Lúng túng trong ứng xử với trái phiếu bất động sản

(KTSG) – Hãy giao việc thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản cho các chủ nợ. Hơn ai hết, họ sẽ biết cách hành xử tốt nhất với tiền của mình…

• Đề xuất gia hạn kỳ hạn trái phiếu bất động sản để gỡ khó cho thị trường
• Trái phiếu bất động sản Trung Quốc giảm xuống mức thấp kỷ lục

Bối cảnh

Năm 2023 sẽ có khoảng 130.000 tỉ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản (trái phiếu bất động sản) đáo hạn. Trong bối cảnh thanh khoản của thị trường đang lao dốc không phanh, tiến độ các dự án bị trì hoãn vì chưa đáp ứng các yêu cầu về pháp lý và ảnh hưởng của suy giảm kinh tế dẫn đến sức mua bất động sản kém, hệ quả của việc này dẫn đến điều gì? Nhìn từ khía cạnh tài chính, có vài điều sau đây đáng chú ý:

Các doanh nghiệp bất động sản đối diện với nguy cơ phá sản. Novaland không thanh toán được các khoản trái phiếu trong vài ngày vừa rồi hay đến nay có hơn 60 doanh nghiệp nói chung, trong đó chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản, không thanh toán được gốc, lãi trái phiếu, là một chỉ báo cho hai quí 2 và quí 3 sắp tới càng xấu hơn khi mà sức ép sẽ càng gia tăng vì hàng loạt lô trái phiếu liên tiếp đáo hạn.

Ngân hàng sẽ là nạn nhân tiếp theo của cuộc khủng hoảng bất động sản. Bối cảnh lần này còn bi đát hơn rất nhiều so với năm 2009 bởi ngoại trừ việc nợ ngân hàng, lần này các công ty bất động sản còn dấn thân khá sâu vào nợ nần các tổ chức, cá nhân thông qua việc phát hành một số lượng lớn trái phiếu riêng lẻ. Các trái chủ này, sẽ cùng chia sẻ lợi ích với ngân hàng trong việc xử lý con nợ. Tổng hợp điều này sẽ khiến cho phạm vi các chủ nợ đưa ra hướng xử lý con nợ trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Đối tượng cuối cùng cần kể tên có lẽ chính là khách hàng mua căn hộ của các công ty bất động sản. Đó có thể là những nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận hoặc có thể là những cá nhân có nhu cầu về nơi cư trú

Cho dù là với mục đích nào, việc các công ty không thể hoàn thành dự án hoặc tệ hơn là bị phá sản, họ sẽ mất (gần như) tất cả mà chỉ đổi lại được bằng vài tờ giấy ghi tên họ là bên mua trong cái gọi là hợp đồng mua bán căn hộ.

Một phần lớn tích lũy của cải trong thời gian (có lẽ) khá dài sẽ biến mất. Đồng nghĩa tổng tài sản trong xã hội Việt Nam cũng sẽ bốc hơi và có thể nó sẽ kéo lùi sự phát triển của xã hội trong cả thập kỷ.

Too big to fail

Tại sao lại phải dài dòng cho cái bối cảnh không mấy tươi sáng mà cuộc khủng hoảng bất động sản có thể gây ra? Đó chính là những thứ mà đội ngũ những nhà tư vấn cho Chính phủ hoặc các chính khách của Việt Nam đang đối diện, cũng như nhận thức rất rõ thông qua các báo cáo số liệu bài bản mà họ có được từ nhiều nguồn khác nhau.

Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước, những viễn cảnh tệ hại là không ai mong muốn. Với tư cách là một nhà quan sát, tôi đánh giá cao sự quan tâm mà nhà quản lý dành ra để xử lý vấn đề này. Quyết tâm xử lý cuộc khủng hoảng không chỉ dừng lại ở các phát ngôn, mà nó còn đi đến những bước tiến rất cụ thể. Cuộc đối thoại giữa Chính phủ và các doanh nghiệp bất động sản tổ chức ngày 17-2-2023 là một ví dụ.

Quan sát các cuộc khủng hoảng về bất động sản của Việt Nam trong vòng một thập kỷ trở lại đây, có một quy luật mà tôi cho rằng đáng chú ý. Đó là các doanh nghiệp bất động sản tốp đầu của Việt Nam luôn thực hiện các hành vi mạo hiểm, bao gồm cả tài chính và pháp lý, ở quy mô rất lớn. Những mạo hiểm này tạo ra hệ lụy mà phương Tây đôi khi họ mô tả ngắn gọn bằng câu “too big to fail”- quá lớn để sụp đổ.

Câu hỏi cần phải trả lời không phải là “có cứu ngành bất động sản hay không?” mà câu hỏi nên hỏi đó là “có để cho thị trường và pháp luật thực hiện đúng chức năng của nó khi xử lý vấn đề trái phiếu bất động sản?”.

Hãy lấy trào lưu xây officetel và condotel làm ví dụ. Khi các doanh nghiệp bất động sản khởi đầu trào lưu xây dựng hàng chục ngàn căn hộ loại này, cơ sở pháp lý để xây dựng là gì? Pháp luật quy định như thế nào về loại căn hộ này? Quy chuẩn xây dựng thế nào? Hoặc như những cuộc phiêu lưu về pháp lý và tài chính hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản.

Điểm thú vị là khi ngành bất động sản bị đẩy lên một quy mô quá lớn, họ sẽ tận dụng triệt để quy luật “too big to fail” để đặt cơ quan quản lý vào tình thế đã rồi. Viễn cảnh mà tôi mô tả ở đầu bài nó chính là “át chủ bài” mà các doanh nghiệp đưa ra đàm phán.

Trong hành trình 10 năm phát triển của ngành bất động sản vừa qua, quy luật này luôn phát huy tác dụng. Về logic, có lý do gì để các doanh nghiệp bất động sản không tiếp tục gây sức ép lên Chính phủ?

Chính điều này tạo nên sự lúng túng khi Chính phủ cân nhắc khi xử lý vấn đề trái phiếu bất động sản. Câu hỏi cần phải trả lời không phải là “có cứu ngành bất động sản hay không?” mà câu hỏi nên hỏi đó là “có để cho thị trường và pháp luật thực hiện đúng chức năng của nó khi xử lý vấn đề trái phiếu bất động sản?”.

Những cách hành xử có thể cân nhắc

Mặc dù vị trí và lợi ích của Chính phủ và trái chủ là khác nhau, nhưng trong vụ trái phiếu bất động sản, tôi cho là họ nên hành xử từ góc nhìn của một thị trường tự do, trong đó Luật Phá sản là công cụ chủ đạo để xử lý. Cụ thể:

• Trái chủ

Chủ nợ không có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm một phần có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản khi hết thời hạn ba tháng kể từ ngày khoản nợ đến hạn mà doanh nghiệp, hợp tác xã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Có hai điều cần nhìn nhận về quy định này:

Một: ở góc độ của doanh nghiệp bất động sản, họ không có động cơ để khởi động các cơ chế phá sản, mặc dù theo quy định của pháp luật về phá sản họ có nghĩa vụ phải làm chuyện ấy. Chuyện họ đề xuất giãn nghĩa vụ thanh toán, hoán đổi khoản nợ bằng các căn hộ là chuyện hoàn toàn có thể hiểu được.

Hai: nhưng nhìn từ góc độ của các trái chủ, thì đó lại là câu chuyện rất khác. Tại sao các trái chủ lại không sử dụng các cơ chế của Luật Phá sản để xử lý các doanh nghiệp bất động sản. Đó là một điểm khó hiểu trong hành trình đòi nợ trái phiếu.

Xét về mặt logic, với việc khởi động một vụ phá sản, các chủ nợ sẽ là người quyết định số phận của doanh nghiệp bất động sản. Hội nghị chủ nợ theo quy trình phá sản chính là nơi mà trái chủ sẽ quyết định doanh nghiệp được thực hiện các hoạt động để phục hồi hoặc ra quyết định thanh lý doanh nghiệp và chia nhau những gì còn lại sau khi bán toàn bộ tài sản. Hội nghị chủ nợ cũng sẽ là nơi mà các trái chủ có thể mua các công ty bất động sản với giá rẻ thông qua việc hoán đổi các khoản nợ thành cổ phiếu.

• Chính phủ

Khi nhìn từ góc độ đóng góp vào ngân sách, chúng ta chỉ thấy tỷ trọng lớn của các doanh nghiệp bất động sản. Nhưng nhìn từ góc độ cơ cấu của nền kinh tế, đặt trong bối cảnh nguồn lực (cả về nhân lực và tài chính) phát triển, khi bất động sản giành phần lớn nguồn lực ấy, những lĩnh vực khác bị tước đi cơ hội để phát triển. Người nông dân mất đất, ngành công nghiệp không có nguồn lực tài chính để mở rộng, người dân đô thị phải mua nhà với giá quá cao so với thu nhập… là những hệ lụy cần thấy.

Tôi ủng hộ việc Chính phủ để thị trường và Luật Phá sản thực hiện vai trò của mình. Hãy giao việc thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản cho các chủ nợ. Hơn ai hết, họ sẽ biết cách hành xử tốt nhất với tiền của mình.

Chính phủ nên tận dụng thời điểm này để đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội thông qua việc mua các dự án từ các doanh nghiệp bất động sản. Chỉ khi Nhà nước xuất hiện với vai trò đó, thì Nhà nước mới có cơ hội mua rẻ các dự án và mới có thể chuyển hóa nó thành nhà ở xã hội. Phí tổn cho công cuộc chuyển đổi ấy các doanh nghiệp bất động sản sẽ trả. Khi tiếp cận ở góc độ đó, Chính phủ cũng đồng thời giải quyết được tình trạng giá nhà cao mà trong nhiều năm chưa xử lý được.

(*) Giám đốc Học viện Pháp luật thực hành