớp tài sản chính và cũng là cách phân phối sự giàu có trong dân chúng. Rất nhiều triệu phú, tỉ phú đô la Mỹ của Trung Quốc có nguồn gốc từ bất động sản, và cũng có rất nhiều người không thể có tích lũy, không dám có con vì giá căn hộ ở các thành phố lớn quá cao so với thu nhập, chi phí thuê nhà chiếm một tỷ trọng quá lớn so với thu nhập.
Và cuối cùng là một đặc trưng riêng của Trung Quốc, khi nguồn thu từ bất động sản là nguồn thu chính quan trọng của các chính quyền địa phương. Ngân sách của nhiều địa phương ở Trung Quốc dựa chủ yếu vào việc thu thuế, phí, cho thuê hay tư nhân hóa đất đai thuộc quyền quản lý của mình. Khi không có các nguồn thu khác ổn định và có thể thay thế thì khó khăn từ các chính quyền địa phương có thể dẫn đến khó khăn cho chính quyền trung ương.
Cảnh báo sớm cho Việt Nam
Ngành bất động sản ở Việt Nam cũng có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc. Đó là tỷ trọng đóng góp vào GDP, thu hút đầu tư, tạo việc làm, và là một lớp tài sản chính.
Ước tính cho thấy bất động sản đóng góp vào khoảng 15% GDP của Việt Nam, dù ít hơn so với Trung Quốc nhưng so với tỷ lệ trung bình 10-20% ở các nước đã phát triển thì cũng là đáng kể. Về việc làm, ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 10% thị trường lao động.
Cũng giống như Trung Quốc, bất động sản là một lớp tài sản chính của người dân Việt Nam và sự phân biệt giàu nghèo cũng dựa vào bất động sản là chính. Nhưng đáng quan ngại là bất động sản được dùng làm tài sản thế chấp ưu tiên trong việc vay vốn ngân hàng để đầu tư kinh doanh. Đây là nguồn gốc của rủi ro tín dụng trong trường hợp giá bất động sản bị giảm mạnh, dẫn đến sự mất ổn định của hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Hầu như các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì tài sản bảo đảm là bất động sản là thứ quan trọng hơn cả phương án kinh doanh và hiệu quả của khoản đầu tư. Trong khi đó, hiệu quả của việc sử dụng vốn vay mới là yếu tố quyết định khả năng trả nợ của bên đi vay. Vì nếu thất bại, siết nợ cũng không phải là điều mà các ngân hàng mong muốn.
Tín dụng cho bất động sản là một mối lo lớn của nền kinh tế khi dư nợ chiếm một tỷ trọng lớn kèm với tốc độ tăng trưởng cao. Dư nợ của tín dụng bất động sản cuối năm 2022 ở Việt Nam là 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tăng 24% so với năm trước. Với tốc độ tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng của GDP thì lo ngại là hoàn toàn có cơ sở.
Đáng lo hơn đối với trường hợp của Việt Nam là việc tập trung tín dụng vào các khách hàng lớn, các khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của tổ chức tín dụng theo kiểu cấp tín dụng vào các doanh nghiệp, các dự án sân sau. Vấn đề sở hữu chéo ngân hàng – bất động sản còn đang lộ ra những khó khăn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản cũng như sự trầm lắng của thị trường thời gian qua.
Một số cân nhắc về chính sách
Độ trễ về sự phát triển cũng như các chính sách của Việt Nam so với Trung Quốc là một lợi thế cho Việt Nam. Tỷ trọng đóng góp của bất động sản vào GDP và tăng trưởng của Việt Nam đã chạm đến vùng cần kiểm soát chặt chẽ, cần gia tăng sự đóng góp của các lĩnh vực khác như công nghiệp, dịch vụ, xây dựng (hạ tầng). Việc phát triển các ngành công nghiệp, dịch vụ cũng là để tạo thêm việc làm, thu hút bớt lao động từ ngành bất động sản.
Thị trường các công cụ tài chính như cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp cũng cần phát triển để là một kênh thu hút vốn, là một lớp tài sản quan trọng thay vì phần lớn tài sản của tầng lớp trung lưu và giàu có nằm ở bất động sản. Các công cụ đầu tư khác (alternatives) như các dạng quỹ venture, hedge funds, private equity cũng cần được tạo điều kiện để phát triển. Vì khi có nhiều sự lựa chọn hơn thì đối với những người có nhiều tài sản hơn đó là sự giảm thiểu rủi ro.
Trong lúc đó, để hạn chế tác động xấu của ngành bất động sản đến hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế thì việc phân loại và xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản, xử lý vấn đề sở hữu chéo, an toàn vốn của các tổ chức tín dụng cũng là một yêu cầu cấp thiết.
Bài viết rất phù hợp. Cần đẩy mạnh phát triển ngành nghề khác thì nền kinh tế mới mạnh được, mới an sinh xã hội được.
Hiện nay đất nước đang trong thời kỳ phát triển với công cuộc đổi mới của Đảng, nhà nước đã và đang làm thay đổi diện mạo từ phố phường đến các miền quê nông thôn hẻo lánh …
Đường giao thông mở đến đâu, thì hạ tầng ở đó cũng thay đổi. Song mặt trái của xã hội cũng nhiều. Sự chênh lệch giàu nghèo ngày một có khoảng cách rõ nét. Có một số người phất lên nhanh chóng là từ đất, họ đã không từ một thủ đoạn nào để kiếm lời, nên đã có một số người sở hữu số tài sản khổng lồ, lòng tham của những người đó không bao giờ biết đủ. Nhà đất của họ chiếm đa số chỉ chờ lên giá để bán, hiện tượng đầu cơ bất động sản đã kéo theo hệ lụy người nghèo, người lao động lương thấp cả đời tiết kiệm cũng không mua nổi 30 m2 đất để ở.
Thiết nghĩ, nếu nhà máy ở đâu thì cần có nhà công nhân ở đó, sẽ giải quyết được việc an cư lạc nghiệp cho người lao động, điều đó là phù hợp với một đất nước phát triển hiện đại.
Buôn đất không tạo ra sản phẩm phục vụ đời sống của người lao động mà chỉ nhằm phục vụ lợi ích của một nhóm người. Luật đất đai, thuế còn nhiều kẽ hở để nhóm người đại gia ấy lũng đoạn, họ đã đẩy giá trị sử dụng bất động sản cao lên gấp nhiều lần có chỗ lên hàng trăm lần so với thực tế. Vì thế để tránh lãng phí tài nguyên đất ở, nhà ở cần siết chặt thuế những người đầu cơ lũng đoạn này, quy định về thời gian đưa bất động sản vào sản xuất và dân sinh. Học tập cách quản lý đất đai của những nước tiên tiến.
Đất để xây dựng nhà máy xí nghiệp sản xuất phát triển chứ không cho ôm đất. Cuối cùng là ngân hàng cần quan tâm tới người lao động nghèo thiết thực hơn nữa.
Hiện nay nhà ở cho người lao động chưa đáp ứng được là do đâu cần phải khắc phục ngay. Nếu không giải được bài toán người lao động có nhà ở thì không bao giờ có được nền công nghiệp tiên tiến hiện đại.
Tóm lại không để lọt kẽ hở về quyền sở hữu vô tận của người ôm đất. Đất đai tài nguyên là của toàn dân chứ không phải của một nhóm người.
Nguyễn Văn Tuyên
Cái nhìn thiếu toàn diện! Bđs ngay chính bản thân nó là cơ sở hạ tầng quốc gia hiện đại, phát triển bđs đã tạo ra bộ mặt đô thị khang trang và hiện đại. Nếu bđs không phát triển thì nhìn những thành phố nhếch nhác và bẩn thiểu. Đây không phải là mục tiêu phát triển quốc gia. Phát triển bất động sản là xây dựng và phát triển đô thị. Hai là mục tiêu của con người, của bất kì ai đều mơ ước có một căn nhà khang trang để sinh sống, vậy nên phát triển bđs còn mang lại mái ấm cho từng người dân, nếu ngược lại chúng ta mãi ở trong căn nhà dột nát.
Ba là phát triển bđs đã tạo ra vốn hóa cho nền kinh tế, là đầu tàu quan trọng thúc đẩy nền kinh tế phát triển, bạn nói tín dụng được thế chấp bằng bđs là nguy hiểm thì bạn đưa giải pháp khác tốt hơn bđs đi! Ngân hàng họ chọn bđs là tối ưu nhất.
Bốn là nếu không phát triển bđs thì hàng triệu hộ nông dân vô cùng khó khăn khi tiếp cận tín dụng để sản xuất vì giá bđs thấp thì mức vay của họ chỉ để mua vài bao gạo và con cá, nhờ phát triển bđs mà nhiều hộ nông dân có cơ hội tiếp cận nguồn vốn lớn hơn để sản xuất, tái sản xuất và thoát nghèo, nếu trước đây đất chỉ bán được 30 triệu 1 sào thì nay họ bán được hơn 300 triệu, nhờ vậy mà người dân chỉ cần bán 1 sào là có vốn trong khi một hộ có cả 1 ha.
Bđs cũng mang lại nguồn thu lớn cho chính quyền các cấp, nếu không có nó nguồn thu sẽ giảm mạnh và các chính sách phát triển sẽ bị thâm hụt nghiêm trọng.
Bđs cũng là đầu vào cho nhiều lĩnh vực kinh tế phát triển. Như xây dựng, thiết bị nội thất, dịch vụ. Thực tế cho thấy kìm hãm bđs làm cho nền kinh tế sụp đổ hoặc suy yếu.
Bđs cũng giống như nhiều lĩnh vực khác cũng có mặt trái của nó là đâu cơ và trục lợi. Vì vai trò lớn mạnh của nó nên đương nhiên tội phạm tbeo nó cũng tăng. Nhưng nhà nước không vì vậy mà triệt tiêu vai trò to lớn ấy mà chính là kiểm soát mặt tiêu cực của nó mà thôi. Chúng ta cứ thử so sánh hai mặt tích cực và tiêu cực xem. Phát triển hạ tầng đô thị hiện đại là mục tiêu trọng đại của quốc gia, phát triển bđs là then chốt để đem lại mục tiêu ấy, nó cũng là đầu tàu quan trọng để kích cầu nền kinh tế phát triển thịnh vượng. Bất kì quốc gia nào can thiệp vào sự phát triển tự nhiên của nó cũng đều nhận hậu quả cay đắng là sự suy thoái kinh tế.
Bài viết đã phân tích tương đối rõ về tính hai mặt của nền kinh tế khi phụ thuộc quá nhiều vào BĐS, nhưng chưa đưa ra được các biện pháp cụ thể để giải quyết vấn đề nhức nhối hiện nay là tâm lý và tệ nạn đầu cơ BĐS, gom hàng, dẫn đến nguồn lực kinh tế bị chi phối, dẫn đến tình trạng bất bình đẳng xã hội, dẫn đến rất nhiều những tiêu cực: Mọi người tranh giành, đâm chém nhau vì đất cát, mẹ con đốt nhà, anh em, người thân từ mặt nhau…
Người thì có nhiều nhà, đất bỏ không. Người thì không có chỗ chui ra chui vào.
Rất cần những giải pháp để hạ nhiệt các cơn sốt BĐS và các hệ lụy tiêu cực của nó.
Thiết nghĩ, khi của cải chưa được dư thừa thì phải có sự điều tiết, phân phối lại cho công bằng. Điện năng là một ví dụ: khi anh dùng vượt quá hạn mức thì phải tính giá lũy tiến. Nhà đất cũng vậy, khi anh sử dụng quá mức hạn định thì cũng phải tính thuế cao hơn để công bằng cho người khác. Điều này ở các nước phát triển họ đã thực hiện từ lâu rồi, vậy mà ở ta vẫn lúng túng. Đây có phải vì LỢI ÍCH NHÓM của một số bộ phận trong các cơ quan công quyền không?
Rất cần sự vào cuộc sớm nhất của người đứng đầu cơ quan lập pháp và các cơ quan quản lý nhà nước!
Bài viết nêu vấn đề rất hay, tuy nhiên góc nhìn hạn chế ở góc độ BĐS mà thôi, ngành CN chế tạo của TQ cũng đã đóng góp rất nhiều vào GDP của TQ thì lại không được đề cập, công nghệ sinh học, viễn thông, Al … rất nhiều lĩnh vực không đề cập đến. Nền kinh tế của TQ mạnh mẽ đứng thứ hai thế giới… tập trung trong tay NN, vai trò đầu tàu, dẫn dắt thị trường của DN nhà nước cũng bị bỏ qua….
cần quy hoạch và phát triển BĐS một cách hợp lý tránh lãng phí tài nguyên đất.
quy hoạch không khoa học sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thế hệ mai sau.
nhà nước đặc biệt những người đứng đầu cần có tầm nhìn dài hạn cả thế kỷ mới làm cho dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp được hưởng lợi.