(KTSG Online) - Vài năm trước việc tiếp cận khoản vay mua nhà hình thành trong tương lai không khó và các ngân hàng cũng đưa ra mức ưu đãi lãi suất hấp dẫn cho người mua. Tuy nhiên, diễn biến của thị trường tài chính lẫn bất động sản từ nửa cuối năm 2022 đã khiến cho người vay mắc kẹt với mức lãi suất thả nổi tăng cao. Đối với doanh nghiệp, việc bán nhà để thu tiền về cũng gặp khó khăn.
- Tiếp cận gói vay rẻ: vẫn là hy vọng mong manh
- Quy định mới về lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở áp dụng trong năm 2023
Mắc kẹt với lãi suất thả nổi
Chị Việt Hoa, làm trong ngành truyền thông tại TPHCM vay Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) 680 triệu đồng để mua nhà ở quận Gò Vấp (TPHCM). Ba năm nay lãi suất luôn dao động khoảng 7,5%/năm, bình quân mỗi tháng chị trả khoảng 5,4 triệu đồng tiền lãi vay.
Nhưng kể từ 3 tháng trở lại đây, chị phải trả ở mức từ 6 triệu đồng đến 6,1 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 700 - 800 ngàn đồng/tháng. Tính ra lãi suất là khoảng 9%/năm. Với thu nhập khoảng 10 - 12 triệu đồng/tháng thì chỉ riêng tiền lãi ngân hàng đã tốn một nửa thu nhập của chị.
“Trước đây, thu nhập của tôi khoảng 15 triệu đồng/tháng nhưng nay bị giảm trong khi lãi suất lại tăng. Tôi đang lo lắng qua năm 2023 đáo hạn phải trả hết, làm hồ sơ vay lại theo lãi suất và chính sách mới sẽ cao hơn. Nghe đâu lãi suất có thể 11 - 12%/năm”, chị Việt Hoa lo lắng.
Trong quí cuối cùng năm 2022, đã diễn ra cuộc đua lãi suất huy động giữa các ngân hàng, đưa mặt bằng lãi suất huy động có thời điểm lên mức trên 12%/năm, từ đó có ngân hàng đẩy lãi suất cho vay lên mức 15%/năm, chưa kể chi phí mua bảo hiểm. Điều này khiến chi phí khoản vay tăng lên, khách hàng vay lâm vào tình thế rất khó khăn và dẫn đến tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu tăng cao trong thời gian tới.
Ngay cả thời điểm trước khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng lãi suất điều hành, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã được điều chỉnh tăng so với thời điểm 1–2 năm trước đây. Với khoản nay này, nhiều ngân hàng hiện đang áp dụng chương trình hỗ trợ trả lãi trong 6 - 12 tháng đầu tiên và sau đó sẽ thả nổi theo thị trường (tức lãi suất tham chiếu + biên độ dao động 3-5%) nhằm hạn chế rủi ro lãi suất.
Điều này đồng nghĩa, nếu lãi suất thả nổi tăng thì số tiền gốc và lãi mà người mua nhà phải trả cũng sẽ tăng lên. Nhu cầu mua nhà của người dân vì thế được dự báo sẽ gặp nhiều thách thức hơn. Trong khi đó người đang sở hữu các khoản vay mua nhà trước đây cũng chịu sức ép lớn hơn về kế hoạch trả lãi.
Dù mới đây NHNN đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng tiết giảm chi phí hoạt động, các khoản chi không cần thiết để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay và kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. NHNN nhấn mạnh sẽ theo dõi các trường hợp ngân hàng tiếp tục tăng lãi suất và có biện pháp xử lý đối với các ngân hàng này.
Tuy vậy thời điểm NHNN ban hành văn bản này lãi suất cho vay ở các ngân hàng đã thiết lập mặt bằng mới sau nhiều lần tăng trước đó. Cụ thể như Ngân hàng Tiên Phong kể từ tháng 9 đến 15-12-2022 đã liên tiếp 3 lần nâng lãi suất của các khoản vay cũ từ 12% lên 14,9%/năm.
Trong khi khoản lãi vay tại các ngân hàng liên tục tăng cao, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang gặp phải một sức ép lớn ở thị trường bởi rất khó bán được bất động sản để thu tiền về kể cả khi chấp nhận giảm giá. Thậm chí nhiều nhà đầu tư đã giảm giá 30-40%, một số bất động sản, đặc biệt ở các khu xa trung tâm, vẫn không thể thanh khoản.
Anh Huỳnh Tấn Tài (Thủ Đức) vay ngân hàng đầu tư một căn hộ B-Cons tại Bình Dương với mức giá 2 tỉ đồng năm 2020. Khoảng 4 tháng trước thời hạn hỗ trợ lãi suất đã hết việc giải ngân các đợt thanh toán cuối cùng đang phải tính mức lãi suất thả nổi cao hơn với dự tính khiến anh rao bán căn hộ này trước khi nhận bàn giao. Tuy nhiên kể từ thời điểm đó đến nay vẫn chưa bán được dù bán dưới giá gốc buộc anh phải chịu lãi cao để chờ thị trường phục hồi thanh khoản trong năm tới.
Nhìn nhận về tình hình thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, những tháng gần đây thị trường gần như đóng băng giao dịch ở cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong khi đó, thu nhập của đại đa số người dân đều giảm, cộng với lãi suất tăng cao và việc vay tiền mua bất động sản khó khăn đã khiến các nhà đầu tư lao đao. Ngay cả người mua nhà để ở cũng gặp nhiều khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. Việc bán cắt lỗ vì thế càng thêm khó khăn.
Thống kê sơ bộ của CBRE, khoảng 50% người mua bất động sản phải dùng đến đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng. Để giảm áp lực về tài chính, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá bất động sản để thu hồi vốn, mục đích làm sao để tất toán các khoản vay đó càng sớm càng tốt. Thế nhưng giải pháp này cũng không phải dễ trong bối cảnh hiện nay. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn phải tìm cách vay chỗ này, vay chỗ kia với lãi suất thấp hơn ngân hàng để cầm cự.
Cần cải tiến các chương trình vay
Đối với khách hàng cá nhân, chủ yếu là những người vay mua nhà trong những năm gần đây, nỗi lo lắng khi hết thời gian ưu đãi cộng thêm lãi suất tăng vọt cũng đang gây ra những sức ép về khả năng trả nợ, do thu nhập không theo kịp mức tăng của tiền lãi phải trả.
Trước xu hướng lãi suất đang tăng quá nhanh như vậy, nhiều nhà đầu tư đối mặt với thách thức chi phí tài chính sẽ ngày càng tăng, nhất là khi đến các kỳ điều chỉnh lãi suất. Về cơ bản, các khoản vay ngắn hạn sẽ có kỳ điều chỉnh lãi suất 1 tháng/lần, trong khi vay trung, dài hạn thường là 3-6 tháng/lần.
Trong LandShow số 22 của VTV Money cuối năm ngoái, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, lãi suất tăng khiến chi phí vốn tăng và có thể sẽ làm tăng giá nhà. Nhưng đồng thời cũng làm giảm khả năng mua nhà của người dân.
“Thông thường trong ngành ngân hàng, chúng tôi tính tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân của người mua nhà ở mức đâu đó khoảng 60% là hợp lý (tức số tiền gốc và lãi trả ngân hàng mỗi tháng chỉ được chiếm 60% tổng thu nhập của một gia đình). Nhưng với lãi suất tăng như hiện nay, tôi nghĩ tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, có thể làm nhiều người không đủ điều kiện vay ngân hàng để mua nhà. Và tất cả những điều này sẽ tác động mạnh đến cung cầu trên thị trường bất động sản”, ông Hiếu nói.
Tuy nhiên, vị này đánh giá, động thái tăng lãi suất của NHNN thời gian qua là hợp lý để chống lạm phát và ổn định giá trị của tiền đồng.
“NHNN có lẽ khó có thể làm hai việc cùng một lúc. Một mặt chúng ta muốn kiểm soát lạm phát và do đó NHNN đã tăng lãi suất để giảm cung tiền. Một khác chúng ta lại muốn đảm bảo nguồn tiền cho các nhu cầu vay mua nhà của người dân với chi phí rẻ. Ở thời điểm này, cần ưu tiên kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá.
Để hỗ trợ người mua nhà, tôi nghĩ NHNN phải có gói hỗ trợ như trước đây là gói 30.000 tỉ đồng và trong bối cảnh hiện nay thì quy mô gói hỗ trợ lên tới 50.000 tỉ đồng với lãi suất đâu đó khoảng 6% để giúp người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở”, chuyên gia nhấn mạnh.
Ngoài ra, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, chương trình cho vay của các ngân hàng tại Việt Nam hiện nay phần nào đã lỗi thời và cần một sự cải tổ. Đơn cử, ngân hàng có các gói vay 10 năm, 20 năm, 30 năm nhưng lãi suất lại áp dụng lãi suất thả nổi.
Có rất nhiều ngân hàng mời gọi khách hàng đến vay tiền mua nhà ở với lãi suất thậm chí là 0% trong 3 tháng, 6 tháng đến một năm đầu tiên. Nhưng sau thời gian đó, lãi suất thường là thả nổi theo thị trường và điều này rất khó khăn cho người mua nhà. Nếu lãi suất tăng lên thì họ phải chịu một khoản chi phí tài chính cao hơn. Nhìn sang Mỹ, người đi mua nhà có thể trả một mức lãi suất cố định cho 30 năm và thậm chí còn lâu hơn.
Do đó, vấn đề hiện nay là cần phải có giải pháp để tìm những nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.
“Các ngân hàng thương mại nên có những định hướng mới nhằm phục vụ cho xã hội hơn là tập trung vào các đại gia bất động sản hoặc những dự án lớn với lợi nhuận cao mà không có những chương trình cho vay phù hợp với người có thu nhập thấp”, chuyên gia cho hay.
Trước thực trạng lãi vay ngày càng tăng cao và giao dịch giảm sút, các chuyên gia cho rằng, trước khi xuống tiền mua bất động sản, các nhà đầu tư nên xem xét, cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay. Các trường hợp vay 70 - 80% giá trị bất động sản có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi, rồi dẫn đến những áp lực tài chính kéo dài.
