(KTSG) - Vấn đề là phải đưa được sao cho hoàn chỉnh nhất Nghị quyết 18-NQ/TW vào cuộc sống thông qua xây dựng Luật Đất đai sửa đổi lần này...
- Bảo đảm công bằng trong thu hồi đất như thế nào trong Luật Đất đai sửa đổi?
- Sửa Luật Đất đai – khó nhất là bài toán lợi ích
Đất đai phải tạo được động lực cho quá trình vượt bẫy thu nhập trung bình
Nghị quyết 18 về yêu cầu đổi mới toàn diện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai để Việt Nam đạt mục tiêu trở thành nước công nghiệp có thu nhập cao vào năm 2045 được Ban Chấp hành Trung ương Đảng thông qua tại Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII có tầm quan trọng đặc biệt. Mục tiêu là Việt Nam trở thành quốc gia có thu nhập cao, tức là vượt được “bẫy thu nhập trung bình” mà cộng đồng quốc tế cho rằng đó là chướng ngại vật lớn nhất. Nghị quyết nói trên đặt yêu cầu đất đai phải tạo được động lực cho quá trình “vượt bẫy”.
Sự thực, các tổ chức phát triển quốc tế đã chỉ ra “công thức vượt bẫy” không mấy phức tạp. Cần động lực đầu tư cao, hãy lấy từ nguồn nhân lực chất lượng cao gắn với công nghệ cao. Cần vốn đầu tư nhiều, hãy lấy từ giá trị đất đai tăng thêm do chính quá trình đầu tư mang lại. Nhiều nền kinh tế công nghiệp mới như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan… đã làm được theo công thức này. Một quốc gia mà cứ làm theo cách cũ thì chỉ mãi quanh quẩn trong nhóm thu nhập trung bình, khó thoát ra được.
Nhìn thẳng vào thực tế phát triển ở Việt Nam thời gian qua, có thể thấy chúng ta kỳ vọng rất nhiều vào chính sách đất đai phù hợp sẽ tạo ra giá trị tăng thêm từ đất rất cao, nếu thu được thì giá trị đó sẽ trở thành nguồn vốn đầu tư lớn cho phát triển đất nước. Trên thực tế, nguồn lực đất đai được bố trí sử dụng hợp lý sẽ tạo nên giá trị rất cao khi chuyển từ đất sử dụng theo kiểu cũ sang đất sử dụng theo kiểu mới. Người ta gọi đây là quá trình chuyển dịch đất đai (land conversion) trong đầu tư phát triển.
Giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư trên đất tạo ra mà thu được để chuyển cho người tạo ra nó thì sẽ có được nguồn vốn tài chính rất lớn cho tiếp tục đầu tư. Nếu không thu được, tức là giá trị đất đai tăng thêm không trao cho người tạo ra nó, thì động lực đầu tư phát triển sẽ tan biến. Đây cũng là câu trả lời cho câu hỏi tại sao ở ta nhiều người giàu lên từ đất và nhiều người nghèo đi cũng từ đất. Sự giàu lên hay nghèo đi có thể chính đáng hoặc không chính đáng.
Nhìn từ trường hợp Đà Nẵng
Nhìn lại thành công trong phát triển nhờ đất ở Việt Nam, chỉ có Đà Nẵng làm được. Đà Nẵng dựa vào hai việc: một là chuyển khu làng chài truyền thống ven biển sang nơi khác để lấy đó làm trung tâm thành phố mới; và hai là mở rộng đường thành phố cũ để tăng giá trị đất đai hai bên đường. Nguồn lực vốn đầu tư đều lấy từ giá trị đất đai tăng thêm. Người Đà Nẵng tự hào về sự phát triển vượt bậc này.
Ở đây có thể đặt ra một câu hỏi mang tính cốt lõi. Tại sao Luật Đất đai 2013 đã luật hóa kinh nghiệm của Đà Nẵng nhưng thực tế chưa chấp nhận? Vậy Nghị quyết 18 đã yêu cầu chúng ta phải làm gì trong câu chuyện đất đai tạo nên động lực vốn cho đầu tư phát triển?
Ngoài những nội dung về thuế đất và giá đất mà báo chí đã phân tích rất nhiều, Nghị quyết 18 đã đặt ra vấn đề chủ yếu cần đổi mới là hoàn chỉnh quá trình chuyển dịch đất đai sao cho phù hợp. Hai trạng thái mang tính cực đoan trong chuyển dịch đất đai ở ta đã trở thành quen thuộc trong nếp nghĩ. Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất là “cực tả” vì sau đó là khiếu kiện nhiều. Nhà đầu tư dự án phải thương thảo với tất cả người đang sử dụng đất là “cực hữu” vì sau đó không bao giờ hoàn thành được quá trình thương thảo. Các nước công nghiệp hóa khác họ hay dùng giải pháp “trung dung”, có bắt buộc của nhà nước và có thương thảo với đại đa số cộng đồng người đang sử dụng đất. Họ tận dụng được ưu điểm và loại trừ được nhược điểm của cả hai trạng thái cực đoan ở ta.
Đề bài lớn: cần làm rõ các trường hợp phải thu hồi đất và cơ chế chia sẻ lợi ích
Nội dung Nghị quyết 18 nói rằng “quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Trong nhóm dự án này, có nhiều dự án vì mục tiêu lợi nhuận của chủ đầu tư nhưng gắn với lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, nơi mà người dân bị thu hồi đất dễ “bất bình” vì lợi ích thiếu minh bạch. Luật Đất đai sửa đổi lần này cần làm rõ các trường hợp phải thu hồi đất và cơ chế chia sẻ lợi ích trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tốt hơn sẽ là áp dụng các giải pháp chuyển dịch đất đai kiểu “trung dung” theo kinh nghiệm quốc tế.
Theo kinh nghiệm quốc tế, Nghị quyết 18 đã “quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai (Land Pooling/Readjustment) đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn”. Đây là cơ chế mà quốc tế gọi là “người dân tự tạo ra giá trị tăng thêm của đất đai thông qua việc nâng cấp khu dân cư mình đang sống”. Các ngõ - hẻm được mở rộng, hạ tầng được bổ sung, vườn tược được quy hoạch lại bằng đất góp của mỗi gia đình, giá trị đất đai tăng lên bù lại phần đất đã góp, mà Nhà nước không phải lo cấp ngân sách. Chuyển dịch đất đai ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan được thực hiện chủ yếu theo giải pháp này.
Giao đất, cho thuê đất: đấu giá đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất?
Vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng được Nghị quyết 18 đặt ra như một câu hỏi lớn. Đây là vấn đề phải suy nghĩ kỹ lưỡng. Đấu giá đất có thể thu lợi bằng tiền trước mắt cao hơn, nhưng sẽ làm cho môi trường đầu tư kém sức hút và nền kinh tế có chi phí cho đất đai ngày càng cao. Chi phí đầu vào cao tức là giá hàng hóa sản xuất ra cũng cao, và nền kinh tế sẽ có sức cạnh tranh kém. Hơn nữa, đầu tư trên đất đâu chỉ tiền là tất cả, đầu tư cần tới nhiều yếu tố khác liên quan đến bền vững như môi trường, xã hội, con người… Đấu giá không có lợi cho phát triển trên tầm nhìn dài hạn, chỉ nên áp dụng cho các thửa đất, khu đất ở vị trí vàng hay kim cương tại trung tâm đô thị để xây dựng các bất động sản khác biệt hay các dự án mang tính lợi ích tư nhân thuần túy.
Đấu thầu dự án có sử dụng đất là bài toán chọn nhà thầu để sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất, tiết kiệm nhất cả về kinh tế, xã hội và môi trường. Câu chuyện còn lại là ai là người chấm thầu cho hợp lý, nên là một hội đồng đảm bảo tính độc lập và khách quan.
Trong mười năm qua, các địa phương cấp tỉnh chọn phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất là chính. Đà Nẵng thì giao đất chỉ định là chính, không áp dụng cả đấu giá lẫn đấu thầu. Đấu thầu dự án có sử dụng đất cần được áp dụng cho mọi dự án đầu tư mà Nhà nước kêu gọi.
Đổi mới hệ thống quản lý đất đai và minh bạch thị trường
Tất nhiên, chính sách đất đai có hay mấy mà hệ thống quản lý đất đai không tốt thì cũng không đủ điều kiện để thực hiện chính sách. Ví dụ như chính sách giá đất phù hợp thị trường chỉ có thể thực hiện được khi giá thị trường phải được ghi nhận chân thực trên các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Theo hướng này, Nghị quyết 18 đã đặt ra hàng loạt vấn đề về quản lý đất đai như thửa đất sử dụng đa mục đích, quản lý đất đai theo chiều đứng (địa chính 3D), cập nhật thông tin đất đai (địa chính 4D)...
Cuối cùng, Nghị quyết 18 đã đặt ra yêu cầu minh bạch về thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, tức là thị trường đầu tư trên đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Mọi hoạt động của thị trường được ghi nhận kịp thời trên hệ thống thông tin, mọi giao dịch thực hiện qua sàn giao dịch, mọi thanh toán thực hiện qua ngân hàng. Tất nhiên, còn một yêu cầu cần quan tâm là minh bạch tài sản bất động sản và yêu cầu giải trình nguồn gốc.
Mong chờ gì?
Tôi có hỏi ý kiến nhiều người về kỳ vọng vào Luật Đất đai sửa đổi. Nói thực là tâm lý thờ ơ hơi nhiều. Có những người loay hoay với câu chuyện chưa thông về chế độ sở hữu. Tôi đã giải thích rằng tôi cũng như một số tổ chức quốc tế đều coi chế độ sở hữu đất đai chỉ là tên gọi, thể hiện góc nhìn của quốc gia về đất đai. Sở hữu đất đai có đặc tính riêng, không giống sở hữu các đồ vật do lao động tạo ra. Mỗi thửa đất chỉ là một mảnh ghép tạo nên lãnh thổ quốc gia, rộng hơn nữa là mảnh ghép của hành tinh trái đất. Điều quan trọng là quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên liên quan phải được quy định thật rõ ràng trong luật. Những quốc gia công nhận sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ là cách gọi. Người có đất cũng không thể làm mọi việc mình muốn với đất.
Sở hữu đất đai toàn dân không ảnh hưởng tới khai thác nguồn vốn tiềm ẩn trong đất để góp phần đưa nước ta thoát khỏi bẫy thu nhập trong bình. Vấn đề là phải đưa được sao cho hoàn chỉnh nhất Nghị quyết 18 vào cuộc sống thông qua xây dựng Luật Đất đai sửa đổi đúng hướng nhất, thể hiện được các chính sách đất đai phù hợp nhất.
