(KTSG) – Quy định mở rộng quyền đối với người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là một trong những điểm mới quan trọng của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Quy định hiện tại
Khác với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, thậm chí là giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác. Điểm khác biệt lớn khác là Luật Đất đai 2013 không biệt lập hóa trường hợp người sử dụng đất được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hay được thuê đất trả tiền thuê đất một lần.
Cụ thể, điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định chung về các trường hợp sử dụng đất thuê. Ngoại trừ các trường hợp hạn hữu ấn định việc sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất thuê được định phương án trả tiền thuê đất theo năng lực tài chính của chính mình.
Đương nhiên, gắn với một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính là quyền và nghĩa vụ tương ứng đối với các chủ thể sử dụng đất đó. Người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần theo đó được pháp luật đất đai ghi nhận nhiều quyền hơn đối với quyền tài sản mà mình có. Được quyền tiến hành gần như tất cả các giao dịch về quyền sử dụng đất là một trong những biểu thị sống động nhất cho sự ghi nhận rộng mở này.
Theo quy định hiện tại, định mức tín dụng được xác định dựa trên giá trị tài sản thế chấp là tài sản gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Giá trị quyền sử dụng đất thuê không được xác định trong các hợp đồng này. Khi “quyền thuê” được bổ sung và định giá thì giá trị hợp đồng thế chấp sẽ gia tăng và vì vậy các tổ chức tín dụng cũng có thể gia tăng mức tín dụng giao dịch với khách hàng mà không sợ bị… phạm luật.
Đơn cử như việc sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần của doanh nghiệp bất động sản trong nước. Theo quy định hiện nay, với phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính này, họ được quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cho thuê (lại), tặng cho, thế chấp và cũng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất thuê của mình (điều 174.2).
Khác với chủ thể trả tiền thuê đất một lần, doanh nghiệp hay đơn vị sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được ghi nhận và cho phép thực hiện các giao dịch nói trên đối với quyền sử dụng đất.
Quy định hiện tại giới hạn và chỉ cho phép họ thực hiện giao dịch thế chấp hay góp vốn đối với tài sản được tạo lập trên đất đó. Thay vì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được thực hiện giao dịch bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Giao dịch cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được ghi nhận đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tuy nhiên, cũng tương tự như các giao dịch trên, doanh nghiệp chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất khi đất đó đã “được xây dựng xong kết cấu hạ tầng” (điều 175).
Một điểm trở ngại mà chủ thể sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thường so bì với chủ thể sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần là họ phải tốn khá nhiều chi phí và công sức để tạo lập tài sản trên đất rồi biến tài sản đó trở thành đối tượng của giao dịch.
Ngoài những ràng buộc đó, hậu quả pháp lý giữa giao dịch về quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần và trả tiền thuê đất hàng năm không có sự khác biệt gì mấy.
Thực chất, khi tiến hành các giao dịch đối với tài sản trên đất thì chủ thể tiếp nhận cũng sẽ tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất, được sử dụng đất thuê đó và đương nhiên phải tiếp tục trả tiền thuê đất. Đó là lý do vì sao có không ít ý kiến cho rằng, việc giới hạn quyền giao dịch đối với người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là không cần thiết.
Giao dịch với “quyền thuê” đất
Trước những tranh luận về những phát sinh chi phí giao dịch không cần thiết trong các giao dịch đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung quy định mở rộng quyền giao dịch cho các chủ thể này.
Vấn đề đặt ra là liệu rằng người sử dụng đất thuê có được quyền tiến hành giao dịch độc lập đối với quyền thuê đất ngay cả khi đất đó chưa có tài sản được tạo lập?
Tuy nhiên, thay vì ghi nhận quyền thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất như các chủ thể khác, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ghi nhận và cho phép đơn vị áp dụng phương thức trả tiền thuê đất hàng năm được tiến hành giao dịch đối với quyền được thuê đất của họ.
Điều đó có nghĩa, các chủ thể sử dụng đất này được quyền xác định quyền thuê đất như là đối tượng kèm theo trong các giao dịch bán, thế chấp, góp vốn hay cho thuê lại tài sản hay công trình trên đất như trước đây.
Để bảo đảm cho việc giao dịch đối với “quyền thuê” trong các hợp đồng thuê đất với Nhà nước, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi khẳng định rằng người mua tài sản hay thuê lại đất được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã xác định. Điều đó có nghĩa, các bên trong giao dịch không cần phải thực hiện thủ tục bổ sung để được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất như hiện nay.
Ý nghĩa của quy định này cũng có thể được phản ánh khá rõ qua giao dịch về thế chấp tài sản gắn với đất thuê. Theo quy định hiện tại, định mức tín dụng được xác định dựa trên giá trị tài sản thế chấp là tài sản gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Giá trị quyền sử dụng đất thuê không được xác định trong các hợp đồng này.
Khi “quyền thuê” được bổ sung và định giá thì giá trị hợp đồng thế chấp sẽ gia tăng và vì vậy các tổ chức tín dụng cũng có thể gia tăng mức tín dụng giao dịch với khách hàng mà không sợ bị… phạm luật.
Nếu được thông qua, quy định này áp dụng đối với cả tổ chức kinh tế (trong nước), cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Dù vậy, giới hạn hình thức giao dịch cũng như điều kiện kèm theo giữa các nhóm chủ thể sử dụng đất này có sự khác biệt ít nhiều.
Điển hình là, khác với các chủ thể khác, cá nhân sử dụng đất trong trường hợp này được để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đương nhiên, để bảo đảm, dự thảo luật khẳng định người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất như đã đề cập (điều 40).
Một điểm chưa rõ hiện nay là dự thảo luật chưa thật sự minh định quyền tiến hành giao dịch đối với quyền thuê đất. Hiện tại, trong hầu hết các quy định có liên quan, dự thảo luật luôn xác định “quyền thuê” là đối tượng kèm theo đối với các giao dịch về tài sản trên đất. Vấn đề đặt ra là liệu rằng người sử dụng đất thuê có được quyền tiến hành giao dịch độc lập đối với quyền thuê đất ngay cả khi đất đó chưa có tài sản được tạo lập?
Vấn đề này được đặt ra là do hiện tại dự thảo luật có nhắc đến việc giao dịch đối với “quyền thuê” của cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định hiện tại của dự thảo cho thấy, ngoài quyền được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, họ còn được cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (điều 40.3.s). Ngược lại, xác định “quyền thuê” là đối tượng độc lập trong các giao dịch do các chủ thể còn lại thực hiện chưa được dự thảo luật nhắc đến.
(*) Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM
Định hướng sửa đổi Luật đất đai cần nhắm đến đánh thức, khai thác mọi tiềm lực và nguồn lực đất đai đã và đang bị lãng phí, sử dụng kém hiệu quả, kể cả đang bị hoang hóa, hủy hoại từng ngày. Muốn vậy, không chỉ giao thêm QUYỀN và TRÁCH NHIỆM mà cả LỢI ÍCH thực sự cho những tổ chức/ cá nhân biết cách làm ăn, làm nhiều việc có ích cho cộng đồng, xã hội và cho toàn bộ nền kinh tế. Hiện nay, một số địa phương đang áp chính sách đẩy tiền thuê đất lên rất cao, nhiều trường hợp tăng gấp 5-10 lần so với trước đối với các doanh nghiệp đang thuê để sản xuất kinh doanh. Trong bối cảnh khó khăn, đây thực sự là gánh nặng tài chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại quan điểm chủ trương định hướng khuyến khích sử dụng đất đai có hiệu quả.
Hiểu đúng về Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất – khái niệm mới của Luật Đất đai 2024
Tôi thấy tác giả đang hiểu nhầm về nội hàm, ý nghĩa… của khái niệm mới, dẫn đến các “học giả” chỉ biết chẻ câu chữ, từ đó thần thánh hóa “quyền thuê” trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm.
Thực tế, dưới góc độ luật thực định, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm có thể diễn giải một cách đơn giản: Nó được sinh ra để khắc phục một vấn đề của thực tiễn cuộc sống. Đó là trường hợp người sử dụng đất A (có thể là tổ chức kinh tế, cá nhân…) được thuê đất trả hằng năm, tuy nhiên A đã ứng trước tiền bồi thường, GPMB cho Nhà nước – sau đó sẽ được Nhà nước khấu trừ dần vào tiền thuê đất từng năm.
Giả định A thuê đất trả hằng năm, đã ứng trước tiền GPMB và được quy đổi thành tiền thuê trả trước cho 20 năm thuê đất (tức là từ năm thứ 21 A mới phải nộp tiền thuê). A xây công trình trên đất để khai thác nhưng sau 5 năm thì A quyết định bán công trình cho B. Giờ xử lý sao với tiền GPMB mà A đã ứng (và đã được tính vào tiền thuê đất cho 15 năm còn lại) đây? Với Luật Đất đai 2013 thì bó tay vì không có quy định, nên quy định mới của Luật Đất đai 2024 là để tháo gỡ cho trường hợp cá biệt này: Theo đó, B mua tài sản của A, được kế thừa quyền thuê đất của A cũng như số tiền GPMB mà A đã ứng =>B cũng được coi là đã ứng trước tiền GPMB và được tính vào tiền thuê đất cho 15 năm tiếp theo =>B sẽ được sử dụng đất mà không phải nộp tiền thuê trong thời gian đó, dẫn đến B phải “bồi hoàn” tương ứng cho A =>Một cơ chế bảo đảm hài hòa lợi ích 3 bên: A, B và Nhà nước.
Nguyên nhân sâu xa là do cách sử dụng thuật ngữ của Luật Đất đai 2024 gián tiếp gây nhầm lẫn. Luật Đất đai 2024 sử dụng thuật ngữ không hoàn toàn chuẩn, gây nhầm lẫn cho các học giả. Sử dụng thuật ngữ “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” (với giải thích rất rộng: là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm) đã gây cách hiểu khái niệm này rất rộng, phổ quát, nhưng đi sâu vào Điều 46 thì bản chất khái niệm này lại rất hẹp, chỉ dùng cho 1 trường hợp cực kỳ hi hữu (trường hợp người sử dụng được thuê đất trả hằng năm, đã ứng trước tiền bồi thường, GPMB cho Nhà nước nhưng chưa khấu trừ hết).
Nguyễn Văn Đỉnh