(KTSG Online) - Thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu của chu kỳ phục hồi khi chính sách điều hành kinh tế vĩ mô lẫn dòng tiền đều chuyển động tích cực hơn. Nhưng để doanh nghiệp bắt kịp đà phục hồi này không phải là điều dễ dàng nếu họ không có được cấu trúc tài chính ổn định lẫn cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.
- Xuất hiện các chỉ dấu phục hồi của thị trường bất động sản
- Cơ cấu lại phân khúc thị trường để có giá nhà ở phù hợp thu nhập người dân
Thị trường đang “hạ cánh mềm”
Trong vòng một tháng qua, thị trường bất động sản liên tiếp nhận được sự hỗ trợ thông qua nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn từ nợ trái phiếu cho đến hạ nhiệt lãi suất ngân hàng. Các động thái này được xem như là giải pháp giúp thị trường hạ cánh “mềm” hơn, ít tổn thương hơn. Lãi suất vay vốn giảm sẽ có tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua, qua đó thúc đẩy được thanh khoản trong thời gian tới.
Tác động đầu tiên là chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn; từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới và thúc đẩy nguồn cung mới cho thị trường.
Tiếp đó, nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng mà trước mắt là người có nhu cầu ở thực với các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền.
Sự hạ nhiệt của lãi suất là yếu tố quan trọng để giúp thị trường có được trạng thái tâm lý tích cực hơn. Từ cuối năm ngoái đến nay, khách hàng đang có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp khiến thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, kỳ vọng tình trạng trên sẽ được cải thiện với tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn. Dòng vốn cho thị trường mềm hơn thúc đẩy lực cầu nhiều.
So với đầu năm, lãi suất cho vay hiện đã giảm 1-2%, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian tới. Dòng vốn trên thị trường có thể sẽ chuyển động tích cực hơn khi Thủ tướng Chính phủ vừa ký văn bản số 178 về việc thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản.
Trong đó, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và đảm bảo kế hoạch trả nợ. Với động thái này, rất có thể dòng vốn vào thị trường sẽ được khơi thông trở lại nếu có nguồn cung sản phẩm phù hợp.
Bên cạnh lãi suất và tín dụng, dòng tiền từ trái phiếu cũng được cải thiện đáng kể sau những điều chỉnh chính sách gần đây. Báo cáo mới đây cho thấy Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, thị trường ghi nhận 6 đợt phát hành trái phiếu sau khi Nghị định 08 được ban hành với tổng giá trị 11.930 tỉ đồng, xóa bỏ sự ảm đạm của các tháng trước đó. Đáng chú ý, các lô trái phiếu lớn được phát hành gần đây chủ yếu là trái phiếu bất động sản.
Hiệp hội này cũng nhận định, trong ngắn hạn, những điều chỉnh chính sách mới đây đóng vai trò hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc nếu đàm phán được với các bên liên quan. Qua đó giúp họ có cơ hội phục hồi hoạt động chứ không phải thay đổi để doanh nghiệp phát hành thuận lợi hơn. Còn về lâu dài, doanh nghiệp phải nâng tầm để chuyên nghiệp hơn, đáp ứng các tiêu chuẩn mới và huy động vốn qua nhiều hình thức khác ngoài trái phiếu doanh nghiệp.
Nhà ở vừa túi tiền được kích hoạt
“Tảng băng” dần tan khi thị trường bất động sản rục rịch hoạt động trở lại. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tác động của việc giảm lãi suất sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau, giá trị bất động sản khác nhau. Trong đó, các đơn vị sở hữu quỹ đất sạch, phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ có cơ hội “mở khóa” thanh khoản và bắt nhịp nhanh hơn với đà phục hồi.
Nhìn vào thực tế, bối cảnh hiện nay tương tự thời điểm khó khăn năm 2013 và cần “ngòi nổ” để giúp thị trường đảo chiều. Thị trường đang chờ đợi chính sách cụ thể, tác động trực tiếp vào người mua, bán như gói tín dụng hỗ trợ được kích hoạt, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 15-16% hoặc cao hơn. Theo kịch bản này các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền sẽ có sứ mệnh tiên phong phá băng thị trường.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, trong 2 tháng đầu năm 2023, cơ quan này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn cho 5 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 7.753 căn. Đáng chú ý, TPHCM có 1.515 căn nhà ở trung cấp giá 20 - 40 triệu đồng, trong khi cùng kỳ năm 2022, không có căn nào thuộc phân khúc này được mở bán.
Một điều dễ nhận thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang đi những bước thận trọng. Họ tính toán các dự án, kế hoạch đều nằm ở ngưỡng an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự khởi sắc. Trong kế hoạch năm nay, hầu hết doanh nghiệp đều ưu tiên tập trung hoàn thiện các dự án hiện hữu, phát triển một số dự án mới vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này đang tạo cơ hội cho người mua nhà có thể bù đắp lại thanh khoản thị trường bị chững suốt thời gian qua.
Cụ thể gần đây, Tập đoàn Hưng Thịnh liên tiếp ra mắt hai dự án tại Hóc Môn và thành phố Thủ Đức. Đây là dự án chung cư hiếm hoi thuộc phân khúc trung cấp (trên dưới 2 tỉ đồng) tại TPHCM được giới thiệu ở thời điểm này.
Trong khi đó, với chiến lược 2023 Nam Long Group ưu tiên ra mắt các dự án thành phần “vừa túi tiền” thuộc các khu đô thị tích hợp ở vùng lân cận TPHCM như Waterpoint hay EHome Southgate giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn và nhà ở xã hội EHomeS Cần Thơ giá từ 650tr đồng/căn.
Về chiến lược kinh doanh trong năm nay, lãnh đạo Nam Long cho biết với bối cảnh khó khăn hiện tại, doanh nghiệp đã thực hiện phân loại lại sản phẩm mà thị trường có thể hấp thụ ngay tại thời điểm này. Trong danh mục sản phẩm Nam Long có thể sản xuất trong năm 2023, tương ứng tổng giá trị bán hàng khoảng 18.000 tỉ đồng, Nam Long chỉ đặt mục tiêu đạt 10.000 tỉ đồng.
Theo lý giải của ông Phạm Đình Huy, Giám đốc Đầu tư Nam Long Group, trong danh mục sản phẩm có thể bán, có một số sản phẩm đất nền lớn có giá trị cao, hàng chục tỷ đồng mỗi sản phẩm. Tuy nhiên khi doanh nghiệp đánh giá lại, những sản phẩm này không phù hợp vào thời điểm hiện tại. Doanh nghiệp chỉ ưu tiên những sản phẩm vừa vặn nhu cầu người mua để tạo dòng tiền.
Tổng thể về thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, những khó khăn của thị trường năm 2022 dự án tắc nghẽn pháp lý dự án khiến các chủ đầu tư tiêu hao nguồn lực để tái cấu trúc trong nửa đầu năm 2023. Tuy nhiên niềm tin của nhà đầu tư sẽ được khôi phục vào cuối năm 2023 khi các sự điều chỉnh chính sách ngấm vào thi trường. Đặc biệt, dự kiến các Luật sửa đổi sẽ được công bố vào quí 4-2023, có sẽ thể khơi thông được hành lang pháp lý, giúp tăng niềm tin vào một chu kỳ phát triển mới.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản và thu hút người mua. Tuy nhiên thị trường vẫn có những sản phẩm nhà ở duy trì được thanh khoản tốt nhờ nhu cầu ở thực cao và người mua ít phụ thuộc vào vốn tín dụng.
Do đó, cơ hội bán được hàng sẽ đến với những chủ đầu tư phát triển dự án bài bản, pháp lý hoàn chỉnh, chọn đúng phân khúc có nhu cầu lớn và khả năng chi trả tối ưu. Trước áp lực thanh khoản thấp, đòi hỏi các chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lại sản phẩm để giải quyết dòng tiền. Điều này sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu - thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp trên thị trường hiện nay.
