M&A bất động sản sôi động bất chấp ách tắc pháp lý

M&A bất động sản sôi động bất chấp ách tắc pháp lý

Hùng Lê

(Địa ốc) - Dù lĩnh vực bất động sản nửa đầu năm nay bị sụt giảm nhiều so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng lĩnh vực này vẫn hút mạnh vốn ngoại qua hình thức đầu tư mua bán và sáp nhập (M&A).

Chuộng hình thức M&A

Quá trình phê duyệt chậm dự án lại đã tác động đến mong muốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, nhất là nhà đầu tư mới. Ảnh: Thành Hoa

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, tổng vốn FDI cam kết đầu tư vào Việt Nam trong nửa đầu năm nay đạt gần 18,47 tỉ đô la Mỹ; trong đó vốn rót cam kết cho lĩnh vực bất động sản lớn thứ hai, đạt 1,32 tỉ đô la, giảm 76% so với con số 5,54 tỉ đô la cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân giảm là do lượng vốn đăng ký đầu tư bất động sản vào những tháng đầu năm 2018 khá lớn, chủ yếu đến từ hai dự án Smart City tại Hà Nội với tổng vốn đầu tư là 4,1 tỉ đô la từ tập đoàn Nhật Bản Sumitomo, và dự án Laguna Lang Co tại Thừa Thiên Huế với 1,1 tỉ đô la vốn đầu tư từ một doanh nghiệp đến từ Singapore.

Đáng chú ý, trong tổng nguồn vốn cam kết cho lĩnh vực bất động sản nói trên của nửa đầu năm nay có đến 165 số lượt nhà đầu tư nước ngoài góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư trong nước với tổng vốn góp chiếm khoảng phân nửa. So với số dự án đầu tư trực tiếp là 56, thì đầu tư theo hình thức M&A của nhà đầu tư ngoại trong sáu tháng đầu năm nay nhiều hơn gấp ba lần. Đáng chú ý, nếu so sánh với cùng kỳ năm ngoái với 63 lượt dự án đầu tư qua hình thức thâu tóm mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước ở lĩnh vực này, thì kết quả của năm nay cũng cao hơn khoảng 2,5 lần. Điều này cho thấy vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản đang chuộng hình thức đầu tư M&A hơn là đầu tư trực tiếp.

Thị trường mua bán dự án đầu năm 2019 khởi động với thương vụ tập đoàn Keppel Land bán lại 70% cổ phần tại dự án Đồng Nai Waterfront City cho tập đoàn Nam Long với 2.313 tỉ đồng. Keppel Land gần đây cũng ký kết hợp đồng mua bán có điều kiện với tập đoàn bất động sản Phú Long cho 60% cổ phần của một khu đất tại TPHCM với tổng số tiền đầu tư là 1.304 tỉ đồng. Trong khi đó, Công ty cổ phần Lotte FLC, một liên doanh giữa tập đoàn FLC và công ty Lotte Land (công ty con của tập đoàn Lotte), đã được thành lập với số vốn điều lệ là 556,5 tỉ đồng để hoạt động trong lĩnh vực bất động sản…

Theo đánh giá của các công ty tư vấn bất động sản, như JLL Việt Nam rằng nhìn chung tổng quan, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào bất động sản trong nước trong nửa đầu năm nay vẫn tăng trưởng khả quan khi so sánh với cùng kỳ 2016 và 2017, tương ứng lần lượt là 0,6 tỉ đô la và 0,7 tỉ đô la.

Đơn vị này nhận xét trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới bất ổn và có xu hướng tăng trưởng chậm lại, Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế ổn định với 6,8% trong nửa đầu năm 2019. Trong khi đó, Ngân hàng Standard Chartered mới đây cũng dự báo Việt Nam sẽ tiếp tục là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á trong ngắn hạn, với mức tăng trưởng dự kiến đạt 6,9% trong năm nay. Với Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU đã được ký kết gần đây sẽ nâng cao vị thế và thúc đẩy năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong quá trình hội nhập với thương mại quốc tế. Chính vì vậy mà nguồn vốn ngoại tiếp tục đổ vào bất động sản trong nước, nhất là lĩnh vực bất động sản công nghiệp và thương mại vì đang đứng trước nhiều cơ hội lớn từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, làn sóng dịch chuyển đầu tư tới Việt Nam của các tập đoàn lớn…

Quan ngại rủi ro pháp lý

Đầu tư theo hình thức M&A của nhà đầu tư ngoại trong sáu tháng đầu năm nay nhiều hơn gấp ba lần so với đầu tư trực tiếp. Trong ảnh là phối cảnh một dự án bất động sản tại Đồng Nai.

Nhận xét về hoạt động M&A tại Việt Nam trong thời gian tới, tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2019 được tổ chức gần đây ở TPHCM, ông Ben Gray, Giám đốc thị trường vốn của Công ty Cushman & Wakefield, nói rằng trong 20-24 tháng tới nhiều hoạt động mua bán, sáp nhập sẽ diễn ra sôi nổi. “Chúng ta sẽ thấy một vài tập đoàn tìm kiếm đối tác trong nước để nắm bắt cơ hội vào những quỹ đất sẵn có”, ông Gray nhận định.

Còn ông Richard Leech, Giám đốc cấp cao Công ty Bất động sản Alpha King (công ty có 100% vốn đầu tư nước ngoài), cho biết công ty ông đã có chiến lược khá rõ ràng ở Việt Nam từ những năm trước. “Khi đó, chúng tôi đã nhìn nhận tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ gia tăng nhanh chóng. Chúng tôi đã hợp tác với công ty tư vấn CBRE để triển khai các dự án tại trung tâm, đặc biệt là ở quận 1, TPHCM”, ông Richard Leech nói, “Chúng tôi tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản thương mại. Đến nay, chiến lược này vẫn đang tốt đẹp và chúng tôi sẽ tiếp tục mở rộng chiến lược đó”.

Trong khi đó, ông Dennis Ng Teck Yow, Phó tổng giám đốc Công ty Gamuda Land Việt Nam, chia sẻ sau một thời gian đầu tư mạnh mẽ ở Việt Nam, tập đoàn đang cải thiện mô hình kinh doanh để tiến sâu hơn vào thị trường, đặc biệt kết nối với đối tác trong nước. “Gamuda Land sẵn sàng hợp tác với đối tác trong nước có sự ổn định. Tuy nhiên, tập đoàn sẽ tránh xa các đối tác có các dự án chưa đầy đủ tính pháp lý vì sẽ gặp nhiều rủi ro”, ông Dennis Ng Teck Yow nói.

Tính ổn định cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư khác lo lắng, đặc biệt khi việc xét duyệt cấp phép đầu tư ở khu vực TPHCM, thị trường bất động sản sôi động hàng đầu cả nước, đang bị siết lại. Các chuyên gia cho rằng những quan ngại về pháp lý của các dự án bị thanh tra, kiểm tra thời gian qua có thể dẫn đến xu hướng các ngoại binh rút khỏi dự án có nguy cơ bị “chỉ mặt điểm tên”. Tuy nhiên, họ sẽ xuống tiền mạnh hơn với những dự án đã được xác định pháp lý rõ ràng, mở đường cho những thương vụ M&A khủng vượt xa tiền lệ.

“Các nhà đầu tư nước ngoài đều biết về việc rà soát pháp lý của chính quyền đối với một loạt dự án. Quá trình phê duyệt chậm lại thực sự có tác động đến mong muốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, nhất là nhà đầu tư mới.

Cái họ cần là sự minh bạch và chắc chắn cao nhất khi tham gia vào bất cứ dự án nào tại Việt Nam”, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nói.

Đối với nhà đầu tư cũ, ông Stephen cho rằng họ sẽ tích cực mở rộng danh mục đầu tư do đã nghiên cứu thị trường cẩn thận và có đối tác địa phương tốt. Dự báo trong sáu tháng tới sẽ diễn ra một số hoạt động M&A quy mô lớn từ các nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực này.

“Trong vòng từ 6-12 tháng gần đây, JLL đã làm việc với khá nhiều đối tác nước ngoài mong muốn đầu tư vào Việt Nam. Vấn đề lớn nhất hiện nay đối với các nhà đầu tư nước ngoài là quyền sử dụng đất và việc thúc đẩy phê duyệt dự án. Tôi thấy Chính phủ cần có giải pháp, nếu không sẽ kéo thị trường đi xuống, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của các doanh nghiệp phát triển dự án, nhà thầu trong nước và nước ngoài”, ông Stephen nhận định.