Người trẻ đặt lại vấn đề về sở hữu nhà ở đô thị lớn

(KTSG Online) - Nhiều người trẻ lập nghiệp ở các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội đang cảm thấy như họ sẽ trở thành một thế hệ đi thuê trọ và dần đánh mất giấc mơ sở hữu một ngôi nhà tại đây. Bởi trong những năm gần đây, mức tăng của giá nhà đất và mức tăng lương cơ bản cùng thu nhập có sự chênh lệch quá cao, đồng nghĩa với việc giấc mơ càng bị kéo đi xa với thực tế. Dữ liệu nghiên cứu được công bố là cơ sở để người trẻ có mục tiêu phấn đấu cho giấc mơ. Tuy nhiên, đây cũng là cơ sở để người lao động trẻ đặt lại vấn đề có nên theo đuổi giấc mơ sở hữu nhà hay không?

• Giá nhà ở TPHCM cao gấp 32,5 lần thu nhập hộ gia đình
• Giá nhà cao, thị dân trẻ có xu hướng chọn thuê hơn mua

Khoảng cách lớn giữa nhu cầu và khả năng

Nhìn lại những năm 2000 trở về trước một lớp thanh niên đến TPHCM học tập, làm việc ở các khu công nghiệp, buôn bán nhỏ lẻ và sau khoảng 10 năm tích lũy mua nhà ở vùng ven là không hiếm. Tuy nhiên từ thời điểm 2010 trở đi, thế hệ tiếp theo, dù làm công nhân hay thậm chí là tốt nghiệp đại học đi làm công sở thì việc sở hữu nhà như thế hệ trước đó đang trở nên khó khăn hơn. Bởi tốc độ tăng giá nhà ở tại TPHCM quá nhanh đã bỏ xa mức độ gia tăng thu nhập của họ.

Chia sẻ với KTSG Online, Thu Quỳnh (29 tuổi, nhân viên kinh doanh) cho biết, chị đã sinh sống, học tập và làm việc ở TPHCM hơn 10 năm nay. Khi còn là sinh viên, Quỳnh đã mong cuộc sống có thể thay đổi, cố gắng vừa học vừa làm, tích luỹ kinh nghiệm cho bản thân, cũng như tiền bạc để có thể tự mua cho mình một ngôi nhà an cư lập nghiệp. Đây cũng là mong ước chung của hầu hết bạn cùng trang lứa với cô.

“Phần lớn những người trẻ như tôi, ra trường đi làm hơn 5 năm lương cùng với những khoản thu cũng không dư giả, trung bình cũng chỉ 15 triệu đồng/tháng. Tính toán chi tiêu các khoản cố định hàng tháng, số tiền này nếu không sử dụng khéo thì sẽ khó có khoản tiết kiệm dành cho những dự định quan trọng như mua nhà. Mà có khéo cũng khó tích lũy đủ nếu không năm được cơ hội trong công việc để gia tăng thu nhập”, Quỳnh chia sẻ.

Không chỉ là người trẻ độc thân, chị Ái Vân (32 tuổi) vừa kết hôn được 2 năm cho biết có nhu cầu mua nhà ở để bắt đầu kế hoạch sinh con. Vợ chồng chị dự định chi hơn 500 triệu để đặt cọc mua một dự án căn hộ hình thành trong tương lai tại thành phố Thủ Đức. Số tiền còn lại, vợ chồng chị sẽ vay ngân hàng trả trong nhiều năm.

Tuy nhiên, ảnh hưởng kinh tế khó khăn, thắt chặt tín dụng khiến toàn thị trường bị ảnh hưởng. Công việc của vợ chồng chị Vân cũng gặp không ít khó khăn. Việc vay ngân hàng sẽ tạo áp lực nặng nề tới cuộc sống gia đình, chưa kể chi phí sẽ đội lên sau khi sinh con. Vì vậy, vợ chồng chị quyết định tạm hoãn việc mua nhà và tiếp tục làm việc tích luỹ.

Hai trường hợp trên được xem là điển hình cho một thế hệ trẻ lập nghiệp ở TPHCM, dù độc thân hay đã có gia đình đều nuôi một giấc mơ sở hữu nhà tại đây. Tuy vậy, dữ liệu thu thập từ thực tế của cá đơn vị nghiên cứu cũng vẽ ra một bức tranh phức tạp đối với nhu cầu và khả năng sở hữu nhà của người trẻ ở các thành phố lớn.

Mới đây, Báo cáo Chỉ số Khả năng tiếp cận Nhà ở châu Á - Thái Bình Dương 2023 của Viện Đất đai Đô thị (ULI) trụ sở tại Washington DC (Mỹ) chỉ ra, giá trung bình của một căn nhà tại TPHCM là hơn 296.000 đô la Mỹ (khoảng 6,95 tỉ đồng). Con số này gấp 32,5 lần thu nhập trung bình hàng năm của một hộ gia đình tại địa phương.

Có thể tỷ lệ trên trở nên “đáng sợ” bởi giá nhà được chia trung bình giữa các phân khúc nhà ở và không phù hợp với phần đông người có thu nhập trung bình. Nhưng nếu chỉ xét riêng về phân khúc nhà tầm trung với thu nhập của cư dân trẻ ở thành phố thì cũng có một tỷ lệ “đáng lo” nếu họ không nỗ lực để đạt được mức lương tầm 40 triệu đồng/tháng.

Nghiên cứu mới đây của Savills Việt Nam cho biết, tại TPHCM mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà là từ 30-45 triệu đồng hàng tháng. Đây là ngưỡng thu nhập giúp những người trẻ đủ khả năng tích lũy được một khoản tiền trả trước và gánh vác việc trả lãi ngân hàng.

Trong khi đó, các chuyên gia tại DKRA Việt Nam nhận định, mức thu nhập đủ sức mua căn hộ trả góp rơi vào ngưỡng 25-35 triệu đồng/tháng. Số liệu được đơn vị này nghiên cứu với các khách hàng đang mua nhà trả góp tại TPHCM trong 5 năm qua.

Với cá nhân còn độc thân mua nhà lần đầu, khách hàng phải đạt mức thu nhập tối thiểu 25-30 triệu đồng/tháng mới mua được căn hộ 50m² một phòng ngủ, có vị trí cách khu trung tâm TPHCM khoảng 15km. Với hộ gia đình có nhu cầu căn hộ lớn hơn (60-70m²), tổng thu nhập hàng tháng phải đạt 35-40 triệu đồng mới đủ mua căn nhà để an cư tại ngoại thành TPHCM.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group, 35-40 triệu là mức thu nhập khả thi để mua nhà nếu dùng đòn bẩy và tỷ trọng vốn vay không  vượt 50% giá trị bất động sản. Mức vay an toàn đối với người trẻ tuổi (thâm niên đi làm 5-10 năm) tại thị trường có lãi vay thả nổi như Việt Nam dao động trong ngưỡng 30-40% giá trị tài sản.

"Nếu thu nhập dưới ngưỡng 25 triệu đồng một tháng, mua nhà có thể trở thành gánh nặng cho người trẻ do chi phí nợ gốc và lãi vay chiếm phần lớn, khả năng tích lũy dự phòng rủi ro bị ảnh hưởng", ông Thắng nhận định.

Nhìn vào thực tế và đặt lại vấn đề

Dữ liệu nghiên cứu được công bố là cơ sở để người trẻ có mục tiêu phấn đấu cho giấc mơ nhưng cũng có thể sự thật đó khiến họ phải đặt vấn đề lại với chính mình về việc nên theo đuổi giấc mơ có nhà hay không? Dù chính quyền thành phố đã đặt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội cùng các gói hỗ trợ để lượng hóa các kế hoạch. Nhưng để mục tiêu này khỏa lấp được khoảng trống giữa thu nhập và nhu cầu sở hữu tài sản của thị dân trẻ có thể là rất lâu.

Theo Savills Việt Nam nhìn nhận, người trẻ ở thành phố luôn là thị trường tiềm năng, nhưng nguồn cung phân khúc phù hợp với họ này hiện không nhiều. Thị phần căn hộ từ 2 - 3 tỉ đồng tại TPHCM rất ít, chiếm dưới 20% nguồn cung hiện tại và chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Điều này dẫn đến lựa chọn hạn chế cho người mua. Mức giá cũng ở mức cao, không phải ở mức dễ dàng cân nhắc.

Sự mất cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu khiến việc mua một sản phẩm nhà ở phù hợp về mặt vị trí, diện tích và giá cả trở nên khó khăn. Với tình hình hiện tại, người trẻ sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm lựa chọn phù hợp về nhà ở. Đồng thời, chi phí sống tại TPHCM ngày càng tăng cao trong khi thu nhập không tăng theo. Điều này làm cho việc tích trữ thu nhập để có khả năng trả mức giá cao trở nên khó khăn hơn.

Nhiều ý kiến cho rằng những người trẻ đi học và ở lại TPHCM sinh sống, lập nghiệp, định cư ngày một đông, song do gia đình có nguồn gốc là nông dân ở nông thôn nên khả năng bố mẹ giúp đỡ con cái số tiền lớn để mua nhà là thiểu số. Vì thế, nếu thành phố có một chính sách hỗ trợ lãi vay ổn định trong 5 hoặc 10 năm cho người mua nhà đầu tiên sẽ gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng là người nhập cư trẻ.

Dùng đòn bẩy từ vốn vay gần như là công thức bắt buộc để người trẻ cụ thể hóa giấc mơ sở hữu nhà. Tuy nhiên sự mất cân đối ở tất cả các yếu tố như thu nhập, giá nhà, nguồn cung và điều kiện vay khiến cho khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng mua nhà ngày một xa hơn.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM công bố, tính đến cuối năm 2022 chỉ có hơn 5.000 người được hỗ trợ vay ưu đãi từ Quỹ Phát triển nhà ở với lãi suất 4,7% mỗi năm trong 20 năm để mua nhà. Riêng từ nguồn vốn Ngân hàng chính sách chỉ hơn 300 người vay.

Trong một hội thảo về nhà ở cho công nhân năm trước, ông Trần Văn Tiên, Giám đốc Ngân hàng chính sách xã hội TPHCM nói, đơn vị rất muốn giải ngân vốn vay cho người mua nhà nhưng ít khách. Ngân hàng có tiền nhưng ít có người vay vì không có sản phẩm để mà mua. Nhiều năm qua, khi lập kế hoạch vốn cho loại hình vay mua nhà xã hội trình Chính phủ cấp, ngân hàng này chỉ đưa con số 10-20 tỉ đồng/năm.

“Đây là con số khá ít nhưng chúng tôi cũng không thể nâng lên vì không giải ngân được”, ông Tiên nói, giải thích thêm kế hoạch vốn được đưa ra sau thu thập thông tin “giỏ hàng” từ Sở Xây dựng.

Trên bình diện chung, thời điểm này được đánh giá là đáy của thị trường bất động sản tuy vậy việc mua nhà từ “đáy” vẫn đang có mức giá quá ngưỡng đối với khả năng của nhiều người trẻ ở TPHCM.

Gần đây, sau mỗi bài viết cập nhật về giá nhà ở TPHCM trên báo chí đã có rất nhiều nhiều người đã đặt lại vấn đề về việc nhất thiết sở hữu nhà ở thành phố hay không? Có thể thấy, nhận thức của nhiều người đã thay đổi sau khi đã trải qua những đợt khủng hoảng từ đại dịch cho đến suy giảm kinh tế. Mô hình làm việc cũng ít nhiều thay đổi, do đó những mục tiêu ưu tiên của người trẻ cũng dần thay đổi họ đặt ra nhiều vấn đề để cân nhắc hơn.

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh nhìn nhận, không phải thế hệ thanh niên hiện nay không muốn sở hữu nhà mà mục tiêu này ngày càng trở nên bất khả và họ phải sắp xếp lại thứ tự ưu tiên. Nếu không thể làm chủ tài sản thì họ lựa chọn làm chủ môi trường sống một cách tối ưu. Nếu mua nhà quá tầm họ tập trung đầu tư cải thiện môi trường học tập cho con cái lẫn trải nghiệm của bản thân và chờ đợi cơ hội mua nhà khi tìm được điểm cân bằng giữa thu nhập và sản phẩm nhà ở trên thị trường.